高回报的时代已经过去

高回报的时代已经过去

要说投资回报高，当数楼市投机，短期炒卖房地产，快进快出，也叫博短线。短线的投资回报计算相对比较简单，公式为：（卖出价－买进价）／首期款＋前期费用。

比如，冯先生买了一套100万元的房，半年后，他以130万元卖出，首期他付30万元，半年的按揭费用大概为3万元（以按揭年限20年计），那么他的回报率为（130－100）／33=90％。

这样算下来确实比较可观，比长线投资吸引力要大得多，所以前两年吸引了不少投机客在楼市翻云覆雨、兴风作浪。这种投机行为是此次新政主要打击的对象。在新政背景下，投机者生存的空间几乎不存在，相反如果还抱着这样的态度去博，很有可能面临巨大风险。比如，在高位进场，如果碰上市场逆转就很有可能被套牢，或者因资金链断裂最后被迫廉价卖楼，亏得一塌糊涂。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就曾表示，“投资性购房在合理的范围内，对投资者和房地产市场都是有好处的。”对家庭而言，合理的投资需求可以实现家庭财产的保值增值，使普通百姓获得投资收益，增加财产性收入，分享经济发展成果。一般而言，合理的投资购房持有时间至少3~5年，周期较长，不会影响市场稳定。同时，许多人投资买房后出租，增加了市场上的租赁房源，反而能促进市场的健康发展。合理的投资购房可以起到活跃市场的作用，如果一个市场完全不存在投资性需求，就会导致市场低迷。

短期炒作的投机性购房对市场则危害很大。“投资房地产本身无可非议，但目前我们的市场存在着过度投资，甚至是全民追逐投资的情况，这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示，当前我国房地产投资存在两个怪现象，一是目前许多投资性房子不用于居住、也不用于出租，而是空着。这种囤积居奇式的投资购房，加剧了供需矛盾，导致房价过快上涨，催生了楼市泡沫。二是大量利用银行贷款来投机购房，将风险转嫁给银行，增加了金融市场的潜在危机。

中国社科院金融研究所所长王国刚认为，住房既是消费品也是投资品，具有双重属性。在供求平衡或者供略大于求的正常市场条件下，由于房价会处于平稳状态，住房是消费品的属性更为突出。用于自住，存在折旧，不具备投资价值。但当前以及未来一段时间，我国房地产市场将处于总体供不应求的状态，“房价长期看涨”的观念深入人心，尤其是近年来涨幅较大，住房的投资价值就凸现出来。涨价预期和赚钱效应成为投资者趋之若鹜的最主要原因。但从国家调控方向来看，国家政策鼓励自住，打击投机。如果未来从供应上调整，改变目前供不应求的状况，并对拥有多套房产征收房产税或物业税，房产的财富效应会立刻大幅缩水，甚至还有可能成为烫手的山芋，让有些人避之不及。

警惕“缩水”房

许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。

其实新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权证的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。

购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。

作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。专家建议，差不多的价钱，还是买年限长的较好。在出手之前，置业者还非常有必要搞清物业的用途和土地使用年限。