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本文是众筹筑屋的规划优化设计问题,以回报率、满意度最大为目标,逐步优化已有的众筹筑屋规划方案。
问题一:1)根据原方案Ⅰ中的原始数据,将房型9与房型10分成普通宅与非普通宅,运用Excel软件,对此方案的成本、收益等相关数据进行核算。
2)分析原方案Ⅰ的计算结果,发现房型一(普通宅)的增值率为21.62%,非常接近普宅免税条件20%。为了增加最终收益,将房型一的增值率调整为20%,反推出售价为11828元/m2(原12000元/m2),作为调整后的方案Ⅰ。通过计算,发现调整后方案Ⅰ前期成本减少了187072元,最终收益增加了9194238元。
问题二:在满足最大容积率的基础上,以平均满意度为目标建立优化模型一。利用lingo软件求解,可得最大的平均满意度为f=0.706897的方案II,并对方案II的相关数据进行核算。
问题三:在问题二的基础上,以平均满意度f和回报率最大为双目标,建立优化模型二,利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。
1)在原方案Ⅰ的基础上,令回报率w大于等于25%,以平均满意度最大为目标,结合Lingo软件对模型二进行第一次优化,可得优化后方案的平均满意度为f=0.6598,回报率为w=25.001%。
2)通过对第一次优化方案的核算,发现房型一的增值率为21.81%,将房型一的增值率调正到20%,售价由12000元/m2调整为11808元/m2,得到调价后的第一次优化方案(方案III),其回报率可增加到w=25.071%、平均满意度仍为f=0.6598。
3)在方案III的基础上,重复上述两个步骤,调价后的第二次优化方案(方案IV),其回报率为w=25.0044%,平均满意度为f=0.6617, 房型一售价为11830元/m2。
4)再次重复以上优化步骤,所得结果与第三步一样,无法继续优化。
方案III与方案IV满意度均超过25%,如果将平均满意度作为第一目标,则方案IV为最优方案;反之方案III为最优方案。
关键词:平均满意度、总收益、总成本、增值率、回报率。