上图是日本房地产走势图。
有个朋友曾和我争论，为何你不选用香港的地产图？香港97年泡沫崩裂后，下跌了10年，很多房产腰斩，但在这两年已经回到前期高点。
我告诉您几个基本常识：
1，香港只有几百万人口，经济依赖于金融和地产，受土地供应影响巨大；中国是个庞大的复合经济体。
2，任何资产沉淀资金暴跌一半后，过了十几年才重新回到原价，货币已经贬值了。财务的基础知识，现值是什么概念呢？
3，沉淀资金上的时间成本是巨大的。
4，香港仍旧有许多楼盘至今没有超越97年的高价。
5，最重要的一点，后面香港跟进了大陆货币急速膨胀的十二年
日本在87年之后采取了许多错误的货币政策，导致房地产泡沫巨大，91年开始下跌，到2005-2006年附近，接近二次腰斩。
二次腰斩是什么概念？也就是日本人曾经拥有100万的房子，这中间没有抛售的话，已经只剩下二十几万了。
对于无数自住的人来说，这是没有太大意义的；但对于投机者，尤其是几乎所有者都是通过杠杆投资的人来说，他们已经破产了。而相应的银行业就遭受了巨大坏账。
日本人没有舍得立即处理银行业的坏账，一直持续了十几年，导致日本经济持续滑坡，失去了二十年。
中国经济在所有的迹象上，都与1991年时的日本经济非常相像。固定投资过剩，生产过剩，房地产供应过剩，人口红利接近失去，货币实际利率上升，贷款有效需求不足，创新不够......
关于人口结构和需求分析，请参考房产观澜系列里的分析，不再累述。
几乎所有的巨型房地产公司到目前都已经意识到了危机，李嘉诚持续三年抛售国内地产；恒大立即多元化发展矿泉水和粮油；万科内部转型，走向更关注现金流和租售比的房地产模式。他们通过房地产证券化方式，引入房地产信托基金和债券来转换资产配置。
由于15年起，中国人口就接近刘易斯拐点，人口红利慢慢消失；城镇化--如果是指水泥化的话，已经完成；房地产持续下滑，按照日本经验在前五年跌掉一半的概率是存在的。普通投资者会不断抄底，直到失去信心，进入正常的消费阶段。这个阶段会持续一至两年，比如今年仍旧有人会去抄底买房，他们不会放弃“房子永远会涨的”梦想。
对于业界来说，上半年业绩公布时，由于记账体系允许他们把过去12月的销售收入列入，所以是比较好看的；可惜现金流露了马脚，大幅度下挫。同时各大企业在外部以12%以上的利息借贷，并改变了债券的方法。此债券允许被记载在资产项目之下，所以很多企业的资产负债表较低，只是如果你意识到这是债务时，很多企业的债务已经超过了200%以上。
未来的岁月里，不仅仅是中小型房地产企业，有些你我都知道的巨型房地产企业也难以逃离破产的命运。
对于银行业来说，房地产业的杠杆太高，他们的经营模式是买地抵押给银行借贷，建筑公司带资入场，封顶后销售，通过按揭贷款释放整个项目的债务，并获得收益。
由于是循环开发，实际上这样的模式中，房地产业的借贷几乎是100%的。房地产价格下跌30%，银行就只剩下一堆房子了。
对于按揭贷款来说，2008年前卖掉的房子几乎没有什么风险，2011-2013年的投机盘短期风险也不大，因为首付较重，刚性需求也谈不上风险，反正要住的。
但长期来说，这些投机盘最终会大量弃房，留给银行。
金融体系来说，预计需要计提数万亿的坏账准备金，或者不止。因为房地产链条上还有整个建筑业和建材业，融资体系还有影子银行说不清道不明的十几万亿存量。
至于说没有产出的地方政府投资债务，是左口袋和右口袋的问题，展期给未来是唯一的选择。
当然银行业也可以学习日本，将坏账展期给未来十几年，使得整个金融业成为僵尸般的存在，那样中国经济要重新启动的希望，就跟日本过去二十年差不多了。
其实，对于房地产投资来说，坏年景也会有大量机会。随着标的物越来越便宜，专注于现金流和投资收益回报率的投资会变得越来越有价值。
问题在那时，过去十年投资在地产业尝到甜头的人，会绝大多数来不及逃脱，资金僵死在现有的地产上，以至于即使他们看到机会，也无法投资。
而就房地产业的细分来说，最惨的是办公楼宇，其次是住宅楼，酒店业和商场会好很多。
地域来说，许多城镇都会成为鬼镇，随着大城市群的形成，集聚力越来越强，就业机会和教育医疗机会积聚，三四线城市的地产很难有重新崛起的机会。三个城市群未来会好一些，但并不意味着价格不会大跌。
至少20年内，中国的地产要回到前20年的辉煌是不太可能了。
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