5月的上海新房行情,相比春天的3-4月,成交量微降,房价依然坚挺。
我们来看看刚过去的5月哪些楼盘最抢手,哪些楼盘最没存在感。
买房有项基本功:看成交数据
跟着成交数据买,大概率不会买错:
卖的火爆的就是受欢迎的,卖了一段时间依然冷清的盘,你就要谨慎了。
搞清哪些楼盘卖得好,哪些楼盘卖得差,直接可以为大家买房选房提供帮助。
01
房价监测新变化
- 商品住宅项目除了最火爆的TOP30之外,还加入了销售冷清的项目TOP10
- 采用网签数据,每个项目的开盘时间有先后,本月继续对冷清榜TOP10的项目进行追踪,这些新房去化率如何呢?
简单说下这个表的判断依据:
先举两个典型案例:
近两个月每月新增供应,当月总计的平均去化率基本在15%左右。
上月嘉定的盐湖新居刚刚踏在了及格线的门槛,正好也是第十位,本月如果销售达到平均值的话,完全是可以摘掉冷清的帽子的,而5月仅仅去化了4%。
所以,给的评价是NO。
宝业爱多邦4月10日开盘的,上月2/3的日子里去化了10%,本月达到平均水平15%,也就是说宝业爱多邦还是按照既定的销售目标在执行。
可能算不上火爆,但是冷清的帽子是可以摘掉了。
其余项目,金山华纺和成未来派5月成交179套,火爆榜排名第12位。(04部分TOP30榜单中会提到),奉贤天和锦园5月去化32%,成绩都是棒棒哒!
另外诸如西郊蟠龙源、嘉定莫里斯花源,5月去化仅仅3%左右,那是真冷清了。
接着看下本月的冷清榜TOP5
5月新增供应中,包括黄浦的五坊园三期、新静安区的静安府、青浦区的葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆等整体销售情况还是很不错的。
冷清TOP5中,绿城桂语云溪5月30日开盘,下月我们也会继续追踪这些项目。
02
上海新房房价涨跌情况
上海5月新房成交均价55616元/㎡,环比4月上涨1.5%。
新房有别于二手房,由于具体项目板块分布的不均,不如二手房成交均价显得那么客观,但只要是真金白银的成交数据,依然可以作为买房参考
通过以下这张着色地图感受下上海各区域5月新房的成交均价:
颜色越浓,均价越高,颜色越淡,均价越低。
03
新房区域各项监测指标总体结果
5月新房成交套数5794套
4月新房成交套数为6122套(环比下降5.4%)
供应面积前三位的是
青浦、奉贤、宝山
而成交套数前三位的是
青浦、浦东(含南汇)、松江
5月仅以上3区成交套数超过了700套(4月有5个区域超过700套)
5月成交面积最多的区域:
青浦(供需两旺)
接下来说下套均总价
最高的是徐汇
高达2921万
其次是长宁
套均总价同样不菲
2377万
长宁位列第三
套均总价2211万
套均总价最便宜的TOP3是
金山(145万)——5月新房成交均价18668元/㎡(近期的新低)
奉贤(300万)——奉贤以高层居多
崇明(375万)——崇明以别墅为主
04
上海5月卖的最火热的新房
阿飞和你一起盘点2019年5月上海卖的最火的项目。
除了住宅之外,办公楼和商铺依旧不会缺席。别墅细分,依然照旧。
目的还是希望从不同的维度,通过成交数据来了解上海3月的增量市5场。
请慢慢往下看↓↓↓
商品住宅TOP30
商品住宅=住宅+别墅
▲以上数据来自克而瑞
住宅销售榜排名第一的是青浦徐泾板块双轨交中核·锦悦府(中核科创园的住宅部分),接过了此前大华碧云天的交接棒。
销售总套数342套,这也是自18年12月以来,单月网签成交套数超过300套以上的新房项目,均价55919元/㎡。
另外一个数据一并分享给大家,项目总计供应388套,目前去化率将近9成,虽说没有日光,但产生的影响用轰动两字毫不为过。
4月30日开盘当日,好房团队也进行过跟踪,中核·锦悦府!今日开盘!轰动上海!
是整个徐泾板块新房摇号以来
认筹组第一名
认筹率第一名
我们再来看下上海近半年新房单月销售套数TOP1的成交均价及套数,看下有什么共性。
中核锦悦府单月成交300套以上,已经是近半年的高位,主要有以下3点原因:
1.地段优势:距离17号线蟠龙路站较近,距离国家会展中心距离1.5KM;
2.价格优势:周边次新房中建锦绣天地二手挂牌均价6.67万,而中核锦悦府带精装,成交均价5.6万,一二手倒挂明显;
3.产品优势:100㎡三房两厅两卫户型,可以说是一步到位。
此外,TOP1的成交区域主要在宝山、嘉定、奉贤和青浦,主要分布在中外环和外环外(即中环至近郊),成交均价从3w6-5w6,主要适合的人群从刚需到刚改。
位列第二名的是奉贤的天和锦园,成交总面积21178㎡,均价:26531元/㎡,性价比是其销售火爆的主要原因。
紧贴中环的的静安府均价89778元/㎡,成交总面积17555㎡,成交套数125套。
别墅TOP30
▲以上数据来自克而瑞
别墅销售榜排名第一的是松江小昆山板块的路劲佘山院子,成交总面积8025㎡,总套数82套(别墅),成交均价48582元/㎡;
浦东花木板块大华锦绣华城连续两月占据别墅榜榜眼位置,成交总面积7302㎡,成交总套数35套(4月成交36套),成交均价下降不少,114581元/㎡;
松江泗泾板块的新城上坤樾山位列本月第三,总套数52套,54961元/㎡。
多提一句,静安府新推出的叠墅产品,反响也不错,均价9.6万,5月共计销售40套。
办公楼TOP30
▲以上数据来自克而瑞
排在榜首的上海青浦万达茂,成交总面积为27158㎡(上月6484㎡排第三),销售总套数477套,成交均价25170元/㎡;
长宁的融真·虹桥商务广场排在第二位,成交总面积9801㎡;
浦东的融创精彩天地位列第三,成交总面积6484㎡;第四位闵行的万科七宝国际(万科虹桥云),成交6183㎡。
办公销售面积前四位中,除去虹桥商务广场单套成交面积(350㎡)较大之外,1、3、4位都主打小户型(50-100㎡),受到市场青睐。
站在投资的角度,无论是自用还是出租,都是双赢资产配置的选择。
商铺TOP30
▲以上数据来自克而瑞
5月排名首位的是松江的三盛颐景园,成交总面积6034㎡;
嘉定的深城投十一街区连续两月蝉联第二,成交总面积3586㎡;
闵行的复地申公馆,成交总面积3298㎡,位列第三。
05
对买房人,榜单的数据如何使用?
1.TOP30
俗话说,跟着成交买,永远不会有错。
开发商精明,买房者也不笨。毕竟是真金白银,所以TOP30无论是对于刚需或者投资都极具参考价值。
对于排名靠前的项目,会分析热销的具体原因。
TOP30中的别墅榜是目前网络上稀缺的成交数据。
真有好房也是根据好房粉丝的建议特地区分,对于别墅购房者,更是指明了方向。
对于入选住宅及别墅双榜的新房来说,产品的多样化,使得新房本身不仅仅是房子,而具有房产的属性,是一种美好生活的体现,若干年后,也一定比其它项目更易出手。
2.冷清榜
有火爆热销的TOP30,当然也有冷清榜TOP10,都说没有对比就没有伤害。
在数据面前,火爆就是火爆,冷清就是冷清。
上月冷清项目追踪非常值得关注,尤其对于上月月末开盘的项目,数据的统计有其局限性;
但将时间维度扩大到2个月之后,时间如同照妖镜一般,是项目网签过慢,还是真的冷清,便无法藏匿。
你是否在2019年5月买入了这些项目,有想买但最后错失的吗?
最真实、最及时的成交数据,是买房人的好工具,可以通过这个火热&冷清榜单,来选择市面上的好房子。
如果对上海置业有任何疑问可以在公众号“真叫卢俊”后台像我们的咨询师团队留言提问。
买房路上,我们一直在一起
以上为正文,来自阿飞