一个程序员的买房历程(武汉)

一个程序员的买房历程(武汉)

买房1年了,这一年中身边很多朋友同学都问我很多关于买房的事,包括不限于落户、推荐楼盘、区域、价格等等,在此把自己的买房历程都记录下来。

本文不涉及任何技术问题探讨,当然看房期间为了获取楼盘更多信息自己还开发了一个楼盘评论标签软件,下次会专门介绍这个软件的开发过程及思路。

说下基本情况,笔者在深圳工作在武汉买的房,前前后后接近1年才买到,最终买在光谷东的位置,本文主要以武汉购房为例,相关流程及政策都是武汉的;对想在武汉购房的小伙伴可能有更大的参考价值。

买房,多数男生都要经历和面对的一个事情,同时也是人生的一件大事,过程也相对于麻烦,尤其武汉买房更加麻烦。

我是从18年6月份落户到19年5月份买到房的,前后经过1年的时间,使我对武汉热门刚需楼盘基本都有了解,以至于同学随便问一个楼盘我都能说出大概位置、价格、周围情况等。经过1年才买到,并不是自己太挑,而是武汉上车太难了,经常和家里人笑称有钱还花不出去。

我会从初次买房比较关心的几个点说起:落户、网上看房、实地看房摇号等买房流程以及大家关心精装修、房贷利率、贷款用等额本金还是等额本息、公积金等去谈。

买房前后经历1年才有着落,这1年真心很累,基本每天脑子里想着都是房子的事,从最初的网上看房、到实地看房、提交资料、银行定存、抢刚需名额、交认筹金、摇号、网上抢房等等。尤其摇号,没有摇到好的号码,前面的一切准备都白搭了,基本又得重新开始。房子一天没买心里一块石头就永远落不到地,尤其时间越长看着价格又在慢慢的微张。因为自己计划着第一年买房第二年买车,所以房子没找落,车子也跟着没找落,每次过年回老家,大家都懂的。


一、落户


落户,针对不是本地人并没有当地社保的,有户口有或武汉社保2年都可以武汉购房,武汉落户,2017年10月看到政策说武汉针对大学生可直接落户,然后就开始关注着如何办理准备材料等。第二年五月份我就在网上提交资料了,第三天就通过审核了。全程都在网上办理很方便,这点给武汉点个赞。拿到准迁证就开始回武汉办理落户手续了,几个小时就能办成功。办完后我以为能拿到一个户口簿,没想到就给我一张A4的纸盖个章。我当时还挺诧异就问:就一张纸吗?不给我一个本吗?工作人员说:对,就一张纸。后来自己网上查询才知道,公共户口就只有一张纸给你。但享受政策基本都一样,没什么差别,管他呢,能买房就行。办理户口时一定要将自己的身份证重新办理,身份证地址要和户口所在地一致这样才能买房。

户口办理完了就开始张罗着看房子,因为办完户口后就回深圳了,没时间在武汉实地看房,然后就想着在网上找。

位置

看房之前位置很重要,就是你想在哪个区买房,区域位置在一定程度上决定了未来房子的价值。当然每个人考虑点不同,比如离父母近点、离工作近点、是否是学区房等等。

我当时选择汉阳四新地区,因为网上找了很久,发现武汉三环内也就汉阳四新和洪山区的白沙洲最便宜了,二者当时均价在1.3-1.65左右。最后我还是选择了光谷,虽然价格上比他们要贵点,但毕竟自己做IT的以后工作应该也在光谷,目前光谷的发展也挺好的,商业、交通、产业都挺不错的。

定位

选择新房还是二手房。或者都能接受,我当时完全不考虑二手房,第一武汉当时的二手房和新房价格倒挂很多,另外还得交不少的交易手续费等。第二,二手房多数房龄偏大,在户型和小区上都是比较老的,自己不喜欢。这点很重要。


第二、网上看房


网上看房结合自己选择新房还是二手房,二手房和新房在不同的APP或网站侧重点都是不一样的,所以这个决定着你以后网上搜集信息的方向。确定好定位后去下载相对应的app、加购房群、关注买房相关的公众号,公众号订阅了3、4个。反正就是搜集各种信息,然后就是打电话、置业顾问加微信和你介绍楼盘等信息。还没回武汉实地看,职业顾问就加了有10个左右了,什么概念哈,买房这段时间刷朋友圈和刷安居客没什么区别了。(销售每天会发很多广告)公众号也全是房子相关信息。房子没买到也不好删除和屏蔽,毕竟自己还是需要掌握更多信息的。

看新房如果还没开盘的,一般都不知道价格多少,只能听销售的预计价格,但是销售多数都会给你一个比较高的价格,比实际预测高出2-3000都有可能。买房肯定要关注价格,根据销售给的价格看是否在自己的预算内,如果在预算范围内就可以登记和交资料。最后筛选出来7、8个感觉比较合适的楼盘。当你看到一个不错的盘后就想着要了解它的各方面信息,就像喜欢一个菇凉一样你希望了解她的所有。首先就是看这个盘的评论,因为评论太多为此还开发一个楼盘标签软件,上面提到过下次会专门讲解开发过程和思路。


第三、实地看房


在实地看房之前需要把自己感觉合适的楼盘整理下,然后联系好每个楼盘的置业顾问预约看房日期。相同日期尽量安排比较近的楼盘,这样能节省自己时间。看房前最好准备好要提交的资料,以便看到合适的就提交资料。关于资料具体内容下面会有介绍。

我是计划国庆节回去看房,所以18年10月1日,我就坐火车回武汉了,没买到高铁是普通火车,所以2号早上才到的武汉,到了武汉就开始按照预约的楼盘开始坐公交、地铁来找了,我第一个楼盘是“城投四新之光”,这个盘可以说当时算个网红盘,因为卖毛坯,所以性价比是非常高的,在武汉当时毛坯是非常稀少的,很多人看和交资料。到售楼部后置业顾问直接和我说:这个盘不好买,你看你有没有关系,如果有关系可能相对好买点。其实言下之意就是这个盘是需要交茶水的,看你自己愿不愿意交了,之前在网上搜集资料时就听说过需要交茶水的。然后周边看了,感觉好偏僻,荒芜,离地铁也远。然后果断放弃不考虑了。所以实地看房最主要就是看周围设施、配套、交通(尤其地铁盘很多开发商宣称很近,一定要自己走一走看是否在合理范围之类)、周围有没有还建房等等。也可以第一感觉,就是想象一下,你以后可能要一直住这个地方,能否接受。从这个楼盘出来,很多大爷大妈就围着你说要不要看看某某盘,然后给你一些传单。因为人生第一次看房,所以被当时的场景有点吓住了。听他们介绍,感觉有个还挺可以就跟着过去了,反正也是他们出打车费。那就过去看下。有些楼盘可以看样板间,武汉绝大多数都是精装房,所以样板间能看还是有必要的,因为房子买完后就是这样子了。装修风格材料等是否自己喜欢的。可以看样板间的,多数离开盘不远了。国庆我看了整整4天,看了十几个楼盘,资料交了不少,楼盘、户型宣传单也装了一袋子。但是样板间最后可能就是卖家秀和买家秀了。

跑了那么多楼盘其实让我最满意的也就一个楼盘,汉阳保利的一个楼盘,当然价格比其他的也要高点,但给我感觉品质、位置、配套也很不错,包括已经通车的地铁。户型装修设计也很喜欢。超喜欢它卧室的超大飘窗,设计的很好。其他楼盘要么位置、配套、户型设计等等不太满意,保利这个盘,看的时候说预计10月底开盘。然后我就很期待,很希望能买。

优先级排序

根据自己的优先级排序去找房源,价格肯定是首位,毕竟区域决定了价格。在价格允许的范围我个人目前对房子优先级排序是:区域位置>交通便利>商业设施配套>休闲娱乐公共配置(公园、医院等)>户型>装修(因为目前武汉都是精装房)。目前还没结婚,所以暂时不考虑学区房。目前武汉新房多数在100平起步,两房的很少,新房也都是两年后交房,精装修为主。


第四、买房流程


确定好一个楼盘后就开始要交资料、银行定存、抢刚需名额、交认筹金、摇号、选房等,当然这些流程并不是所有楼盘都必须要经过这些。

交资料

这是武汉买房最麻烦的一部分,武汉这边买房登记是需要提交全套资料,户口簿复印件、身份证复印件、房查证明(武汉是否有房)、征信报告、银行流水、收入证明。这是当时,不知道现在改变了没有。很多楼盘都是要交全部才行,有的可以给他发电子档(扫描PDF),建议发电子档的时候加个密码,防止邮件发错了,自己信息给到其他不相关的人了。有的必须邮寄,也有必须到现场交。然后我就将相关资料都复印好了,准备了有8份。另外,如果已经结婚了,这些资料都是要准备两个人的,所以更加麻烦。为什么说这点很麻烦,因为交这么多资料都还是第一步,最后能不能买到还相差很远。而有些资料不可能有那么多份,比如收入证明、银行流水等,这些他们都是要原件的,不收复印件。很多盘交资料,最后都没买成。我是不明白,我房子都没买到交这么多资料做什么?等我买到了再交也不迟吧。什么身份证复印件、户口簿复印件、房查这些提前交能理解,因为你们要做资料审核看是否满足购房条件。但是其他的就感觉没必要了。

银行定存

部分楼盘需要,有些楼盘会让你提前在某个指定银行圈存,我接触的几个都是要定存10W,定存的话这钱还在你银行卡中,只是被锁定了,不能支配使用。凡是要定存的必须要按照他们去办,否则刚需资料都不会提交,如果要看样板间,也是要交定存才行的。到开盘了,开发商会解除定存,这时候钱就可以使用了,这点也感觉很讨厌。当然不是所有楼盘,只是个别开发商喜欢这样做。

抢刚需名额

部分楼盘需要,具体得看楼盘,我前后经历了4个楼盘的抢刚需名额,有些楼盘还是喜欢这样玩,时间一般在离开盘前1个月左右。

先说下武汉购房刚需优先政策,也就是给武汉无房无贷的家庭提供的,政策是热门区域(后湖、汉阳四新、光谷东、白沙洲等)在销售面积小于140平米,单价低于2W的房源比例100%给刚需优先选房。其他地方是刚需则是80%房源。当然这个政策是不断的在变,最开始面积没这么大,也不是100%房源。当然这也对于刚需来说是非常好的,这么做的话就能减少很多人和你竞争房源。

什么是抢刚需名额,也就是说很多人都报名了,最后我只给刚需一定名额,需要你在网上提交资料来抢。和秒杀差不多,指定时间开放系统,线上提交一些资料。慢了就抢不到,这一点我是很讨厌的,直接按照收资料的时间来筛选不行吗?这样也公平。从技术角度来讲,这种抢名额开发商完全可以作弊的,比如他会提前针对每个意向客户做标签,全款、贷款、公积金、大面积等等,然后根据标签来决定你是否能提交成功。我当时参加了4个楼盘抢刚需名额,只有一个抢到了,也是我挺喜欢的楼盘保利这个。之前参加多个一直没抢到,这次竟然抢到了,还是自己特别满意的楼盘,当时别提有多高兴,好像自己已经买到房似的。但武汉买房没那么简单,抢到刚需名额只是第一步,比如楼盘这次刚需房源(小于140平单价2W以下)只有200套,那么刚需名额就有300个甚至更多。意思就是,一开始可能500人交资料,最后抢到刚需名额的300人,这300人再去摇号,然后按照摇号顺序去选房,房子却只有200套。

交认筹金

我认筹金交了有3次,前面几次都没买到,19年3月份是最后一次交,同一个楼盘交了后,本期没买到,可顺延到下期开盘。如果没确定和考虑好买这个盘就不要交认筹金。

在楼盘拿到预售证以后开发商就开始通知客户交认筹金了,当然这也是有法律规定的,开发商只有拿到预售证以后才能进行收取认筹金,不然是违法的。认筹金10W,一般都在这个范围,当然不同开发商和不同地方,认筹金也不尽相同。交认筹金一般有两种方式,现场缴纳,或者对公转账都行。有些楼盘必须要到现场才能缴纳,不能对公转账。有些盘如果叫人代缴认筹金还得各种证明,还需要到gzc(博客园敏感词汇)去开。我保利的这盘就是叫我妈去帮我缴纳的。认筹金我认为是很扯淡的,认筹金交了又不一定能买到,因为要摇号、抢房。没买到开发商承诺会在7个工作日内退还到你账户,但实际没那么快,我经历的是1个月后才退给你的,还是在我不停的催促下。这一个多月开发商是不会给你任何利息。这里还有个问题,如果这一个月之内,你买到其他盘了,准备要交首付的时候,你发现前一个开发商10W还没退给你!

认筹金交了,如果你选到房了但后来后悔不想买,这个时候开发商是不会退还认筹金的,所以交认筹金和选房的时候一定要考虑好。尤其选房的时候,这个楼层是否是自己喜欢的,选到房的这栋位置是否靠近马路边等。如果没有看到自己喜欢的楼层和楼栋建议不要选,不然选了后进退两难,买了感觉后悔,不买认筹金又不能退。如果选到房了,不买的话,认筹金一般不会退。除非自己没有选到房。

摇号

只有交了认筹金才能参加开发商的刚需摇号和选房。也就是认筹金是必须第一步,前面介绍了武汉的刚需政策,是刚需才能参加摇号。一般摇号是在开盘前一天进行,摇号是在武汉的gzc(博客园敏感词汇)摇号进行,具体政策可以网上查询,摇号后会有个摇号顺序名单。前面提到刚需房源有100%和80%等差异,不同地方政策不一样,如果是80%房源,这个房源也是进行摇号的,比如满足刚需房源是100套,但是给刚需优先选房的配比如果是80%,那么需要对100套房源进行摇号,摇出80套房号,用来给刚需优先选房。如果摇到好的号码买房基本就定了,像我参加摇号都参加4、5个楼盘的摇号,其中我买到的这盘都是摇号3次才买到的。其中看到很多人因为摇号原因买房2年了都没买到满意的楼盘,也有第一次参加摇号就买到了。比如我们盘有几个邻居就是这样的。

选房

终于到最后一步了,刚需摇号后第二天会开盘,开盘就是选房了。现在90%都是网上开盘选房,选房系统一般在这个时候才开放,在开盘前一天或者前几个小时,会让你提前登录系统熟悉选房流程,以及了解具体每个房号价格,也可以进行收藏。这里暂且成为预选房,也叫模拟选房,这里一般会在指定时间模拟2次左右,选房流程前面说到摇号,比如300人参加摇号,通过摇号的方式为每个人生成一个顺序号,比如张三1号李四2号以此类推。所以摇号后你会知道你在第几号。选房系统会导入摇号顺序,通过序号来限定你的登录。比如10:00开盘,此时序号1-10号的人可以登录进去选房。等到10:01分,序号为11-20的可以登录系统。也就是每一分钟可以登录10个号码的。有的间隔是30秒,这个不用我们自己算,系统会根据你序号来倒计时你能登录时间,等倒计时完了你就能登录进去选房了。保利这个盘,我摇号比较靠后,所以等我进去基本没有房源了,有的话也是1-3层的,我也就没选了。保利的选房系统还很坑,在预选房时登录时没有验证码,选房也就很快完成。但是到了正式选房的时候登录就有验证码了,验证码是算术计算,比如22-?=4,类似这样的验证码,因为正式选房都会有点紧张,毕竟是抢房。这时候再碰到这样验证码人就有点慌了,后来买到这个盘选房是没有验证码,还算挺好。

网上和群里有好多代抢的。我几次没选到,当时也想找代抢,但是后来想想没有摇到好的号码都是白搭。代抢都说网速快,专业抢房软件等。在摇号面前都没用。我甚至怀疑他们也是手动抢,碰运气。毕竟他们也没谁能保证100%抢到。一般代抢房根据楼层、单价等进行定价的,一般价格在3k-2w不等。挺好,就帮别人碰个运气,碰到了就拿这么多钱,什么付出都没。没抢到也没什么损失,当然网上还有很多人相信抢房的。我自己也想破解抢房系统,但是他们系统都是在开盘时才开放,其他时间都是关闭的,都进不去更别想去研究他们了。

选到房后,就是签认购协议、交首付、办贷款、签购房合同,一般都在1-2个星期之内完成。签购房合同因为需要备案,所以时间可能要久点。一般是要本人到场,我当时是让别人代签的,但是需要gzc(博客园敏感词汇)开证明,我深圳开的证明400多块。第一次做公证,感觉他们真赚钱


第五、需要关心的问题


房贷利率

房贷利率18年看房的时候是上浮30%,也就是4.9*1.3=6.37,当时是全国最高,当时我一直在关注武汉贷款利率政策,毕竟上浮30%确实很高,这么高其实就是我们说的高位接盘。心里是一直盼着能降低一点,有幸到19年5月份的时候利率是上浮20%,也就是5.88,当时也是全国最高。现在房贷利率都是LPR,不再有基本利率一说了,以前的基本利率4.9就是现在的LPR,LPR每个月都有变化,目前最新的好像是4.65,每个地方政策不一样,还是会在LPR上进行加点。不清楚目前武汉加点多少,即使和我们一样上浮20%,那现在也是4.65*1.2=5.58,相对于比我们还是要优惠一点点的。

交首付的时候就要办贷款手续了,银行工作人员会来售楼部,会让你签一堆字,你也没时间一个个去看,毕竟很多人都等着。看好自己利率以及还款日期,还有选择等额本金还是等额本息就行。

公积金贷款

武汉公积金政策,目前武汉公积金贷款最高是70W,在18年12月份的时候开始实施了异地公积金贷款政策,贷款金额和本地一致,也就是武汉除了武汉本地公积金以外也可以使用外地公积金贷款,是只要你有武汉户口,在非武汉缴纳了公积金有6月就可以使用公积金贷款了。异地公积金暂时不能进行商转公,大家都知道使用公积金买房本来就很难,即使你是本地公积金,很多楼盘都不愿意使用公积金贷款,对开发商来说收款慢。开发商一般都是和银行合作,会故意刁难你使用公积金。现在异地公积金政策执行了,开发商和银行更加不愿意使用,很多直接说,有政策但是没办理过,暂时不能使用。当然我也见过使用异地公积金成功在武汉买房的,当然就是屈指可数了。这个真得看开发商和银行了。当然手续也是非常麻烦,想使用的可以自行网上了解,反正我是没用到,随着时间推移应该会有更多的可以用异地公积金买房。

贷款用等额本金还是等额本息?

贷款时会让你选择等额本息还是等额本金的方式,两者差别相信大家都有了解,银行默认是等额本息。

选择等额本息

1、我个人认为如果贷款金额不多比如50W及以下,那就选择等额本息吧,因为即使选择等额本金最终利息也相差不大。等额本息每月能少还不少。

2、如果等额本金月供不在承受范围之内,或者自己有较稳定的投资渠道,意味着你可以将等额本金每月多还的钱拿去投资,并且收益大于银行贷款利息。

选择等额本金

如果贷款金额很多,并且等额本金的月供在你目前承受范围之内,可以选择等额本金。并且自己目前没有什么其他投资渠道,或者投资收益甚微。

等额本金相对于来说对有提前还款计划的来说更有优势。

贷款时间

贷款时间,能选择30年最好,因为这可能是你唯一能享受贷款期限最长并且商业利息最低的一次贷款。当然贷款年限和利息也是息息相关的,年限越长利息越多,所以这个得自己根据实际情况考虑和平衡。

自己不是搞金融的,以上都是个人愚见。

关于精装修

前面讲过武汉现在90%都是精装房,原因也很简单,最近几年限购限价厉害,开发商多数都是从装修进行溢价。所以因为限购原因,多数城市都开始卖精装房了。武汉精装修价格是按照毛坯价格来定的,毛坯低于1W,精装修不能高于2000,1w-1.5w精装修不能高于2500,毛坯1.5W-2W精装修不能高于3000。以此类推,最高不高于5000。开发商收取3000一平的装修费用,实际可能1500都不到。但目前武汉的精装房水分很大,装修效果和质量特别差,以至于武汉曾经经常有精装修维权事件,曾经还有个上过热搜的,一个女的在新房里哭泣等。

精装修面积也是按照全套面积来算的,也就是公摊的面积也计算在装修面积里面了,这真的很坑,但是没办法。另外精装修价格是单独计算的,精装修部分价格有些楼盘是不能贷款的,必须全付,能贷款的楼盘最高也只能贷款10年,且利息高于房贷利息,很不划算。你首付时是毛坯最低30%加上精装修所有费用,这样相对于其实提高了购房门槛。房管局备案时只备案毛坯价格。精装修是另外签的补充协议,里面全是开发商无责条款,无论他装修的怎么样都不能找他。

好消息是最近刚看到武汉新政策出台,精装修价格和毛坯价格直接统一计算和贷款,不再单独分开了,也就是按照毛坯加精装修的总价进行首付和贷款。全部在里面,一起享受最高30年贷款。备案价格也是毛坯加装修的,就是你购房的所有总价。我们当时备案的价格只有毛坯的价格。

如果能买到毛坯房还是最好的,性价比非常高,并且还能按照自己喜欢的样式进行装修,但往往都很难买到。

关于价格

从我看房到买房经历来看,目前价格还是在上涨。尤其开年后的楼盘备案价。我18年就开始看房到19年买到,这中间均价涨了1000,基本80%楼盘都涨了,今年新开盘也看到多数在涨价,当然每个地方都不一样,当然刚需族买房还是越早越好。


第六、总结


1、首先要明确自己的需求是什么?投资or自住?投资更多考虑以后的增值,自住更多考虑居住的舒适性等。两者有相同点但但也有差别。

2、价格,自己最大能承受的价格是多少,自己最大能承受的月供是多少?我给自己定的标准是月供不要超过固定工资的40%。

3、找准自己的定位,自己更加看重什么?比如区域、交通、学校、商业、户型、装修风格等等。最好有一个优先级的排序,可以参考上面我的排序。

4、没有100%完美的房子,如果有那就天价的房子,一般的房子缺点或多或少都有点,优点大于缺点就好,根据自己的优先级排序满足了最重的的就行。永远不要太过于纠结某些缺点。

5、买房还是越早越好,一方面能早买早享受,二目前国内价格多数一二线城市价格还是微涨或持平。

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