“土地用途转用监管”业务理解

一、什么是“土地用途转用”

1. “土地用途”有哪些？
按照《土地管理法》，将土地用途分为农用地、建设用地、未利用地。

2. “土地用途转用”如何理解？
关于“土地用途转用”的定义，没有找到相应的说法。不过出现最频繁的字眼是“农用地转用”，农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。
因此，在土地用途转用中，将“土地用途转用”中的“转用”理解为转为建设用地。即农用地转为建设用地、未利用地转为建设用地。
备注：此处对“农用地转用”的理解是我个人的理解，有可能会根据理解的加深而调整
农用地转为建设用地、未利用地转为建设用地涉及的业务环节如下所示：

二、土地用途转用涉及到的业务过程

1、农用地/未利用地转用审批

法律依据：
《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《建设用地审查报批管理办法》
情形：
情形一：农用地转为建设用地，但土地性质仍为集体土地
必须办理农用地转用审批手续。

• 农用地转为宅基地
  提出建房申请——审核建房申请——确定年度村民住宅——用地预审——用地报批——申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证——申领建设用地批准书——办理权属登记

• 农用地转为乡镇企业用地
  项目立项——申请规划条件——用地预审——用地报批——环境影响评价——申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证——申领建设用地批准书——办理权属登记

• 农用地转为公益用地
  项目立项——申请规划条件——用地预审——用地报批——环境影响评价——申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证——申领建设用地批准书——办理权属登记

情形二：农用地转为建设用地，土地性质由集体土地变为国有土地
预选符合规划的农用地——编制建设项目可行性论证——提出用地预审申请——办理手续、缴纳审批费用——提出项目用地的正式申请——各级政府审批（审批拟定的农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案）——办理征地手续——领取用地批准文件——签订合同，缴纳出让费，获得土地使用权——开始建设使用土地

情形三：未利用地转为建设用地
（未利用地和农用地在一起审查报批）未利用地转变为建设用地，未利用地转用审查报批。《建设用地审查报批管理办法》中提到“只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。”

2、城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩涉及农村建设用地变为农用地，城市农用地变为建设用地。城乡建设用地增减挂钩的审批，不做单独的农用地转用审批。

三、土地用途转用监管的核心

土地用途转用监管的核心是对土地用途转用的过程和结果进行监管，掌握土地用途转用是否有相应的手续。

四、土地用途转用监管依赖的项目数据

土地用途转用监管依赖的数据包括土地审批数据（土地报批数据为主）、土地供地数据、城乡建设用地增减挂钩数据等。
备注：如果能拿到全流程的土地审查报批数据最好。

五、其他

不需要其他项目数据的理由：

• 土地复垦、工矿废弃地复垦：是将建设用地变为农用地；
• 土地整治：是将土地转为农用地；
• 高标准农田建设：是农用地转农用地；
• 生态移民：是将建设用地转为农用地或未利用地。
  以上不涉及转为建设用地，所以暂不需要以上项目数据。

不考虑其他土地用途变化的理由：

• 建设用地–>建设用地：土地使用权的审批。不属于土地用途转用。土地用途没有发生变化。
• 建设用地–>农用地：将其认定为不属于土地用途转用，不考虑。
• 建设用地–>未利用地：将其认定为不属于土地用途转用，不考虑。

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