除了高额房贷，美国购房者仍面临其他“财政危机”

应对通胀，今年年初以来美国疯狂加息，致使美国购房者面临着严峻的还贷压力。

截止2022年7月8日，美国30年期固定抵押贷款利率达到5.84%。截至今年6月30日，该利率平均值的已升至5.7%，而年初时仅为3.22%；15年期固定抵押贷款利率的平均成本也大幅上升：该利率已升至4.83%，1月初为2.43%。根据CouponBirds提供的数据，美国30年期固定抵押贷款平均利率在2021年底出现大涨态势，以度飙升至5.78%。

 

尽管30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的5.7%降至5.3%，创下月内新低，但与年初时的3.22%仍有很大差距。这次利率回落，是考虑到房贷加息引发国民恐慌而做出的调整，可是美国购房者的生活仍不好过。相比利率上涨前，现在一个美国购房家庭每月要多还几百美元，加上物价上涨，还贷压力就更重了。

亚特兰大联邦储备银行(The Atlanta Federal Reserve)报告称，与今年1月份相比，普通家庭每月在抵押贷款上的支出增加了400美元。对于收入中等的家庭来说，这意味着中等价位房产的抵押贷款支出可能会占到他们收入的41.2%，这高于大多数专家定义的收入的25%~30%。

相比之下，中国购房者则迎来了政策利好。几年前，为了抑制国内房价的快速上涨，给房地产市场降温，国内各大银行纷纷上调房贷利率。2015年为4.75%，2020年则高达5.6%至6.3%。购房贷款利率增加，意味着以后需要偿还更高的房贷，挤压其他生活开支，让许多购房者望而却步。

上调房贷利率使得国内房地产“遇冷”，加上疫情影响，很多相关从业者被迫失业。高额的房价背后却是购房者需求长期得不到满足。为了让更多购房者能够拥有自己的家，同时促进房地产行业回暖，很多城市做出购房政策调整，降低首套房贷利率下限、降低首付比例、提高公积金贷款额度等。近日，乌鲁木齐、长沙、珠海、江门等地区部分银行将首套房贷利率下调至4.25%，创2019年以来新低。

在同样的疫情背景下，美国购房者不仅没有和中国一样的降房贷福利，还要承受着通胀带来的其他冲击。

食品价格上涨加重了美国普通家庭的经济负担，对美国购房者更是雪上加霜。美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)5月11日表示，2022年4月食品价格较2021年4月上涨了9.4%，为41年来最大的涨幅，食品价格全年上涨幅度高达10.8%。

截至今年4月份，美国消费者价格指数(CPI)在一年内上涨了8.3%，创1981年以来新高。禽流感迫使美国农民杀死了数百万只母鸡,减少了美国的鸡蛋供应，鸡蛋价格随之上涨。今年4月,鸡蛋价格飙升10.3%。不仅不如此，肉类和乳制品价格也上涨了许多。培根上涨了17.7%，鸡肉上涨了16.4%，黄油上涨了19.2%，牛奶上涨14.7%。

Costco美食广场的商品以低价著称，但是最近其商品价格也出现了上涨。烤鸡现在售价为3.99美元，比6月份的价格高出了1美元。苏打水价格上涨了10美分，现在售价为0.69美元。据报道，通货膨胀导致物价上涨，食品店的通货膨胀率达到了14.6%。据《商业内幕》（Bussiness Insider）报道，像Costco这样的会员制商店能够将通货膨胀率控制在7%。

不过就业上倒是有一个好消息。劳动力市场没有受到经济放缓、高通胀和利率上升的影响，6月份美国增加了37.2万个工作岗位。美国劳工部(Labor Department)7月1日称，美国失业率连续第四个月保持在3.6%，略高于50年来的低点。相比于疫情初期的14.7%的失业率，目前美国就业形势已经得到扭转。

尽管经济出现了问题，且美国经济衰退风险日益加大，但就业市场仍具有极强的韧性。而且随着越来越多因新冠肺炎而被边缘化的美国人重新加入劳动力大军，工资增长仍处于历史高位，但增长速度有所放缓。一些美国公司认为，最近的裁员和缩减招聘计划是一个机会，可以挖到在疫情期间“闲置”的员工。

就业市场回暖迅速，为美国购房者带来一丝希望，起码“饭碗”保住了。但经济放缓和通胀仍需警惕。6月，美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)在联邦公开市场委员会会议（FOMC）后的新闻发布会上表示：“从我们国会促进最大限度就业和物价稳定的立场来看，目前的情况很明显：劳动力市场极其紧张，通货膨胀率太高。”他补充说，“自5月会议以来，通胀再次上升，一些通胀预期指标上升，今年通胀的预测也被显著上调。”他还解释了为什么委员会决定将利率上调超过此前预期的50个基点，而且还会有更多的加息。按照目前的情况，鲍威尔预计在7月的下一次FOMC会议上加息50或75个基点。这将使今年的加息总增幅达到2.00~2.25个百分点。他还透露，加息可能会在2023年继续。

经济学家担心，大幅加息将进一步推高抵押贷款利率和其他借贷成本，并继续打击股市，加剧经济衰退的风险。今年，通胀推动物价和房贷利率上涨，近期阶段扭转局面的压力巨大，美国民众生活成本显著提高。对于还需要还房贷的美国购房者来说，他们的生活压力就更大了。纵观目前所知的数据，在未来一年，美国家庭的“财政危机”或将延续。