新城近3年的生产节奏，
2017年，新增大量土地储备，待开面积达3年中的最高值。
2018年，集中火力，更多的待开发土地投入了开工建设，在建面积激增。
2019年，销售加速，建销比有所回落，在建面积再创新高，竣工面积也不断增加。
我们以新城近3年年报为基础，对“待-开-建-销-竣-结”这6个阶段的数据进行拆解研究，分析各关键环节变化趋势及原因。
新城生产运营关键环节模型图
“待”是指待开发面积；
“开”是指当年新开工面积；
“建”是指当年年末在建面积；
“竣”是指当年竣工面积；
“结”是已经结转交付面积；
“销”是当年销售面积，是各项比值的分母。
本文以面积维度为分析口径，以销售面积为参照坐标，进行全流程的运营分析。
整体节奏
2019年待开发面积减少2成，在建面积创3年新高
分析近3年的数据发现，新城的整体运营节奏是有规律的，在待、开、建、销、竣、结，几大环节中，每个运营策略都有迹可循。
1、2017年：待开发面积存量充足，蓄势待建
2017年新城整体运营趋势图
注：因为小数四舍五入的因素，导致各项指标与销售的比值存在合计0.1的误差。
数据来源：企业年报、爱德地产研究院
2017年，新城土地资源扩充的阶段，更多货量尚处于待开发阶段。
待开面积与销售面积的比值达到了3.8，是当年整体运营环节中比值最高的，意味着接下来的一年会有更多的计划土地被开发建设。
2、2018年：新开工和在建面积走高，火速开建
2018年新城整体运营趋势图
注：因为小数四舍五入的因素，导致各项指标与销售的比值存在合计0.1的误差。
数据来源：企业年报、爱德地产研究院
不出所料，2017年大量的待开发土地在2018年已经陆续投入了开工建设。
2018年作为新城发展加速建设、加大供应的阶段，新城加大了开工和建设的力度，以实现快速现金流回正。
相较于2017年，2018年待开发面积的比值降低了2.1个点；新开工面积的比值增长了0.5个点，在建面积达到本年度运营环节中的最高峰，建销比4，上升了1.1个点。
另外，在销售面积和竣工面积上，都较2017年增长了近1倍的量级。
3、2019年：在建面积持续升高，销售去化不足
2019年新城整体运营趋势图
注：因为小数四舍五入的因素，导致各项指标与销售的比值存在合计0.1的误差。
数据来源：企业年报、爱德地产研究院
2019年是新城展现销售、结转交付的阶段。新城交出的成绩还是让人满意的，信誉度回升。
从2019年整体运营节奏曲线来看，建销比3.5相比于2018年有所回落，但在建面积创出新高。
其原因也有2018年新开工项目大增过后，延续到下一年的在建面积激增。
所以，2019年新城都相应减少了待开发面积和新开工面积，其比值都分别下降0.7和1.4个点。
关键环节分析
土储减仓、在建与竣工面积增加，销售需给力
1、储：储销比和投销比逐年下降，地货比平稳
(1)储销比：3年逐渐下降，回归到行业正常水平
新城近3年土储销售变化趋势图
注：储销比=总土储面积/销售面积；总土储面积=可租售面积-累计签约面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院。因统计口径差异，取值重新进行了计算。
新城3年的储销比呈下降趋势，储销比的行业参考值范围在3-5左右，新城从2017年5.7的高仓位减少至2019年3.1，回归到行业正常水平。
2019年，新城总土储面积7519万平方米，与2018年7538万平方米相比，其土储面积没有增加，反而减少了19万平方米。
在销售面积上，新城2019年是2432万平方米，同比增长34%，前值为95%，2018年销售增速惊人。
2018年销量上去了，但是2019年新城并没有加大土储量，看来新城是有计划的进行减仓。
(2)投销比：3年比值持续下降，2018年拿地最多
新城近3年投资销售变化趋势图
注：投销比=新增土储面积/销售面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
近3年投销比下降明显，2017-2019的比值差2.7。2019年新增土地与销售面积将近持平，投销比为1。
相较于万科近3年的整体投销比1左右的水平，新城2017年的投销比还是在较高的水平，直到2019年回归到1的正常水平内。
2019年，新城新增土储面积2508万平方米，同比下降47%，前值为41%。
可以看出新城3年拿地节奏一增一减，2018年增量拿地，2019年大幅度减少拿地。
新城控股的董事长兼总裁王晓松也表示，在2019年下半年基本没拿地。
(3)地货比：比值保持0.2，低成本拿地
新城近3年拿地销售均价变化趋势图
注：地货比=当年拿地均价/当年销售均价
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
地货比通常用以反映土地质量，其行业参考值范围在0.3-0.7，新城3年地货比都是0.2，始终保持较低成本拿地。
在拿地均价方面，新城近3年拿地平均价格幅度平稳。2019年，新城拿地均价2421元/平方米，同比4%，前值为-27%。
2018年是新城的拿地高峰期，地价相对较低，利润空间相对较大。
2018年大量扩充土储后，2019年新城的投资态度总体维持谨慎。
在销售均价方面，近3年销售均价逐步下降趋势。2019年，新城销售均价11135元/平方米，同比-9%，前值为-10%。
2、待：3年整体下降，待开面积逐年减少
新城近3年待开比变化趋势图
注：待开比=待开发面积/新开工面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
待开比3年整体下降趋势，2019年有微幅回升。比值越小说明有很多待建土地已经开工，待开发面积逐年减少。
在待开发面积上，2019年，新城有2462万平方米的面积待开发，同比下降21%，前值下降12%。
一方面，待开发面积在下降，另一方面开工面积在2018年快速提升。
在新开工面积上，2019年，新城新开工3198万平方米，同比下降35%，而前值却上升140%，差距明显。
这也是2018年待开比急速下降的原因，2018和2019年的比值比较接近。
3、开：开建比平缓下降，在建面积逐年走高
新城近3年开建比变化趋势图
注：开建比=新开工面积/在建面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
开建比3年呈平缓下降走势，均值0.63左右，2019年下降了0.3点。
新开工面积3年有增有减，在建面积逐年增多。
相比于万科3年开建比0.93的均值，新城还是稍低了0.3个点。万科比值在1附近，开建同期速度更加均衡。
2019年，新城在建面积8498万平方米，同比增长19%，前值为169%。在建面积3年都在持续增加，并且在2018年翻倍增长。
值得注意的是，在新开工面积上，新城2018年增长140%，也是翻倍增长。
在建与新开工面积在同年同步增量增长，所以开建比属于平稳下降，幅度并不明显。
而在2019年，新开工面积同比-35%，导致开建比下降较为明显。
4、建：建销比起伏波动，销售跟不上在建节奏
新城近3年建销比变化趋势图
注：建销比=在建面积/当年销售面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
建销比是衡量房企上半年销售转化的比值。
建销比3年有起伏波动，比值差1.1，2017年建销比2.9，2018年达到顶峰比值4，2019年回落至3.5。
相比于万科近3年的0.9-1.5的建销比，新城的比值过高了些，建销比过高，销售明显跟不上在建速度。
开建工程项目一般在半年以后才能达到销售状态，对于新城来说，这段时间的销售任务还比较巨大。
在销售面积上，新城2019年是2432万平方米，同比增长34%，前值为95%，销售面积虽然都是逐年上升。
但在销售力度上，2019年增长值明显不及2018年。
2019年，新城在建面积达8498万平方米，同比增19%，前值为169%。
同样是之前的原因，2018年拿地开工建设的土地面积多，导致2018在建面积倍速增长，销售没有跟上在建面积增长的速度。
新城注意到了这个问题，所以2019年在销售方面加大力度，建销比有所回落。
5、销：总回款率与销售回款率较为稳健
(1)总回款率：3年微幅上升，均值0.53
新城近3年总回款变化趋势图
注：总回款率=总回款额/合同销售金额；总回款额=经营活动现金流入
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
回款是从收入到现金流的关键一步。2019年总回款率和2018年比值只有0.1之差，基本可以持平。
相比于万科3年总回款率0.8左右的高回款水平，新城的总回款率还是处于行业中低水平。
2019年，新城总回款额是1703亿元，同比增59%，前值为77%；
2019年，新城合同销售金额2708亿元，同比增22%，前值为75%。这3年的总回款额和销售额都在同步增长。
(2)销售回款率：稳中有进，均值0.5
新城近3年销售回款变化趋势图
注：回款率=销售回款额/合同销售金额；销售回款额=销售商品、提供劳务收到的现金
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
销售回款是房企稳定高负债的基石，高回款率能够让房企承受高负债、提高抗风险能力。
低回款率将大大影响房企资金周转效率。
万科3年销售回款率0.7，而新城3年的销售回款率均值0.5，属于行业中等水平，不算太高。
2019年，新城销售回款额为1666亿元，同比增58%，前值为90%。
2019年新城合同销售金额2708亿元，同比增22%，前值为75%。3年销售回款额和合同销售额都在同步上升。
单看新城的回款增长速度，是稳中有进，逐年上升的走势。在融资环境没有改善当下，新城需更加重视销售回款率。
6、竣：竣销比“V”型波动，3年均值0.7
新城近3年竣工面积变化趋势图
注：竣销比=竣工面积/当年销售面积
数据来源：企业年报，爱德地产研究院
竣销比3年呈“V”字型波动，3年均值0.7，比值差0.3。
行业参考范围1左右。
相比万科3年的竣销比分别是1.56、1.46、1.37，呈逐年下降的趋势。
万科虽然正在积极降低自身的竣销比，但还是新城胜一筹，更接近行业水平。
2019年新城竣工面积1854万平方米，同比增89%，前值为35%。
在销售面积上，2019年新城为2432万平方米，同比增34%，前值为95%。
虽然竣工面积与销售面积都在逐年增长，但是2018年与2019年竣工和销售的增长速度存在差距，导致竣销比出现波动的原因。
7、结：结转比3年均值0.47，2019年结转面积成倍增长
新城近3年结转比变化趋势图
注：结转比=结转面积/销售面积
数据来源：企业年报
新城近3年结转比均值在0.47左右，在行业范围水平内，小“V”型2018年低值0.3的小幅波动，对整体的影响不大。
万科结转比均值在0.57左右，3年走向趋于平稳。新城与万科结转比相差不大，都在行业正常水平内。
2019年，新城结转面积为11
49万平方米，同比增100%，前值为13%。2019年比2018年结转了1倍的面积，新城明显加快了项目交付速度。
销售面积上，新城近3年的结转面积基本只有当年销售面积的一半，当年销售面积会在两年结转完。
总结
2019年，新城告别跑马圈地的大势扩张，告别高杠杆、高周转的超级速度，正在回归中低速增长。
在土储拿地、开工建设、销售结转等环节中，新城都有在把控自身的运营节奏，经营策略较为稳健平衡。
但是2019年去化率严重下降，从而造成在建面积大幅上升。
面对竞争日益激烈的房地产市场和逐渐多元的客户需求，新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动业务模式。
务实进取，稳中求进，不断超越自我，实现了高质量发展。
作者：爱德地产研究院 运营研究组
被折叠的 条评论
为什么被折叠?
到【灌水乐园】发言
