有房贷的房子怎么卖？

好消息，《民法典》已经正式实行，有房贷的房子转卖交易程序大大简化，可以直接转卖。

 

有房贷的房子可以直接作为二手房转卖，无需征求银行同意

根据《民法典》第406条规定：抵押财产在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。除此之外还有多条细则，如果抵押物是房子，其核心解释就是以下3点：

1、有房贷的房子，购房贷款人（抵押人）不需要到银行解除抵押，只需要通知银行（不用征得同意）就可以自由处理被抵押的房子。

以前有房贷的房子，要想转卖，必须先到银行解除抵押才能卖，现在不需要了，及时告知银行即可，银行同意或者不同意不重要。

2、对于抵押的房子，银行可以和购房贷款人另行约定，存在另行约定的，按约定处置。

往年已经签约的房贷合同，一般都没有另行约定。这条主要是提醒买房将要办理房贷的购房人，办理房贷时，遇到银行有单独协议或合同时，需要注意里面的条款，以免后期转卖受到制约。

3、银行可以拿出证明，证明房贷人卖房会损害银行的权益，银行可以要求转卖房子的钱，优先还清房贷，剩余的才归房贷人。如果卖房的钱还不够还清银行贷款，房贷人还需要补齐剩余部分。

也就是说，如果卖房的钱大于房贷的金额，则先还清房贷，剩余再给房贷人。这其实就是和以前卖房需要先还清房贷是一个意思，对于房贷人转卖房子拿钱的目的是没有影响的，只不过买房的人需要更换银行办理房贷或者一次性全款买房。

所以，不管银行同意或者不同意，只要没有其它约定，购房贷款人都可以自由转卖处于抵押状态的房子。

如果银行不同意，且可以拿出证据证明权益受损，房子仍然可以转卖，只不过转卖后，需要优先结清银行贷款。

 

二手房交易税费、过户流程

只要取得了不动产权证，房子就可以作为二手房挂牌转卖了。

但是，目前由于政策原因，不同地区二手房交易的税费减免有条件限制。二手房税率最高的是增值税，其次是契税。两者都有减免政策，一般办证满2年交易，可以免增值税，不过，陆续有城市提高了免征年限。

例如深圳、上海，二手房交易的增值税由2年免征改为5年免征。增值税及附加是二手房交易中较高的税费，一套300万的住宅，按深圳目前的税率标准，增值税约为16万，办证满5年，这个税就可以免征。

所以，2年内或5年内转卖房子，交易的税费会较高。

二手房交易过户可以选择房产中介办理，也可以个人自行交易。不管是选择由中介办理交易过户还是个人直接交易，房产当地的房管部门都提供有成熟的交易流程和监管政策。

 

选择房产中介交易。重点是核查中介资质，可以在当地住建、房管部门网站查询房产中介是否属于正规房产中介公司，是否取得合法的经营备案。

房产中介资质核查没有问题，可以进入二手房交易环节，在签订居间合同时，看清合同条款即可。

 

选择个人自行交易。

首先，需要查询当地房管部门网站，了解交易流程及所需资料，按照指导一步一步完成即可。

一、二线城市的政务服务网提供有二手房交易、网签备案系统，房产中介或个人交易都使用的是相同的系统，附有较详细的使用方法和流程。

如果属于较小的城市，可以查询其省会城市的房管部门的网站，其二手房交易流程基本一致，同时可以下载二手房交易合同。

其次，进入二手房挂牌、交易环节。

1. 找到合适的二手房线上交易平台挂牌。例如今日头条旗下的幸福里APP等。
2. 通知房贷银行，将要转卖抵押的房子。
3. 购房资格审核、网签备案。购房资格审核是针对购房者而言的，确认购房者有购房资格，全国来讲，存在两种方式，一是购房者开出房查证明，符合条件即可。二是购房人签署有购房资格承诺书即可交易，后期查出不符合资格，则上征信，不能贷款，购房合同无效。购房资格没有问题，就可以在政务服务平台进行网签购房合同备案。
4. 办理购房资金监管。现在不少城市二手房交易，当地房管部门要求购房资金先打到房管局指定的第三方银行账号，过户完成后，才会打到出卖人的银行账号。这个做法有效避免个人自行交易二手房的交易风险，既避免了卖房人过完户拿不到钱的风险，也避免了买房人给了钱，过不了户的风险。
5. 缴纳税费。按照政策缴纳二手房交易的税费后，就完成了二手房过户登记，很快就可以取得新的不动产权证。

有房贷的房子，以前交易需要提前结清贷款，增加了二手房交易的门槛，现在《民法典》的新规定，无需得到银行同意，也不需要提前结清房贷，就能自由转卖，降低了二手房交易门槛，可以让处于抵押状态的房子，交易更自由。解决了急需卖房换钱，但无能力结清贷款的尴尬。