有房贷的房子怎么卖?

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《民法典》实施后,有房贷的房子转卖不再需要先解除抵押,只需通知银行即可。二手房交易税费、过户流程也有所变化,如满2年或5年可减免增值税。转卖时,银行可要求优先偿还房贷。选择房产中介或个人交易需注意流程和资料,确保交易安全。这一改变降低了二手房交易门槛。
摘要由CSDN通过智能技术生成

好消息,《民法典》已经正式实行,有房贷的房子转卖交易程序大大简化,可以直接转卖。

 

有房贷的房子可以直接作为二手房转卖,无需征求银行同意

根据《民法典》第406条规定:抵押财产在抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。除此之外还有多条细则,如果抵押物是房子,其核心解释就是以下3点:

1、有房贷的房子,购房贷款人(抵押人)不需要到银行解除抵押,只需要通知银行(不用征得同意)就可以自由处理被抵押的房子。

以前有房贷的房子,要想转卖,必须先到银行解除抵押才能卖,现在不需要了,及时告知银行即可,银行同意或者不同意不重要。

2、对于抵押的房子,银行可以和购房贷款人另行约定,存在另行约定的,按约定处置。

往年已经签约的房贷合同,一般都没有另行约定。这条主要是提醒买房将要办理房贷的购房人,办理房贷时,遇到银行有单独协议或合同时,需要注意里面的条款,以免后期转卖受到制约。

3、银行可以拿出证明,证明房贷人卖房会损害银行的权益,银行可以要求转卖房子的钱,优先还清房贷,剩余的才归房贷人。如果卖房的钱还不够还清银行贷款,房贷人还需要补齐剩余部分。

也就是说,如果卖房的钱大于房贷的金额,则先还清房贷,剩余再给房贷人。这其实就是和以前卖房需要先还清房贷是一个意思,对于房贷人转卖房子拿钱的目的是没有影响的,只不过买房的人需要更换银行办理房贷或者一次性全款买房。

所以,不管银行同意或者不同意,只要没有其它约定,购房贷款人都可以自由转卖处于抵押状态的房子。

如果银行不同意,且可以拿出证据证明权益受损,房子仍然可以转卖,只不过转卖后,需要优先结清银行贷款。

 

二手房交易税费、过户流程

只要取得了不动产权证,房子就可以作为二手房挂牌转卖了。

但是,目前由于政策原因,不同地区二手房交易的税费减免有条件限制。二手房税率最高的是增值税,其次是契税。两者都有减免政策,一般办证满2年交易,可以免增值税,不过,陆续有城市提高了免征年限。

例如深圳、上海,二手房交易的增值税由2年免征改为5年免征。增值税及附加是二手房交易中较高的税费,一套300万的住宅,按深圳目前的税率标准,增值税约为16万,办证满5年,这个税就可以免征。

所以,2年内或5年内转卖房子,交易的税费会较高。

二手房交易过户可以选择房产中介办理,也可以个人自行交易。不管是选择由中介办理交易过户还是个人直接交易,房产当地的房管部门都提供有成熟的交易流程和监管政策。

 

选择房产中介交易。重点是核查中介资质,可以在当地住建、房管部门网站查询房产中介是否属于正规房产中介公司,是否取得合法的经营备案。

房产中介资质核查没有问题,可以进入二手房交易环节,在签订居间合同时,看清合同条款即可。

 

选择个人自行交易。

首先,需要查询当地房管部门网站,了解交易流程及所需资料,按照指导一步一步完成即可。

一、二线城市的政务服务网提供有二手房交易、网签备案系统,房产中介或个人交易都使用的是相同的系统,附有较详细的使用方法和流程。

如果属于较小的城市,可以查询其省会城市的房管部门的网站,其二手房交易流程基本一致,同时可以下载二手房交易合同。

其次,进入二手房挂牌、交易环节。

  1. 找到合适的二手房线上交易平台挂牌。例如今日头条旗下的幸福里APP等。
  2. 通知房贷银行,将要转卖抵押的房子。
  3. 购房资格审核、网签备案。购房资格审核是针对购房者而言的,确认购房者有购房资格,全国来讲,存在两种方式,一是购房者开出房查证明,符合条件即可。二是购房人签署有购房资格承诺书即可交易,后期查出不符合资格,则上征信,不能贷款,购房合同无效。购房资格没有问题,就可以在政务服务平台进行网签购房合同备案。
  4. 办理购房资金监管。现在不少城市二手房交易,当地房管部门要求购房资金先打到房管局指定的第三方银行账号,过户完成后,才会打到出卖人的银行账号。这个做法有效避免个人自行交易二手房的交易风险,既避免了卖房人过完户拿不到钱的风险,也避免了买房人给了钱,过不了户的风险。
  5. 缴纳税费。按照政策缴纳二手房交易的税费后,就完成了二手房过户登记,很快就可以取得新的不动产权证。

有房贷的房子,以前交易需要提前结清贷款,增加了二手房交易的门槛,现在《民法典》的新规定,无需得到银行同意,也不需要提前结清房贷,就能自由转卖,降低了二手房交易门槛,可以让处于抵押状态的房子,交易更自由。解决了急需卖房换钱,但无能力结清贷款的尴尬。

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