php商场关注,购物中心选址主要关注要素

购物中心开发对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。

一、用地区位和交通人口状况分析

购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：

最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。

区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性主要取决于交通工具和道路状况。

聚集效应原则是商业活动具有集聚效应，商业集中，提高整体吸引力。

接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。

二、商圈内消费经济分析

判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：

(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。

(2)收入与购买力的调查，分析人口组成和消费习惯及购买力情况。

(3)交通易达性分析，交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟，理想的行车时间应当控制在10—30min。

(4)附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。

三、区位分析

不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。但自西方工业革命之后，郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争。

用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，因此在区位选择时可以考虑交通便利的新城区。

四、用地的物理状况

在进行实地调查时，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做深入分析，判断其是否适合购物中心开发。

用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。

(1)用地的完整性，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当。

(2)用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题。

(3)用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。

(4)用地的地标性。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象。