搜 集了一些关于按揭的材料，跟大家分享一下吧。现在贷款利率主要分两种，一种是5年期以下，一种是5年期以上。意思就是贷款5年期以下的执行一个利率，5年 期以上执行一个利率。如果是公积金贷款，还款方式是三种，一种是本金还款，一种是本息均还，还有一种是自由还款。下面我们来说说这三项的差别：
本金还款：就是贷款总额÷贷款总期限（按月计算）=平均每个月所还的本金，但是这个不是实际还款数，实际还款数还要加上每个月的利息数。这就是为什么采用本金还款方式开始的时候还的比较多，后来还的实际数额越来越小的原因，因为利息少了嘛。
本息均还：把贷款总额和你的贷款年限做一个计算，得到平均每个月的实际还款额（本金+利息），这样每个月还款的数目不变，而且能在贷款期限内还完。 新浪乐居论坛7 l& S1 q, e$ o0 S
自由还款：其实是政府的一项优惠政策，为什么这么说呢？原因如下：自由还款的最低还款额要低于本息均还，这个就方便了 银根紧缩的时候（尤其是出现金融危机），另外就是还款比较方便，只要提前电话预约一下还款额就可以了，特别是准备提前还款的朋友（相比前两种还款方式）。 这里有两点需要注意，首先自由还款虽然最低还款额比较低，但到最后期（一般就是最后一个月）还款数，多得吓人；再一个就是如果前一个月还的比较多，本月还 不了那么多，要提前更改还款额，如果不更改，系统会按你最后约定的额度扣款。（比方你5月份约定还1w，如果六月份不改的话，系统默认还是还1w）。
实例：按揭贷款20W，五年期以内为一个利率，五年期以上为一个利率，因此如果能在5年内还完，就选5年，如果不能其实你也不容压抑自己选择，6,7年，你大可选个10，20年的，为什么呢？因为，利率一样呀，而且可以同时选择自由还款的话，提前还完不就得了。
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再有，一般银行的利率计算是按月来结的，比方年利率为5%，5%/12就是月利率，实际还款额又是怎么计算的呢？就是把剩余的贷款额，比方还有18w没 还，把18w×5%/12就是应该还的利息数；银行的原则是先扣除利息后扣除本金，这个又是什么呢？举例说明，还是以18w为例，比方你这个月还了 3000，18w×5%/12＝750，所以本月还款，利息是750，本金是2250，还剩贷款：18w-2250=177750 次月月重复按次公式计算。
最后，建议最好选择公积金贷款，且是5年期，至少利率低呀。如不能选5年期的，大可选择10,20年的自由还款，之后可以提前还。这样可以节省利息。再有手头比较紧的时候就可以先按最低还款额来还（每个月至少要还这些，不还可是要被逾期处罚的），等手头宽余了，在多还些。
总之一句话，能选5年选5年，选不上的多些时间无所谓，手头宽余就多还，手头太紧就最低，闲着麻烦，就选自由还款，按本息均还的方式还款，肯定能还完。
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下面这个链接是北京住房公积金的贷款计算地址，贷多少还多少去算算就知道了：
http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm
本金还款：就是贷款总额÷贷款总期限（按月计算）=平均每个月所还的本金，但是这个不是实际还款数，实际还款数还要加上每个月的利息数。这就是为什么采用本金还款方式开始的时候还的比较多，后来还的实际数额越来越小的原因，因为利息少了嘛。
本息均还：把贷款总额和你的贷款年限做一个计算，得到平均每个月的实际还款额（本金+利息），这样每个月还款的数目不变，而且能在贷款期限内还完。 新浪乐居论坛7 l& S1 q, e$ o0 S
自由还款：其实是政府的一项优惠政策，为什么这么说呢？原因如下：自由还款的最低还款额要低于本息均还，这个就方便了 银根紧缩的时候（尤其是出现金融危机），另外就是还款比较方便，只要提前电话预约一下还款额就可以了，特别是准备提前还款的朋友（相比前两种还款方式）。 这里有两点需要注意，首先自由还款虽然最低还款额比较低，但到最后期（一般就是最后一个月）还款数，多得吓人；再一个就是如果前一个月还的比较多，本月还 不了那么多，要提前更改还款额，如果不更改，系统会按你最后约定的额度扣款。（比方你5月份约定还1w，如果六月份不改的话，系统默认还是还1w）。
实例：按揭贷款20W，五年期以内为一个利率，五年期以上为一个利率，因此如果能在5年内还完，就选5年，如果不能其实你也不容压抑自己选择，6,7年，你大可选个10，20年的，为什么呢？因为，利率一样呀，而且可以同时选择自由还款的话，提前还完不就得了。
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再有，一般银行的利率计算是按月来结的，比方年利率为5%，5%/12就是月利率，实际还款额又是怎么计算的呢？就是把剩余的贷款额，比方还有18w没 还，把18w×5%/12就是应该还的利息数；银行的原则是先扣除利息后扣除本金，这个又是什么呢？举例说明，还是以18w为例，比方你这个月还了 3000，18w×5%/12＝750，所以本月还款，利息是750，本金是2250，还剩贷款：18w-2250=177750 次月月重复按次公式计算。
最后，建议最好选择公积金贷款，且是5年期，至少利率低呀。如不能选5年期的，大可选择10,20年的自由还款，之后可以提前还。这样可以节省利息。再有手头比较紧的时候就可以先按最低还款额来还（每个月至少要还这些，不还可是要被逾期处罚的），等手头宽余了，在多还些。
总之一句话，能选5年选5年，选不上的多些时间无所谓，手头宽余就多还，手头太紧就最低，闲着麻烦，就选自由还款，按本息均还的方式还款，肯定能还完。
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