spark需要maven管理吗_业主更换物业需要先解除前期物业合同吗？看物业管理条例如何规定...

业主大会业主委员会更换物业需要解除前期物业合同吗？

针对一些业委会、物业管理人及有关人士对新成立业主委员会更换物业程序是否需要先解除前期物业合同有多种讨论和说法，有的认为需要先召开业主大会解聘，然后再启动选聘；有的认为直接选聘就有效。那么这个程序到底如何做，笔者通过《物业管理条例》解读一下自己看法

我觉得前期物业是指建设单位与物业公司签订的委托管理合同，当时建设单位未正式交付给业主，按照法律法规可以签订前期物业管理合同，但是随着物权转移，实际使用人为全体业主，但前期合同签订方为建设单位和前期物业公司，业主虽然为实际收益人但作为合同仍然为第三人，所以我觉得解除合同应当是合同双方当事人的权利。但有人会说如果他们一直解除是不是一直有效，业主又该如何救济，针对这个问题我觉得可以参考

《物业管理条例》第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《民法典》草案：第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

郑州住房保障和房地产管理局公示某项目前期物业合同有效期

基本上都是业主、业主大会选聘物业服务企业前，符合物业管理条例相关规定

业主不一定需要解除前期合同，但业主可以通过业主委员会召开业主大会来直接选聘新物业，与物业服务企业签订物业服务合同生效，前期物业服务合同自动终止。所有不需要走单独的业主大会解聘程序，但有些交接程序要求提前3个月通知原物业，我觉得这一点合理，应当通知原物业给其合理的交接期限，但老物业真正原因顺利交接的并不多(也不是绝对有些就接到通知不等选聘提前撤离)这些地方会制订一些交接流程，对原物业进行约束，一般启动新物业选聘业委会就可能面临一些物业或其他方面的压力，因为这是真正动物业公司核心利益的事情，可以开展对相关物业服务应当先调查业主意见，如果满意度高可以召开业主大会把和老物业续留作为选项之一参与竞争，如果满意度低就可以直接启动选聘工作，并可以就满意度作为限制条件限制老物业参与竞选，根据物业条例和以后民法典业主大会通过选票新物业并签订服务合同生效，前期物业服务合同宗旨

关于前期物业不交接或者不愿走如何化解

更换物业一般牵涉会遇到前期物业不愿撤离情况，关于这种情况，各地方物业管理部门都有相应的配套裁量处罚标准，大的品牌物业项目大概不会因小失大，影响直接的名声，但一些小的物业品牌就不一样了，他们不牵涉上市影响为了逐利可以死缠烂打，以持久战企图瓦解业主或业委会的意志。认为扛过换届也就不了了之了，这一点很考验业委会对业主大会的执行能力和策略。

这种处罚需要房管和城管街道行政作为尽职尽责，其实现实生活中真正拿起法律武器的不少，能走到这一步的不多

处罚加滞纳金试问几家物业能扛得住，说以物业公司要明智，有失必有得，都在学习成长多总结和反思而不是对抗

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

《民法典》草案：第九百四十九条规定，物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

民法典将对业主自治和权利维护给予更多保护，更能体现党中央提出人民对美好生活的向往是我们的奋斗目标

无论是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》或是《民法典》都对业主选聘新物业生效老物业拒绝交接问题作了相关规定，明确物业服务合同终止后，原物业服务企业不退出物业服务区域，不履行交还责任和配合新物业服务人做好交接工作，原物业服务人请求业主支付合同终止后的物业费，人民法院将不支持，相反，造成业主损失，还应当赔偿损失。