新力服务赴港递交IPO申请：以低价维持订单，挡不住续约率走低

又一家物业管理公司冲刺港股上市。日前，新力服务（控股）有限公司（下称“新力服务”）向港交所递交招股说明书。

招股书显示，新力服务是一家综合物业管理服务提供商。作为新力控股集团旗下物业公司，其也是江西最大的城市综合服务提供商，战略重点投向大湾区、长三角地区及中国中西部地区。

 

截至2020年12月31日，新力服务共管理233个物业，覆盖6个省份的20个城市，在管总建筑面积约为3230万平方米；截至同日，共签约400个物业，覆盖13个省及直辖市合计47个城市，合同总建筑面积约为6760万平方米。

在管面积猛增，优势是低价

业绩方面，2018年、2019年、2020年，新力服务的营收分别为2.48亿元、5.37亿元与10.05亿元，复合年增长率101.4%；净利润分别为1410万元、3530万元与1.02亿元，复合年增长率169.5%。

 

其中，新力服务的物业管理服务收入分别为1.03亿元、2.39亿元与4.22亿元，贡献占比分别为41.8%、44.4%与42%；非业主增值服务收入分别为1.12亿元、2.41亿元与4.22亿元，贡献占比分别为45%、44.9%与42%。

贝多财经了解到，新力服务并非如同其他地产系的物管企业靠母公司“输血”，而是相对较为独立。根据招股书，新力控股集团在营收及在管面积的贡献都低于50%，且占比逐渐下降。

从客户结构来看，2018至2020年，新力服务五大客户所产生的收益分别为1.37亿元、2.1亿元与3.64亿元，分别占当期总收益的55.4%、39.1%与36.2%。其中，第一大客户均为新力控股集团。

招股书显示，新力控股集团在报告期内贡献给新力服务的收益分别为1.23亿元1.82亿元及3.01亿元，分别占后者当期总收益的49.5%、33.8%与29.9%。由此来看，第三方的比重逐渐增加。

报告期内，新力服务的在管面积由2018年的610万平方米增至2020年的3230万平方米，复合年增长率为130.9%。其中，来自独立第三方物业开发商的在管总建筑面积占其在管总建筑面积的百分比分别为49.3%、52.6%与72.4%。

2018年、2019年、2020年，新力服务由独立第三方物业开发商所开发物业的在管总建筑面积分别为300万平方米、790万平方米与2340万平方米；同年，就独立第三方物业开发商开发的物业中标率分别为71.4%、82.5%与83.3%。

相对而言，新力服务来自物业管理服务的收入则主要依靠新力控股集团。报告期内，新力控股集团及其关联方为其贡献物业管理服务收入805万元、1.4亿元与2.17亿元，分别占其同年物业管理服务总收益的77.8%、58.7%与51.3%。

而这与收费标准不同存在一定的联系。根据招股书，报告期内，新力服务独立第三方物业开发商所开发物业的每月物业管理费均为每平方米2.1元，而该公司整体的每月物业管理费分别为每平方米2.3元、2.4元、2.5元。

 

换句话说，为了获取更多的第三方合作，新力服务对外的收费价格并未提高。而对新力控股旗下项目的收费则越来越高，在2020年更是达到了每平方米2.9元。

主要聚焦江西，续约率走低

贝多财经发现，新力服务的业务覆盖地域较为集中，即主要在江西省。报告期内，新力服务位于江西区域的在管建筑面积占总在管建筑面积的比例分别为99.41%、86.81%与72.52%，对应的收益占比分别为99.3%、93.5%与87.5%。

近几年，新力服务才将业务拓展到大湾区、长三角和中西部地区。其在招股书中称，“我们已于全国范围内开展业务，战略重点投向大湾区、长三角地区及中国中西部地区”。

截至2020年末，新力服务位于大湾区的在管建筑面积为170.5万平方米，长三角地区的在管建筑面积为115.8万平方米。按此计算，大湾区占总在管建筑面积的比例为5.28%，长三角则为3.59%，合计占比不足9%。

招股书显示，新力服务的续约率呈现走低态势，但留存率仍超过95%。2018年、2019年与2020年，新力服务的物业管理服务协议留存率分别为97.6%、98.1%与96.7%。

新力服务在招股书中表示，其在物业费、社区增值服务费及其他费用等收缴方面遇到困难。报告期内，其的平均贸易应收款项周转天数分别为34天、59天与100天。同年，物业管理费收缴率分别为89.0%、90.6%与80.1%，出现大幅下滑。

股权方面，新力控股集团董事长、实际控制人张园林持有新力服务71.28%的股份，另有 27.72%股权作为股权激励，由新力服务高管及员工平台持有。此外，战略投资人陈康以994.76万元注资新力服务后，持股1%。

当前，新力服务董事长兼总裁闭涛、执行董事兼常务副总裁饶艳龄、执行董事兼副总裁马薇通过各自的信托公司分别持有新力服务13.86%、2.97%、0.99%股份，员工持股平台先程控股持股9.90%。

闭涛

此前，闭涛早前曾称，新力服务要走“不一样”的差异化路线，即“为避免变成一家单纯的保安或保洁外包公司，除了自身住宅的物业管理服务，还积极在商业综合体、产业园区及文化场馆等非住宅业务领域深耕。”