量化评价和质化评价举例_质量评价论文,关于商品住宅工程质量量化评价方法相关参考文献资料-免费论文范文...

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摘 要：通过分析消费者关注的且易于实地测量和量化评价的质量指标类型,建立起一种基于消费者维度的住宅工程质量评价方法,以便于企业对住宅质量考核评价和分析提升,同时也可应用于交付前的自查,对商品住宅各参与方均有积极意义.

关键词：住宅,工程质量,评价方法

0 前言

房地产业作为我国国民经济的重要支柱,不仅是国家经济发展的晴雨表,也直接关系着万千家庭的财务收支.随着国家对房地产行业的不断调控,以及房地产行业竞争态势日益白热化,房地产企业主观上对工程质量管控的重视程度不断提升,同时,伴随着各类“楼脆脆”、“楼歪歪”、甚至突然性倒塌等负面质量案例公诸媒体,消费者以及行业监管者对住宅工程质量的关注程度也水涨船高,这也客观上反推房地产企业不断提升住宅工程质量水平.同时,随着房地产行业的逐渐成熟,行业集中度不断加强,标杆房地产企业对工程质量的管控走向精细化、信息化、规范化、制度化.

传统的质量管理主要聚焦于质量控制,而对质量评价研究较少,主要是因为质量评价属于事后管理的手段,对于质量提升的意义并不明显.但对于企业的总部质量管理部门,质量评价却是衡量质量管理水平的重要措施,尤其是量化的评价方法更是多项目间横向质量评比以及纵向质量水平变化的工具.

1.绪论

现行的《建筑工程施工质量评价标准GB/T50375-2006》对建筑工程质量评价制定了整套完整的体系,从地基及桩基工程、结构工程、屋面工程、装饰装修工程、安装工程五部位,通过现场质量保证条件、性能检测、质量记录、尺寸偏差及限制实测、观感质量五个方面,对建筑工程进行全面的质量评价[1],评价系统过于庞大和复杂,且检查需要翻阅浩繁的质量资料,不利于现场快速便捷地进行质量评价.宋扬等提出住宅工程质量的评定方法应包括：基本项目的检验、允许偏差项目的检验、专项检测及审查质量记录文件,并在此基础上为降低质量评价过程中的主观因素提出了模糊综合评判法,建立了多级指标评判体系,从地基基础、屋面、外装、内装、电气安装和给排水六个方面进行评价[2],但评价指标较为笼统,不便于实测和量化.朱永林等对住宅工程质量的建设指标、环境指标和使用指标运用层次灰色关联评价法理论测定其权重系数,研究发现实体质量、安全及使用性能、建筑节能性和观感质量为权重最大的四个指标[3].张立宁等提出了基于GA-ANN的智能化建筑工程质量评价模型,采用人工神经网络方法对实体质量、质量保证资料、观感质量、设计质量、环境影响五大方面进行数据分析和评价[4].朱巧玲等提出了建设工程质量评价空间模型,从工程类型、质量形成阶段、质量特性三个维度进行质量评价,构建了建设工程质量评价体系(Construction Quality Asses论文范文ent System,简称CQAS),建立了建设工程质量指数(Construction Quality Index,简称CQI)概念[5].

从国际范围来看,目前国际上使用较为成熟的建筑工程质量评价体系主要有新加坡的建筑质量评价体系(Construction Quality Asses论文范文ent System,以下简称CONQUAS)以及中国香港的工作表现评分制(Performance Asses论文范文ent Score System,简称PASS)[建设工程质量评价体系与机制研究],CONQUAS主要从结构、装饰、机电三大方面进行评价,PASS体系主要包括输出评分、投入评分以及保修期评分[6].

通过对比研究发现,CONQUAS、PASS评价体系与《GB/T50375-2006》以及国内研究者所构建的质量评价体系,均从广义的建设工程范围出发、从国家规范规程出发、从全面质量评价出发,制定整体评价系统,但对住宅商品属性考量不足,忽略了实际消费者所关注的质量属性.举例而言,消费者不会关注混凝土的强度是否达标,钢筋面积是否足够,因为施工、监理的检测验收体系以及质检站的监管体系已经能够进行合理管控,但消费者会关注墙面裂缝、门窗漏水等直观的、影响实际使用功能的质量属性,作为房地产企业,更应关注消费者所关注的质量属性.同时上述评价体系也较为复杂,从行业监管者的角度来操作则可,但却不便于企业质量管理人员实际操作.基于此考虑,本文设想建立一种便于实际测量操作并以客户为导向的企业对商品住宅项目的工程质量评价方法.通过筛选非专业的客户所关注的质量属性,建立易于实地测量的量化的评价体系,进而提出现场工程师和企业的质量管理部门对住宅项目进行质量评价考核的方法,用以住宅产品交付前的自测自评或集团内多项目间的质量评比和质量分析考核等.

鉴于精装修工程涵盖内容较广,除传统土建装饰外,尚有软装、家具等等,复杂程度也较高,且因购房者对精装风格要求的主观性强,目前国内精装修交房后业主仍会大量拆改,导致开发商精装交付的比例仍较低,故本文的住房质量评价仅指毛坯房.但随着开发商专业水平的提升,未来可能实现论文范文化精装修,甚至论文范文化户型.标杆企业万科也在大力推动全装修住宅,不断满足用户多样化和个性化的需求,逐步积累全装修住宅的经验,因此对精装修工程的质量评价仍有研究的现实意义,但不在本文讨论之列.

2.评价指标选取

本评价方法的主要特点是考虑住宅的商品属性、量化评价及便于现场检查操作,且最终目的是形成适用于地产企业的住宅质量评价办法,因此,选择评价指标主要基于以下六方面.

2.1客户导向

鉴于消费者与工程建设者和管理者所面对的产品阶段不同,消费者主要面对的是成品或半成品阶段以及产品形成后的生命周期,而工程建设者和管理者所面对的只是产品建设阶段,示意如图1.因此,从客户导向来说,选择的评价指标应该立足于消费者对住宅产品的核心关注点,主要集中在功能性、适用性、美观性、可靠性等.

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2.2量化客观

选择指标应易于测量,且测量工具应为施工现场常用测量工具,最终检查表单以量化数据反映质量评价结果,检查者现场即形成质量得分,无需大量复杂的数据分析计算作业.同时,量化的数据也便于管理者进行横向评比和纵向分析.

选择指标应尽量客观,避免对同一指标不同检查者得出不同的检查得分的情况.

2.3便于检查操作

选择指标应便于实地测量,即使是作为非工程专业的消费者,也能够理解和实地测量操作,同时指标不宜过多,过于复杂,否则会降低检查评价的可操作性和实时性.

2.4以结果检查为主,以过程检查为辅

住宅工程质量的过程控制主要以施工单位、监理站以及质检站负责为主,不应作为建设单位或消费者所应关注的重点.因此,评价方法主要以结果检查为主.

2.5以室内检查为主

住宅产品的交通环境、园林景观、配套设施、位置地段等广义的质量因素涉及范围较广,本评价方法仅从工程专业角度考虑,以室内工程质量的检查评价为主.

2.6以现场检查为主,以资料检查为辅

现场检查直观性较强,易于为各方接受,结合用户的专业水平和检查视角,质量检查评价应以现场检查为主,资料检查仅涉及到核心的结构验收、闭水及淋水试验记录.

基于上述考虑,拟提出以下四类质量评价维度：

(1)尺寸偏差类.主要包括房间的进深、开间、净高、面积、墙面垂直度、平整度、阴阳角等.

(2)观感质量类.主要检查施工观感质量.

(3)功能实现类.主要检查住宅产品的功能实现情况.

(4)过程控制类.主要检查过程控制中的若干核心关键点.

根据重要性排序,本文建议四类指标权重分别为0.3、0.3、0.2和0.2.实际操作中,可按照专家打分法进行测定,但从客户的维度来考虑,采用对购房群体进行抽样调查问卷的方式确定更佳.

3评价体系

整体检查评价体系架构(图2).

实际进行检查评价时,每类指标满分为100分,最终得分按其权重系数进行加权求和,权重系数可根据评价人对各类质量影响因素的容忍度按照专家打分法进行确定.传统质量评价结果大多为的合格或不合格,或者优良中差,本文对量化指标按照其与允许误差的偏差比例进行直接得分计算,对于无法量化的指标,按照0/1法进行量化判定,最终进行汇总计算得到评价结果.各类指标的具体释义如下.

3.1尺寸偏差类指标

尺寸偏差类指标设想如表1所示.

测定方法取偏差大者作为计算依据,基于严苛化的质量控制和评价,目的是提升各参建单位对尺寸合格的重视程度,同时也可应对严苛挑剔的客户群体.

3.2观感质量类指标

观感质量类指标设想如表2所示.

3.3功能实现类

功能实现类指标设想如表3所示.

对于能够节省长期使用成本的项,例如洗手池水用于冲厕所、采用节能玻璃等,可酌情在此类实际得分上进行加分.

3.4过程控制类见表4

4结语

在实际应用中,首先应根据上述评价体系,选取合理、合适的评价指标,其次根据评价指标采用专家打分法或调查问卷法测定权重系数,再次即按照评价表格进行现场数据实测,最后根据实测数据进行住宅工程质量的结果判定及质量分析.

本文通过对现有的住宅工程质量评价方法进行研究,建立了新的量化住宅质量评价体系,其特点包括：(1)基于相对客观的实测实量；(2)侧重客户维度；(3)结果导向；(4)便于检查操作；(5)低容忍度评价.评价方法可应用于房地产企业集团工程部门对各住宅项目的质量考核评价参考,以便于对于项目质量进行横向比较和纵向分析,提升产品质量,提高客户满意度,也可用于项目部对于商品住宅交付前的质量评价,对待交付产品进行自评,消费者也可据此方法对住宅工程质量进行判定.

评价方法的优劣很大程度上取决于评价指标的定位准确,因此,本方法通过合理的设计评价指标,最大程度上避免评价过程中的主观因素影响,同时建议采用调查问卷法或专家打分法,确定相对准确的权重系数,为住宅工程质量的量化、规范化评价提供了一种新的思路.随着精装修和全装修住宅的推广,评价体系也可进一步推广到对装饰工程的质量评价中.

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