央行加息引发提前还贷热潮 提前还贷怎样才划算

        近期，与房地产相关的最热闹的话题之一就是——提前还贷，因为央行10月底做出的加息决定对购房人的心理造成了巨大冲击，虽然整体来看二三十年利息增加个万把块钱可能不算多，但是不少人心里还是觉得“亏”得慌，于是都想在加息前还上一笔，就算不能清账，最起码省点心里也舒服。不过需要提醒您的是，要是想多省点，可得抓紧了，因为现在距利率上调也就剩一个月了。

　　加息引发还贷热

 

　　10月29日，央行决定将现有房贷利率上调0.27个百分点，虽然上调幅度不大，但是对于某些还有加息预期的人来说影响却很大。由于存贷款间的利率差是中资银行的主要利润来源之一，而与其他贷款相比，个人住房按揭贷款显然又是最具稳定性与安全性的收益，因此各家银行都不鼓励购房人提前还贷，对于近期由于加息引起的提前还贷的金额和人数也尽量避而不谈，但私下里不少工作人员都承认年底前确实存在一个提前还贷的高潮，而这是多年来未曾出现的。

　　据中国社会调查所(SSIC)近期公布的一份针对北京、上海、广州、重庆、沈阳、郑州等城市2000位公众进行的电话调查，人民币加息后有43%的被调查者表示加息后将考虑提前还贷。而新浪网的调查也显示，3000多被调查者中约47%的人表示会因为加息而在明年1月1日之前提前还贷，只有约20%的人持观望态度。

　　记者通过对北京各大银行的调查发现，加息后，银行里咨询提前还贷业务增加不少。由于新利率是明年1月1日起执行，可以预计在这剩下的不到一个月的时间里，提前还贷将会扎堆。由于北京市各大银行提前还贷基本都要提前1个月左右申请，如果是11月份申请的，顺利的话12月份能办下来，如果是12月份申请，那就要等到明年1月份才能办下来。所以要想在加息前还贷，那您可要抓紧时间申请了。

　　还贷原因各不同

　　加息当然是提前还贷高潮的主要诱因，但是在此之前，其实已经有不少人萌生了这种念头。尤其是精明的上海人早就为北京人做出了表率，他们大规模的提前还贷甚至已经让银行招架不住，竟然联合起来靠收“违约金”来阻挡这一趋势。

　　相对来说，北京人可能更怕麻烦，因此平时想不到要提前还贷这回事。可是这次央行加息却深深震撼了每个人的神经，各类媒体有关加息的渲染和讨论，让不少“怕麻烦”的购房人终于自觉地走入了提前还贷者的行列。

　　毕竟，自己的钱嘛，用购房人自己的话来讲，那就是能少给银行一点，为什么非得“给人家打工呢”？

　　尽管目前各家银行有关提前还贷的表格中并无“提前”原因一项，而银行在此方面也未过多进行过市场调查，但通过对一线人员的采访，记者发现投资渠道匮乏显然是北京人选择提前还贷的主要原因。

　　据了解，目前多数北京人就算手里有闲钱，也不知道怎样投资。其间虽然有个人性格保守方面的因素，但投资无门，收益不稳定，让购房人有了钱更愿意把债还掉以减少利息支出。相对来说，工薪阶层和机关事业单位的公务员非常愿意在加息前还贷，尤其是年龄较大的购房人，他们多数本意就不愿贷款，而他们对加息的反应也更为强烈。

　　农行北京分行的工作人员告诉记者，该行提前还贷的客户主要有三类，一类是获得了拆迁补助的拆迁户，他们在拆迁前可能是无奈选择了按揭方式购买商品房，通常在拿到补偿款后，他们都会提前还款，而且一般还款金额较大。一类是家庭年收入大幅增加，比如公务员加薪后，收入增加幅度较大，那么在没有大项支出的情况下，他们可能就会考虑提前还贷问题。第三类是将资金从其他渠道转出的投资者或实力型购房人，他们阶段性地收回了大笔资金，于是直接还了房贷。

　　此外，从去年以来，股市长期低迷，让一些借款人的股票投资收益缩小甚至为负，也导致他们将现金用于提前归还贷款。而一些单位住房货币补贴的逐渐落实，也会成为购房人提前还款的动因和前提。

　　提前还贷确实省

　　大家都知道提前还贷能节省一部分利息，那么提前还了到底能省多少钱？

　　比如，王先生2001年底办理了20年按揭购房贷款，采用等额本息还款方式，共计借款30万，从2002年1月开始还本付息，利率为5.04%。那么20年下来，他每月还款额为1986.5元，总计要还476760.55元，其中共偿还利息176760.55。截至2004年11月，王先生共还款69527.58元，其中利息为42197.7元。到今年年底，他将还款71514.08元，其中利息43342.91元。

　　从明年1月1日起，利率上调0.27个百分点，贷款利率上调为5.27%。由于王先生等额本息还款的方式先期偿还的利息比例较高，所以3年后，王先生借款的本金还有约“300000元-(71514.08元-43342.91元)=271828.83元。如果仍然按照原方式还款的话，王先生一月份之后的月供为2020.08元，剩余累计总还款额共412095.73元，利息总计140266.9元。如此一来，王先生的还款总额就变成了“71514.08元(已还)+412095.73元(加息后还款总额)=483609.81”，将比加息前多付出利息约483609.81元-476760.55元=6849.26元。

　　假如，今年12月，他提前还贷5万元，还款期不变，明年1月起，他的月供将降为1607.76元，20年共节省利息25655.37元。如果他选择缩短还款年限，月还款额基本不变的方式，则月供仍为1986.5元，最后还款期限则由2021年12月变为2017年5月，共节省利息57348.1元。

　　是否先还看能力

　　央行加息后，很多贷了款的人开始心里发毛，觉得利息多了、负担重了，而且说不定以后利息还会加，不如趁着政策还没开始执行的间隙，提前把贷款还上或者先多还一部分。

　　记者就此咨询了银行的一些专业理财人员。他们认为，虽然利息有所增加，但是上调幅度比较小，完全不必惊慌。提前还贷还是要视自己的实际情况而定。理财人员算了一笔账，因为利息上调了0.27，如果月还款在2000元出头，每月只增加50元左右，对生活应该不会造成太大的影响。如果没有余钱，而是东挪西凑，去提前还款完全没有必要。

　　当然，提前还贷可以少付利息是肯定的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的，因为如果您提前还了款，这笔钱银行是绝不可能再借给您了。因此购房人在考虑提前还贷时一定要谨慎，如果有相对较好的投资回报，就不要提前还贷，因为5%左右利率相对来讲也并不是太高，您大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。

　　如果你手里有余钱，又没有什么其它的投资渠道，而且预计近几年不会有比较大的开支，选择提前还贷比较划算。但是也不可把手里的钱全部都用作提前还贷，因为有些突发性的事件是无法预期的，到时候用钱没有就麻烦了。

　　多还本金减少期限最划算

　　尽管提前还款被炒得沸沸扬扬，但是很多人还是不知道如何办理才最划算，而咨询银行客服也不甚明白。我们建议您直接与贷款的支行联系，以节省时间，而最省钱的方式则是尽一切能力减少本金。

　　◆提前还贷分多种

　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。

　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

　　理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

　　◆如何还贷才划算

　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。

　　如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。

　　据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。

　　但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。

　　如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。

　　从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。

　　◆银行规定有差别

　　有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者通过多方咨询发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。

　　记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，具体的业务办理也需要和你贷款所在的支行来进行，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。

　　另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

　　以下是记者以贷款人身份拨打各大银行客服电话了解到的各行提前还贷规定，供各位参考(实际情况以各银行规定为准)：

　　-工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，目前暂不收违约金，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。

　　-中国银行：要求提前30个工作日书面申请，提前还款暂不收取违约金。

　　-建设银行：不满一年提前还贷，无违约金；贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人提前10-15个工作日向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。

　　-交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

　　-农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，目前暂不收手续费。

　　-民生银行：要求书面申请，不满一年也可提前还贷，不收违约金。

　　◆提前还贷流程

　　记者咨询了一些银行的房贷部，了解到各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行。以下是记者从北京工商银行朝阳分行获知的办理流程：

　　购房者首先要将提前还贷申请表传真到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好提前还贷。

　　一般情况下，银行都要求还款人提前预约。正式办理手续时，要求贷款人签署补充协议，以更改借款额及年限等，主合同不再重新变更。

　　◆还贷特别提醒

　　-特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　-特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款

　　对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。

　　-特别提醒三：记得办理抵押注销

　　最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。