“旧改之王”佳兆业，理不清债务难题

在这个年报季，多家房企年报“难产”，位于top5房企的恒大、融创均发布“预期延迟刊发2021年经审核业绩”的公告，此外还有融信、世茂等表示发不出年度业绩。

在大湾区深耕多年的房企佳兆业在3月22日同样发布延期公告，可能无法在3月31日或之前刊发2021年年度业绩，也有面临股票停牌的风险。有分析师认为，延迟发财报导致股票停牌将对房企产生负面影响，投资者会对企业的财务情况产生担忧，融资渠道也会受限。

经过近两年“三道红线”、“集中土拍”政策及“房住不炒”大方向的引导，房企大多融资受限，很多习惯于以往大手笔融资的企业逐步陷入经营危机，佳兆业就是其中之一。去年11月、12月就曾因债务问题停牌，如今又因年报推迟或停牌，佳兆业似乎真的难以正确处理自己的财务问题。

起于烂尾楼，兴于旧改

佳兆业曾在2009年上市的招股说明书中提及，集团由郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟构成的郭氏家族创办，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆业地产。在多年的发展中，佳兆业跻身行业头部位置。据亿翰智库统计的2021中国上市房企百强名单显示，佳兆业集团位于第19名。

佳兆业能在房产行业中取得不错的地位，“烂尾楼”与“旧改”功不可没。

佳兆业起家于烂尾楼。1999年，佳兆业地产成立开发的第一个项目就是烂尾楼。接手深圳布吉烂尾别墅，佳兆业通过修改景观规划，将其改造为开放式主题公园“桂芳园”，后续一共开发8期，成为当地第一个大型社区。

此后，佳兆业又有多次成功改造烂尾楼的经历。例如，2003年，佳兆业接手烂尾10年的“子悦台”，用了两年多时间将其向住宅兼商业综合方向改造，包装为深圳佳兆业中心；2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”广州中诚广场项目，在2008年初改造完毕对外租售。

多次成功改造烂尾楼的经历让佳兆业声名大噪，企业也成为业内认定的“烂尾楼专业户”。

而佳兆业能发展壮大离不开“旧改”项目。旧改，即城市更新，主要指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

深圳随着新增土地供应减少，进入城市发展新阶段，2009年出台城中村、旧小区重建鼓励政策，旧改成为佳兆业快速发展的便捷通道。这是因为旧改项目土地不需要招拍挂，不仅能挣房子的钱，也能享受中远期土地升值带来的红利。

2009年之后，佳兆业在深圳、广州等地拿下多个旧改项目，2013年全年，旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%。同时，佳兆业率先成立了国内首个城市更新公司，从规划、设计、商业谈判到实际运营等一条龙流程，成为业内公认的旧改专家，拿下“旧改之王”的称号。

据2021年中期财报显示，自公司成立以来，佳兆业成功转化43个城市更新项目，转化面积近1600万㎡，报告期内佳兆业新增15个城市更新项目，仍有213个城市更新项目未纳入土储，城市更新项目的占地面积达5370万㎡，其中大湾区的储备占比逾99%。

旧改成为佳兆业低成本补充优质土地储备的重要手段。在3月17日，传出佳兆业正与招商蛇口等国企接洽，涉及引战及旧改合作开发等方面。这一消息出现之后，港股大涨35.71%。

不过，虽然烂尾楼与旧改撑起了佳兆业的发展，但因为烂尾楼处理过程多涉政，旧改项目同样与政府机构联系紧密，这也为佳兆业的发展埋下难以察觉的风险。例如广州中诚项目最早的持有者，到了2015年还在向有关部门举报郭英成行贿。

频频出现的债务危机

2014年10月，时任深圳市政法委书记蒋尊玉落马，随即传出郭英成涉案被查，辞任公司执行董事兼董事会主席等职务，避祸香港等消息。佳兆业位于深圳的多个楼盘被住建部锁房，进而引发一连串债务危机。

失去销售款来源，2015年1月，佳兆业首先触发汇丰银行贷款违约事项，次月开启债务重组，彼时涉及境内外债务合计650.09亿元，境内占497.7亿元。2015年3月，公司被联交所停牌。融创中国曾入场计划并购，但后来佳兆业又曝出财务造假。

在都以为佳兆业要因为债务危机倒下时，郭英成重回佳兆业掌权，以股权转让的方式引入富德系，同时多家银行、大佬驰援，佳兆业起死回生。2016年7月，佳兆业宣布正式完成境外债务重组，2017年3月，停牌两年多的佳兆业集团在港交所复牌。

在此次债务危机之后，佳兆业成为很多人口中的“不死鸟”，郭英成也在资本市场频频出手，包括A股、港股和美股在内，控制了多家上市公司，以增加佳兆业应对风险的能力。

不过，债务问题还是再度出现。

去年11月份，佳兆业集团担保的3亿元理财产品意外暴雷，引出佳兆业的流动资金危机。此后12月又面临一笔4亿美元的本金违约，且尚有若干优先票据产生的利息已过支付宽限期，佳兆业并未到期支付，债务危机集中爆发。

在暴雷之前，佳兆业集团刚发布过一份极为不错的2021年中期财报。报告期内，佳兆业净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，剔除预收账款后的资产负债率为69.9%，“三道红线”全部达标。

然而，佳兆业高企的融资成本，早已为出现的债务危机埋下伏笔。截至2020年末，佳兆业的融资成本为18.18亿元，较2019年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达732%。2021年上半年公司融资成本为7.92亿元，较2020年同期增长107.8%。

2021年上半年，佳兆业有现金及银行存款487.4亿元，兑付不了3亿元理财产品及4亿美元本金，可见是资金大多受限。

在今年二季度，佳兆业仍有百亿美元以上的债券到期。已经被困于流动性危机中5个月的佳兆业仍未解决债务问题。

牵一发而动全身，佳兆业“断腕”求生

今年开年，其实房地产市场在政策面有向好趋势。随着郑州率先放开限购，取消认房又认贷，据不完全统计，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。同时，今年前两个月，国资房企平均发债利率持续走低，民企发债融资利率略有起伏，但也在2月份回落。

不过，因为债务问题，佳兆业牵一发而动全身，整体发展仿佛陷入泥潭之中。

一方面，佳兆业的债务问题，将会对产业上下游造成影响。

例如老板电器2021年计提7.1亿元坏账，其中，恒大集团及其成员企业的坏账约为6.3亿元，原因是公司部分精装修业务客户出现商业承兑汇票违约情况。因为恒大违约，老板电器也出现财务问题。

而佳兆业出现债务问题之后，首当其冲的就是旗下多个房产项目因资金问题出现欠薪、停工问题。例如武汉佳兆业悦府、上海嘉定佳兆业城市广场、长沙佳兆业云顶都会等楼盘，均曝出“停工”传闻，引发业主大量投诉。

“烂尾楼专业户”也正在面临烂尾。

另一方面，佳兆业“狡兔三窟”，拥有多家上市平台希望能在债务危机时分担风险，但从现在的情况来看，佳兆业的债务危机有些拖累旗下上市平台。

受佳兆业资金流动性困难影响，A股上市平台佳云科技已推进接近两年的定增事项，不得不搁置下来。

佳兆业美好发布2021年财报，业绩暴雷，上半年已经赚2.09亿元的情况下，全年利润1.1亿元，下半年不赚反亏1亿元。有分析人士认为，佳兆业美好用于投资的理财基金大概率买了佳兆业的理财产品，暴雷后通过会计处理，一次性计提亏损，佳兆业集团就不用支付该笔资金。

而且，佳兆业其余上市平台股价走势多与佳兆业集团股价走势一致，在佳兆业集团11月因为理财产品暴雷停牌时，佳兆业美好、佳兆业资本、佳兆业健康三家上市平台也一同停牌。

同时，面对这次风波，佳兆业集团主席郭英成的三个女儿于12月初陆续从三个佳兆业系的上市平台退出。佳兆业美好股权就曾在去年10月抵押给山东高速资本，不排除将旗下上市平台出售还债的可能。

壁虎断尾求生不痛不痒，但佳兆业想要度过这次危机，必然是要出血的。为了解决佳兆业面临的困境，除了从其他上市平台输血之外，出售资产“断腕求生”，也成为解救自身的一条路。

去年11月，佳兆业将18个项目摆上了资产处置清单，而后又增加至25个，其中包含10个深圳旧改项目，保守货值估计超过一千亿，其中香港屯门等优质项目已经传言有优质买家。佳兆业文体业务也传出与深圳国资接触的消息，后被佳兆业否认，表示仍在寻找战略投资方。

总的来说，佳兆业资金流动性危机的出现，导致旗下项目烂尾，上市平台被拖累，快速出售优质资产回笼资金，仍有解决问题的希望。不过，多次出现债务问题的佳兆业，或许应该多注意自己的财务规划。