开发商当前销售楼盘的操作中的骗局

原创 2009年06月08日 11:15:00

开发商当前销售楼盘的操作方式,隐含严重骗局。
近日,我们针对(福州)当前房地产市场的真实情况进行了实地现场调查,掌握了第一手资料;选择了几个有代表性的楼盘进行了调查,调查结果发现,销售的手法没有大的改变,还是那种先卖不好的户型,提高销售价格,制造即将销售完毕的紧张空气,让购房者紧张,彻底发现了开发商资金紧张,挪用购房者资金的严重骗局,这是严重的犯罪。
以真实调查为例
调查员:我想看80到100平房子;
售楼小姐:你好,有85。102。110多平的,您选那种;您是第一次来吧,(打听客户的信息,好采取应对策略);
调查员:恩,第一次,我就看100平的把,都有几楼,价钱多少?;
售楼小姐:奥,这个啊,我看看啊,(去拿销控本),您好,就剩一个2楼和一个把边的4楼(我们看的是5层的多层房,目前共有6栋开盘),其余的都卖了,今天上午还卖了3套;
调查员:那么抢手啊,这不都好卖完了吗?就你们楼卖的好啊?(调侃),
售楼小姐:先生是投资还是自用啊,家里几口人啊?
调查员:自己用,就剩这2个户型了啊,那怎么看啊,我想要3楼的,没有就不想考虑了,;
售楼小姐:2,4楼也挺好的啊,您等一下啊,我问问,(转身去问领导);(回来)正好有一套,是给关系户留的,可能是不要了,您要是要,我就和领导问问,不过您得赶紧定啊,说不好明天就定出去了;
调查员:奥,还弄的挺紧张的啊,3楼多钱,2楼和4楼多钱;
售楼小姐:3楼4800左右,2楼4600左右,4楼4700左右;
调查员:3楼还最贵啊,你们这不是乱要价吗,想要多钱就多钱,3楼太贵,我看看4楼吧,4楼把边的不要,还有吗?;
售楼小姐:(看看我,犹豫一下),4楼啊,我看看啊,(翻翻销控本),这个门洞还有2楼和4楼的,在中间,不把边,(小姐心里想,这下按照你的要求找了,看你还说什么);
调查员:我看看,奥,还行啊,但是现在怎么那么贵啊,起价3000多,刚开始说的4500最高,现在可好,卖4800,怎么跟风涨价啊;
售楼小姐:我们楼卖的好啊,都卖了就剩几套了(我差点吐,知道你们对所有的客户都是说,就剩几套了,好叫客户紧张,赶紧买,在我的一再逼问下,又逼问出几套,再问的话还会有),您看怎么样啊;
调查员:我在看看,你这贷款怎么办啊,全款那?;
售楼小姐:贷款首付30%,签定合同后先交1万元,一个星期内交首付款,然后等我们把手续交到房屋备案登记管理中心备案,再办理贷款,备案得等2个月把;
调查员:?????,不对吧,我首付都就交了,你就应该可以马上现场办理贷款,我以前买房都是现场办理贷款的,办理贷款和备案没有直接关系把,你可以办理贷款完后直接拿去备案的,你现在这样把我的首付拿走了,就给我个收据,和合同,你说的2个月后备案,如果2个月没备上案怎么办,如果你拖上半年,甚至1年不备案怎么办,而且不办理贷款,就等于说什么,你现在是白拿我的首付款可以随便用,而且没有利息,你的合同上能签字保证2个月必须备案吗,必须有期限,没有期限,你想多长时间就多长时间,再说了,你不备案,也不办理贷款,我们的合同从法律上是不生效的,就是说这个房子不是我的啊,你们到底怎么弄的啊,这里面有什么猫腻啊??;
售楼小姐:不是啊,现在房子卖的多,房屋登记管理中心忙不过来,那么多开发商,都得排队等办理,所以慢啊,不备案就不能办理贷款啊,您的首付放我们这不放心啊?我们签合同啊,登记备案的多长时间不能在合同上约定期限,领导要求的,现在都这样办的啊;
调查员:登记备案管理中心的人我都认识,我打个电话问问啊,都闲的,没你说的那么忙,你们家这么规定就是霸王条款,那有这么样的啊,这不是白白用我们钱吗,过几天你不想卖了,你完全可以找个理由解除合同,没有备案就没有法律效力,贷款也不办,是不是你这个房子被抵押了啊,办不了贷款啊??;
售楼小姐:不是啊,现在别的开发商也都是这么办的啊,不光我们啊;
调查员:那全款怎么办理,备案和产权证怎么办理;
售楼小姐:全款啊,先交80%,签定合同,开收据,等6月30日交房时再交剩下的20%,办理入住手续,备案登记也是等2个月,,产权证等3-9个月才能办,你怕什么,到时给你办理入住有房子就行拜,备案漫漫办拜;
调查员:你是混淆视听、偷换概念,按照你们的办法,我钱是都交给你了,交房你也可以交给我,但是手续那,法律上能证明这个房子是我的手续办不了,你要是把房子抵押出去了,我知道个屁,你到时拿钱走了,回头银行来把我的房子收走了我找谁啊,这不是骗人吗?;
售楼小姐:我们***集团都成立10年了,不会有问题的,我们有实力,再说了,我们5证齐全,有销售许可
调查员:哈哈,成立10年?,100年有什么用,美国那个雷曼兄弟公司,都好几百年了,怎么样,该倒照样倒,你这算什么,5证全,这个在现在都不算什么了,现在弄个证都不是问题了,有销售许可证只能表明你可以销售,不能证明这个房子没有被抵押;不备案,不办理贷款,没有正式手续,谁也不敢买啊,算了,我看看别的把;
真相点评
(1) 销售手段还是采用的先卖不好的户型,再察颜观色,根据情况再一点一点把户型拿出来,总之,别让客户跑了。
(2) 制造假象和气氛,让客户感到紧张,赶紧出手买房,要让客户感觉就剩2-3套房了,不买就没有了。
(3) 发现重大事情及真相;可以确定,开发商已经把房子全部都抵押给银行了,并且资金已经告罄,想通过涨价,让老百姓紧张,赶紧买房,好在房价高处回笼资金,还给银行贷款,把房子赎出来,再给购房者办理正式手续,(根据确切消息,现在开发商和银行达成一个协议,就是现在已经到期的应还贷款,拖到6月份和11月份还,这是最后期限,),但是,有个严重的问题,现在的销售情况肯定是不好,回笼不了多少资金,根本就不够还银行贷款,那怎么办,到时还不上贷款,银行肯定收回房子拍卖,(银行抵押房子发放贷款是按照成本价评估的,所以不会亏本),银行进行拍卖,肯定是低价拍卖,快速收回资金,那价格就会很低,那前期从开发商手里买房的购房者就会亏了,被高价房套牢了,这是事实。
(4) 有人说:那开发商为了还银行贷款,也可以自己降价卖啊,是这个道理,但是这个阶段只能是在马上还款期要到了,逼的他降价卖房,那前期高价买房的不就是上当了吗?所以,购房者的利益就是得不道保证,在现在这个动荡的时期,前往不要出手买房,肯定被套牢。
(5) 可以肯定,此开发商,已经资金链断裂,前期抵押给银行的房子还没有解压,再加上现在销售情况不好,没有客户资金的进入,所以找个拖延备案时间的借口想白用客户首付款,如果下一步资金情况更加恶化的话,它都有跑路的可能,他现在这种销售手法就是违法的,就是严重的犯罪,有类似情况的还有东特星中环等楼盘,大家可以比较一下,凡是有和此类似情况的楼盘都不能买,千万记住,他们就是在骗钱。
(6) 现在银行对于房地产开发商的放贷情况的控制还是很严格的,不是像报纸和电视讲的那样什么大力支持等等,银行不是彪子,出现不良贷款,支行长等相关负责人是要负责任的,现在银行行长也是可以花钱当的,谁能承揽1000万的储蓄,就可以当支行长。锦绣暖山现在也是资金链断了,没有钱,到处向银行贷款,在向建设贷款3。5亿,因为开发商的资质不符合要求,只批了1000万元,这点钱好干什么,连支付建筑人工费用都不够,所以这样的项目大家也要谨慎购买。
(7) 现在购房:严格记住,必须马上备案登记,必须马上办理贷款,必须签字确定交房时间,和违约赔偿责任等,必须确定办理产权时间,现在这个动荡的时候,开发商的骗子手法太多了,连我这样的专业认识都的认真想想才能识破他们的骗子手法,普通的购房者根本识别不了,只有被骗的份,我还是郑重地奉劝大家,2009年不要买房,现在不光是房屋价格虚高的问题,而是这个过程充满了骗局,让你防不胜防,让你一生的积蓄,被骗的血本无归。

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