突然想分析下房贷利率及利息计算

由于博主近期有购房意向，毕竟是首套房，突然对LPR感兴趣了

其实...博主也是想利益最大话，所以就稍微研究了一下LPR及利息计算。

只要你认真看完这篇文章，各位观众也能轻松了解自己的钱花哪去了

首先，需要了解下什么是LPR？什么是房贷利率？什么是利息？什么是等额本金？什么是等额本息？

别急，我会挨个给你们分析。

如果你着急赶时间，直接看红色加粗部分

LPR到底是什么？

在你说你有理我说我有理的时代，每个银行贷款利率都不一样，形成了“五代十国”的纷争局面。

作为老百姓，谁的利息低，我就去找谁贷款，掰着脚丫子也肯定知道选利息少的嘛。由此可见，市场也是很混乱的......直到“宋朝”的实现了统一，额......就是LPR的出现。

LPR 就是由国家牵头，组织一群银行(工行、建行、农行、中行、邮储等)开会，大伙一起来制定一个相对均衡的贷款利率标准。

(去掉一个最高值，去掉一个最低值，取平均值，向0.05%的整数倍就近取整计算得出最终LPR)

其实可以简单理解为：LPR是一个贷款年化利率的基础值

注意：LPR分为1年期 和 5年期的，1年期LPR利率运用到贷款市场中，是适用于贷款期限在5年以内的贷款；而5年期LPR利率则是适用于贷款期限在5年以上的贷款。

买房的人直接看LPR-5年模式就可以了。

LPR自2018年引入，以后的贷款，银行默认不再采用固定LPR，全部调整为 浮动LPR + 固定基点(BP) 方式

但在此之前的固定LPR怎么办呢？

自2019年以后，国家给以前的固定LPR的贷款人一个选择题：可以将以前的固定LPR更变为最新浮动LPR+固定基点模式，当然也可以选择维持原先的固定LPR保持不变。

1. 如果觉得以后还贷的时候，固定LPR模式的利息小于浮动LPR+基点模式的利息，那肯定还是会选择固定LPR，当然选择固定LPR的贷款人这也是在赌以后LPR会涨。

2. 但是，根据国外LPR分析，国内还是有很大的下调空间，具体如何选择，还得看自己对中国未来市场的理解。

3. 如果2019年以后开始贷款的人，就不需要考虑固定还是浮动了，因为你只能选择浮动。

房贷利率到底是什么？

房贷利率就是贷款的利息占比值。

房贷利率计算原理：房贷利率 = 央行最新LPR  + 固定基点

房贷利率公式：房贷利率 = 央行最新LPR + (固定基点 / 100)

1.房贷利率一般指贷款的年化率

2.央行最新LPR会根据市场经济状况，每过一段时间会进行一次浮动，可能会上浮，也可能会下调。

3.固定基点，又称利率加点。每个城市在一个时期都有自己的固定基点，在这期间签署的合同生效后，在合同期规定的时间内是不会发生改变。固定基点有可能为正数，也有可能为负数。

4.LPR与基点的关系，可以简单理解为：100 基点 = 1 %LPR

例如：上浮150 基点，就是上涨 1.5% LPR

5.每个城市，首套房、二套房和多套房的固定基点可能是不同的，需根据实际情况来计算。

举例1：

2022年5月底，A市购买首套房的利率是多少？

根据2022年5月20日央行最新LPR为4.45%，A市购买首套房的固定基点为 -20

可以根据最新浮动LPR计算出

套用房贷利率公式，即：首套房的房贷利率 = 4.45% + (-20 / 100)  = 4.25

答案：4.25%

利息到底怎么算？

利息到底是什么......嗐，就是好处费

不过该怎么计算呢？？那就听我说道说道：

首先，我们根据上面所提到的房贷利率公式计算出自己首套房的房贷年化利率具体是多少，然后根据年化利率套用下面的计算公式

总利息计算公式1：总利息 = 贷款总金额 * 贷款利率(%) * 时间(年)

举例2：

如果贷款100万购买首套房，房贷年化利率4.25%，合同期30年，则利息多少？

套用总利息计算公式1，即：总利息 = 100万  * 4.25% * 30年 = 127.5万

答案：127.5万

等额本金到底是多少？

等额本金：一种贷款的还款方式

在还款期内把贷款数总额等分，每个月还款的本金相同；

每月的还款本金额是固定，而利息会根据剩余本金总额计算；

每月偿还同等数额的本金 + 剩余本金在该月所产生的利息；

举例3：

贷款360万，首套房的房贷款利率5，合同期30年，以等额本金方式来还款，该如何计算？

首先我们要知道，这贷款的360万为本金，然后将这360万本金平摊到30年内，由于30年内我们每个月都在还款，30年也就是360个月，这样每个月还款本金为1万元

利息是根据当前贷款本金总额计算的，如下：

第1个月还款：

第1个月利息 = 3600000 * 5% / 12 = 15000

第1个月偿还金额 = 第1个月偿还本金 + 第1个月偿还利息

即：第1个月偿还金额 = 10000 + 15000 = 25000元

本金部分：10000

利息部分：15000

本金+利息：25000

剩余本金：359万

由于第1个月已经还款过1万的本金了，所以第2个月还款就需要将本金总额减去1万

第2个月还款：

第2个月利息 = (3600000 - 10000) * 5% / 12 = 14958.33

第2个月偿还金额 = 第2个月偿还本金 + 第2个月偿还利息

即：第2个月偿还金额 = 10000 + 14958.33 = 24958.33元

本金部分：10000

利息部分：14958.33

本金+利息：24958.33

剩余本金：358万

由于第1个月和第2个月总共已经还款过2万的本金了，所以第3个月还款就需要将本金总额减去2万

第3个月还款：

第3个月利息 = (3600000 - 20000) * 5% / 12 = 14916.67

第3个月偿还金额 = 第3个月偿还本金 + 第3个月偿还利息

即：第3个月偿还金额 = 10000 + 14916.67 = 24916.67元

本金部分：10000

利息部分：14916.67

本金+利息：24916.67

剩余本金：357万

同理：每个月都会根据上个月的剩余本金总额进行计算出当前月的还款利息

根据上面数据可以得出：

每月的利息 = (贷款总额 - (当前还贷次数 - 1) * (贷款总额 / 还款总月数) ) * 房贷款利率 / 12

例如：贷款360万，房贷年化利率5%，合同期30年，第2个月的利息是多少？

第二个月的利息 = (3600000 - (2 - 1) * (3600000 / 360)) * 5% / 12 ≈ 14958.33元

等额本息到底是多少？ 

等额本息与等额本金概念不同，等额本息是：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息

具体的计算公式如下，还款期数是指还款总月数，在办理贷款的时候就已经固定了，所以公式计算的时候始终每个月保持不变

举例4：

贷款360万，首套房的房贷款利率5，合同期30年，以等额本息方式来还款，该如何计算？

首先我们要知道，这贷款的360万为本金，然后将这360万本金平摊到30年内，由于30年内我们每个月都在还款，30年也就是360个月，这样每个月还款本金为1万元

利息是根据当前贷款本金总额计算的，如下：

简单解析一下前几个月的本息：

先把月利息计算出来，月利率 = 5% / 12 ＝0.41667%，

通过上面的每月本息公式计算得出每个月的需要偿还的本金+利息总额

第1个月比较好算，第1个月的利息就是 贷款本金总和 * 月利率，然后和每个月偿还的总额两个值相减，得出第1个月的本金，具体值如下：

每个月偿还金额 = 19325.59元

第1个月还款：

第1个月利息 = 3600000 * 0.41667% = 15000元

第1个月本金 = 4325.59元

第1个月偿还金额 =19325.59元

期数: 1
本金部分: 4325.59
利息部分: 15000.00

本金+利息: 19325.59

已偿还本金总额(当前期数计入)：4325.59

剩余待偿还本金总额：3600000 - 4325.59 = 3595674.41

 第2个月，由于第1个月已经偿还掉4325.59本金了，第2个月的利息就是 剩余贷款本金总和 * 月利率，每个月偿还总金额是固定的，然后两个值相减，得出第2个月的本金，具体值如下：

第2个月还款：

第2个月利息 = 3595675 * 0.41667% = 15000元

第2个月本金 = 4343.61元

第2个月偿还金额 = 19325.59元

期数: 2
本金部分: 4343.61
利息部分: 14981.98

本金+利息: 19325.59

已偿还本金总额(当前期数计入)：8669.20

剩余待偿还本金总额：3600000 - 4343.61 = 3591330.80

 第3个月，由于到第2个月已经偿还掉4325.59本金了，第2个月的利息就是 剩余贷款本金总和 * 月利率，每个月偿还总金额是固定的，然后两个值相减，得出第2个月的本金，具体值如下：

第3个月还款：

第3个月利息 = 3595675 * 0.41667% = 15000元

第3个月本金 = 4343.61元

第3个月偿还金额 = 19325.59元

期数: 3
本金部分: 4361.71
利息部分: 14963.88

本金+利息: 19325.59

已偿还本金总额(当前期数计入)：13030.91

剩余待偿还本金总额：3600000 - 4343.61 = 3586969.09

后面的月份同理第3个月份的计算

......

......

等额本金和等额本息到底该怎么选择？

同等条件下，等额本息比等额本金最终还款的利息总和要多

等额本息，前期主要还的是利息，本金占比较小，后期才开始偿还本金，所以说大部分利息是积攒在偿还前期的。

等额本金，还款总金额会逐月减少，前期主要还的是本金占比较大，利息占比小。虽然等额本金这种方式的总利息小，但是前期压力会很大。

如果前期需要提前还款的话，而且在不介意前期还款很多的情况下，建议选等额本金。

如果后期需要提前还款的话，那其实这两种都差不多，提前还利息确实少了，但是没有前期提前还的效益大。而且房贷算是一种周期最长金额最高利息最低的银行贷款了。如果到了后期手里有笔闲置的钱，如果可以选择去投资理财。

如果有其他投资理财收益，而且收益大于值个还贷的利率，还是选择投资理财吧。