项目开发流程_以房地产项目总的视角，谈谈项目开发流程

房地产开发中的项目总经理，或者说项目操盘手，是房地产开发企业人才的核心资源，很大程度上决定了项目的成功与否。万科上半年的房地产开发系统人数减少了将近600人，在年度中期业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称：“这个世界上没有一家状态最好的企业，我们把事情找出来之后，要找到合理匹配的人，我们是从实配角度看这个问题，只有600人的变化说明量的变化不是主要诉求。”

看来，看似大局在握、待遇优厚的项目总其实也是地产行业中压力最大的岗位。现在房企的项目总与过去协调型的项目总不同了，现在大部分项目总扮演的是项目上的总经理的角色，很多房企的项目总都需要接受高周转项目的指标考核，甚至还要背负签约率、回款率、利润率等多个指标，过人的抗压能力也成了项目总的必备素养。现如今的项目总等于是一个局部的小老板，不但权力更大，对能力的要求也更高了。

从职能角度，身为项目总有以下四大方面的工作内容需要把控。第一方面是人际把控；第二方面是执行把控；第三是专业把控；第四是资金把控。

第一方面：人际把控

指的是必须把团队建设好，同时，自身标准也必须达到项目总的专业和管理要求。认真考量目标是否可以实现，团队的资源、能力、士气是否足够达成目标所需的条件，如果不满足怎么办，如果远远超出能力范围，就不要做不切实际的承诺。组织架构与人力管控是保障项目成功的基础，具体分为：房地产项目公司的组织架构；各岗位各部门职责；整个组织架构、项目的绩效薪酬考核体系；学习和培训体系。

第二方面：执行把控

执行力是老生常谈了，提高执行力不拖延，源自于对目标的充分理解和超出常人的坚持。作为一个项目总，对一个项目开发的整个环节、整个计划体系，包括分级体系、核心的一级控制点，应该全盘心里都明白。不然的话，走到哪是哪，这个项目就会出现很多的问题。

一个项目的成功必须要有计划管控体系，也就是总纲，包括：项目开发整体计划、年度、半年度、季度、月度以及各部门各专业的分解计划。确保每一项任务都有人负责执行，确保每一个负责的人有能力完成任务，量化确定每项任务最终的交付成果是什么，并明确每一项任务的完成时间。在计划整个实施过程当中的督导、反馈。

第三方面：专业全面

指的是我们房地产开发从拿地开始，一直到竣工验收交付完毕，包括后端的物业管理，是持续的长期的过程，这整个专业过程中，要点必须亲自去落实。

具体指的是，上溯到拿地环节，项目总也应该参与其中，甚至可能要起到很大的决策的作用。原因在于，我们说房地产，“地”的权重某种程度上比“房”来的更大，所以地的投资决策、选址拿地，项目总必须要亲自参与。

地拿定后就是项目开发，整个项目开发过程分成：项目前期、项目中期和项目后期三个阶段。

(1)项目前期

是项目的市场研究和地块分析的阶段，也是项目的策划和定位阶段。项目前期在策划定位的基础上，关键是要落地，即要做好方案的设计、评审和确认工作。这是专业流程中开发项目过程里最重要的工作，也是项目成功的非常重要的核心节点。

项目总需要忍受初期的不完善、不完美，投入到市场环境接受大众的检验，跟市场保持高效的沟通，收集到问题反馈后快速完善；重复上面的过程，会越来越趋近于完美。用投入产出比最高的方式逐步达到完美，正是高手坚持下去的窍门。

(2)项目中期

是按照项目的开发计划展开报建报批、工程施工和整个项目营销工作的阶段：

· 报建报批主要落实在五证二书层层环节必须审批齐全；

· 项目的工程施工具体分成：工程现场的前期准备、施工图的设计、技术交底、工程量的清单、预算编标、工程前期总包监理、设备材料招投标、项目展开过程中质量、进度和成本的三位一体、文明施工等方面的工作。

· 项目营销的展开也是中期当中的重要工作之一，分成三个阶段：项目市场推广，也就是营销策划阶段的前端；项目营销现场的管控，也就是具体的开盘节点、销售工作和案场管理；项目后台支持销售，整个案场工作的后台系统。

(3)项目后期

是工程竣工交付验收以及工程评价的阶段，即项目交付给业主和后期项目长期的物业管理。

第四方面：资金把控

这是一个很容易被忽略的事情，其实项目总也需要加以重视。一个项目的开发，其实从资金投入到最后的回报，为来为去都是一本账。这一本账具体来说也就以下几点：

1. 必须明了项目的综合成本。在项目展开之前，这本账心里是很清楚，其中的占比比较大的地方，就是在工程的预算，预算决算等等这方面，当然还有很多其他的项目成本；

2. 在项目的开发过程当中，会涉及到一个融资的情况。作为项目总也要做好资金组织，包括融资的这种形式的落地；

3. 还有一点在项目开发过程中要很注重的，就是项目的现金流平衡问题，这个问题其实是对应着整个项目的开发节奏、销售节奏、包括开发计划的一个统筹安排。大家都知道，现金流是项目开发的“血液”，是相当重要的一个环节；

4. 最后一点，就是项目的税收问题，这个问题项目总必须事前统筹安排好，提到非常高的一个高度来进行工作安排，比如安排专人进行落实，学习“走出去请进来”、抓住这个税收统筹的前端项目。

作为一个项目操盘手来说，必须具备以上四个方面的能力，结合科学的、个性化的管理的方式，才有可能做好一个项目。

目前针对我们项目总的培训还比较少，所以房学院推出了这个项目总的实操合集课，主讲人是原蓝城、绿城项目总，内容包含十几年来的项目总经验干货，既能给新手朋友一些提醒和指导意见，也能为有经验的项目人员们带来一些有参考价值的细节和不一样的思路启发。

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1. 经验分享：如何做好房地产项目总？(13节)

2. 地产人必听的项目开发全程解读(11节)

3. 项目成功的内核：教你把控规划方案(11节)

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