商业地产噱头多 贸然投资有风险

近期，由于住宅市场受系列宏观调控措施的影响，投入成本、持有成本、出售成本相应增高，使商业地产投资迎来新的契机，成为投资者竞相追捧的热点。对此，业内人士提醒，很多开发商都打着 “ 低风险、高回报 ” 的噱头掩盖背后风险，吸引投资者的目光，投资者一定要警惕这些商机背后可能隐藏着的投资陷阱。

 

　　噱头一：超低投入成本 　　
　　记者了解到，近年来商业地产开发在全国各地都是炙手可热，与此同时，商业地产的需求也十分旺盛。在这样的背景下，很多开发商打起了中小投资者的主意。其中，一些商业地产项目为达到短期揽得更多投资者，快速套现的目的，往往打出超低前期投入成本作为宣传噱头。北京房产中介 “ 链家地产 ” 市场总监金育松告诉记者，在这样的噱头下，往往隐藏了一些陷阱，主要包括开发商将产权抵押和 “ 拆零 ” 出售这两种严重危害消费者利益的做法，很容易导致投资者拿不到产权证，更谈不上投资收益。
　　金育松说，有些商业地产的开发商承诺低首付、高回报，但实际上已经将该项目的产权抵押出去。例如著名的 “ 碧溪家居案 ” ，由于开发商早已将产权抵押给银行，投资者的首付再低也不过是被套进开发商的 “ 变现资金池 ” ，贷款审批与产权证下发成了投资者根本不可能得到的权益。
　　 “ 拆零 ” 出售也是投资者需要警惕的陷阱之一。由于一般的商铺面积都比较大，导致总价较高，普通投资者很难承受，因此一些开发商打出了所谓 “ 拆零 ” 的口号，并承诺可以办理小产权证。但事实上， “ 拆零 ” 的前提是必须向主管部门申请，办理审批程序， “ 拆零 ” 后，还应办理变更登记手续方可销售，而很多开发商根本就没有办理相关的手续。
　　针对这两种情况，金育松提醒投资者，在决定进行投资前，应该对开发商的情况尤其是产权是否抵押进行详细查询，投资者可以登录当地的房地产交易信息管理网查询项目抵押情况。对于 “ 拆零 ” 出售的情况，投资者应该首先看到变更登记文件再做出投资决定，其中，合法 “ 拆零 ” 的项目应具备建设、规划、消防、卫生等管理部门办理的报批手续。

　　噱头二：售后包租及高回报率
　　与超低投入成本吸引投资者相似，售后包租及高回报率也是开发商为吸引投资者而在宣传上常用的另一种噱头。北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟说，开发商最常使用的诱惑手段就是售后包租，投资者要警惕这种承诺最终变成 “ 空头支票 ” 。
　　她解释说，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。这种销售行为的实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
　　常淑娟指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一方面，可能存在欺诈；另一方面，开发商融资或变相融资后，可能将资金挪用到别的项目上。此外，由于所购商品房位置不确定，投资者无法办理房屋所有权证。同时，由于涉及复杂的权利关系，售后包租等销售形式也极易引发债权债务纠纷。
　　一位业内人士也提醒说，中小投资者应该尽量少涉足商铺以及写字楼等商业地产，产权分割零散的商业地产由于定位模糊，往往很难形成商业氛围或找到合适而稳定的租客，可能使得投资打了水漂。该人士指出，很多情况下，开发商急于回笼资金，以优厚的条件出售商铺产权，而这些分割出售小产权的大型商业物业，由于在售前没有明确的市场定位，售后缺乏专业规范的经营管理，直接导致该类商业物业的经营业绩惨淡，其实际回报远远低于市场预期，更远远低于开发商承诺的返租回报，从而出现在开发商返租合同到期后所购买的小产权商业物业无法出租，甚至零回报的现象。
　　业内人士：如何投资有窍门
　　对于如何投资商业地产，接受记者采访的业内人士给出了具体的建议。
　　金育松提醒投资者，在选择商业地产时，要综合考虑开发商以及经营者的实力及信誉度，经营方案的可行性，不要被开发商许诺的高回报率所诱惑，最好能得到银行或者其他担保公司的担保。
　　对于初次进行商业地产投资的投资者，金育松建议，最好选择二手商铺和写字楼等商业地产，因为这样是在出售者已取得产权证的基础上进行再交易，产权是否抵押在产权证上即可一目了然。同时，二手商铺已经过一段时间的市场检验，自身的优劣性和价值十分清楚，不会出现新商铺在推出时虚张声势、夸大地段优势和前景而带来的价格虚高等风险。
　　 21 世纪不动产公司北京区域副总经理寇海龙说，商业地产的吸引力，就在于它的投资回报率远远高于其他项目的投资回报率，而引发市场不安全的因素也在于此前不少项目的不科学承诺以及投资者的过高预期。
　　要成功地投资商业地产，主要应把握两点：一是投资者心态和目的的转变，把商业地产当作长线的理财工具而非短线的投机产品；二是不要单纯考虑项目的回报率，而是把这种回报率建立在安全性的评估基础上。
　常淑娟指出，在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理，殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间。统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业地产的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪，而定期的整合推广，更带动了其超大客流量，增强其企业实力。因此，选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者需要考虑的问题。