揭秘香港房地产，未来中国之我见

​作者|鱼师爷

01
大家好，我是师爷。
不知道大家有没有想过一个问题：
香港，一个弹丸之地。
为啥有钱人这么多？
要知道，香港是全球富豪密度最高的地方。
没有之一。
是不是匪夷所思？
在香港，有四大豪门，分别是：
李嘉诚、郑裕彤、郭得胜、李兆基。
个个都是有钱的主。
在香港发展，先拜码头。
四大家族基本控制了香港的命脉。
但我们想搞清楚的是：
他们的钱是怎么来的？
他们是怎么赚钱的？
原因无他——楼市。

02
很早，香港房地产商就深谙金融和人性。
他们开创了一套玩法：把房地产和股市进行了捆绑销售。
在地产圈，有一个金融名词：库兹涅茨周期。
由诺贝尔经济学家库兹涅茨，根据调查提炼出来。
什么意思？
就是任何事物都有一个兴起、鼎盛、衰退和死亡的周期。
和本地的建筑使用年限和人口规律有关。
香港这些富豪就利用了这个规律，进行了本地化处理。
缩短了这个周期。
第一步：房地产周期上升阶段。
房价越涨，利润也越高，公司股票也跟着涨，投资者就会很乐观。
随后，发动舆论战，向市场散布买买买的舆论，进一步推高股价。
第二步：房地产周期鼎盛阶段。
股票价格达到高位，涨幅减缓，房地产商开始增发股票，进行新一轮融资。
然后守株待兔，手握大量现金，等待市场的拐点。
第三步：房地产周期开始低迷。
因为手上有钱，市场没有竞争者，开始大量抄底。
抄土地物业，大量吃进土地和物业，用打折的价格进行吞并。
抄上市股票，利用当初融资来的钱，买其他有土地的上市公司，进行垄断。
卖房赚钱，增发募资，套现融资，拿钱买地。
利用这个周期一轮又一轮，进入正向循环。
四大家族的长江实业、新世界、新鸿基地产、恒基兆业，都是利用这套玩法。
这里，我们就拿李嘉诚的公司举一个例子。

03
李嘉诚旗下有一个名叫长江实业的地产公司。
1950年成立，原先是卖塑料制品。
后来经营房地产和物业，有了起色。
1972年，长江实业上市，赶上了牛市。
李嘉诚趁此机会，进行了五次增发，圈了一大笔钱。
1975年，经济下滑，李嘉诚买了大量土地和物业。
1981年，因为前期的买买买，一共兑现了14亿净利润。
而此时，香港经济新一轮上升，李嘉诚又开始巨额增发，募集资金，重新循环。
如此循环几轮，李家的财富水涨船高，远远比媒体公布的要深藏不露。
上世纪末，李嘉诚儿子李泽钜被世纪大盗张子强绑架，张开口就是20亿。
李嘉诚当场拿出10亿现金，实力不菲。
当然，楼市繁荣的背后，是有一个前提的，那就是必须有个超级大牛市。
如果香港和日本一样，进入失去的二十年，经济增长趋于停滞。
那么房地产商就玩不起了。
大家都不买房，地产商盖了新房子，发现卖不出去，完蛋。
所以宏观分析师任泽平同志，总结了那句经典名言：
楼市要牛，长期看人口，中期看土地，短期看金融。
长期看人口，指人口结构。
你可以看看，各个地区永远都是婴儿潮和房价潮是挂钩。
中期看土地，指土地供需。
政府批准地，开发商就能拿到地，那么能开发的楼盘就多了，房价就下跌。
短期看政策，指金融政策。
比如降息，房贷利率下调，或者是降低首付比例，大家就会去贷款买，房价就能上涨。
当然，还有其他因素，这三个因素是最关键。
此外，香港，当年实行了一个政策：偷渡人口，依据一定条件，可以成为合法移民。
长期来看，带动了香港楼市的繁荣。

04
说完香港，说说大陆。
大陆的房价是魔幻的，影响因素太多。
从1998年开启房改，23年过去了，大陆的房地产市场也走了一波超级牛市。
最主要还是和80零年代婴儿潮、农村人口城市化有关。
而且中国是一个喜欢生肖的国家，比如我的家乡绍兴，长辈坚信羊年生的女孩，是不好的。
这我点觉得很奇怪，有几年，比如猪年，大家会一蜂窝生小孩。
这造成了人口很不均衡，也是中国的国情。
而中国的房价，08年因为金融危机出了点小危机，中途15年左右出现一波高潮。
目前，中国楼市的未来也很明显，房住不炒，政策导向很明显。
除了少数一线城市和强二线城市之外，房市的投资性价比已经不高。
未来长江三角洲、珠江三角洲以及北京雄安津京冀地区会涌现一些超级大都市，人口会高度集中。
当然，我说的是投资属性。
有段时间，鹤岗的房子不是上了热搜。
一套房子，便宜点，四五万就可以到手。
很多城市的经济开始下滑，开始留不住年轻人，房价自然也就跌了。

那房子有必要买吗？
有，如果目前手头没有房子，我个人觉得一定要买。
虽然很多人都自嘲：买啥房子，租房不香吗？
但是从经济学角度来看，第一套按揭，一般首付是20%-30%，相当于四倍杠杆。
对于很多人来说，这个杠杆其实很不错。
年轻人面对自己的第一套房，只需要考虑能不能买得起，而不是买不买。
你买的房子，不要考虑涨跌，房子涨与不涨，和你没啥关系。
你难道还想卖了，睡大街吗？
对于很多人来说，有房子才有家。
所有劝年轻人不要买房子的，未来可以租房子的公知。
在我看来，要么坏，要么蠢，要么站着说话不腰疼。
这就和我们买保险一样，都是风险兜底。
发不发生，买不买，都是你手中的一个选择按钮。
什么叫有选择权，你可以选择去睡大街，而不是说一开始就只能睡大街。
房子跌和涨，重要吗？
未来几年，你活的好不好，很重要。
人口老龄化，你又不是不知。
最后，推荐一部记录片《隐姓亿万富翁》，值得一看。