龙藏资本赵祥龙：中国酒店业的破局之道在于回归现金流

“很多品牌实际上对投资人或者资产并不具备赋能作用。”在酒店之家日前举行的“2025中国酒店投资白皮书发布会”上，北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙如是说。

在我国，酒店住宿业已经有超过2500年的历史。从春秋战国时期的客栈开始，酒店业逐步经历了所有权、管理权、收益权、处置权的一系列重要转变。这些权力的分裂使得酒店品牌的特许经营、联名经营成为可能，也进一步催生了酒店行业的连锁化发展。时至今日，酒店业因其发展的相对稳健性依然吸引了大量投资人和企业家的关注。

那么，当下中国酒店业的发展处于什么阶段？对于投资人来说，又该如何把握酒店投资未来的破局之道呢？对此，赵祥龙从资产和品牌的角度对酒店业的发展作了相关主题演讲。我们整理了其中的亮点内容，与大家进行分享。

“中国酒店业正面临周期调整”

众所周知，包括酒店在内旅宿业与经济的发展密不可分。而当下，中国经济正处于结构转换的发展新趋势。传统的由地产拉动经济的旧模式开始向培育经济创新动能的新模式转变。

这一背景下，旅游业的发展自然也要尽快适应宏观经济的转型。但现实是，当下我国旅游业的发展中依然存在着商业模式同质化、产品和服务同质化、资产效率同质化的问题。

在赵祥龙看来，旅游目的地的竞争本质上是一个资源利用效率和可持续能力的长期竞争，而旅游投资开发过程中的自然生态和产业生态的融合是解决以上两个问题的关键所在。

比如，以前三亚被戏称为“中国东北的三亚”，现在部分东北的流动人口开始撤出三亚，进入北海和西双版纳。

“我们团队对于迁徙人口的抽样调查显示，他们认为每人平均每月的日常消费、居住加上游玩控制在2500块钱是合理的。一旦超出这个范围，其退休金、积蓄和其他花费都是不允许的。而这也是三亚逐渐出现人口外溢背后的一个原因。”赵祥龙表示。

这些也进一步推演出当下旅游目的地的流量密码：在地服务和商品的购买力平价。

而如果抛开旅游业，进一步聚焦住宿行业，宏观经济变动所带来的影响主要体现在两个方面：一是商旅需求下滑，二是休闲需求持续增长，但人均旅游消费还未恢复。

赵祥龙预测，后续旅游需求有望保持增长，但投资人在产品及内容的打造上更应注重消费者体验。

“高端酒店市场业绩下滑明显”

宏观经济调整的大环境下，高端酒店市场受影响较为明显。

数据显示，2019-2023年中国酒店数量复合增速已经回正，而零售额复合增速为-2.1%，对比全球平均水平、美国和西欧国家，酒店数量复合增速仍为负值或者持平，而零售额复合增速均以实现正增长，证明中国酒店的供给端恢复快于其他国家，而需求端恢复慢于其他国家。

从酒店集团的业绩发展来看，2024年前三季度，包括万豪、洲际、希尔顿、凯悦、温德姆在内的五大酒店集团中国区业绩中国市场下滑明显，高端市场压力明显。

在赵祥龙看来，酒店可以分为三种面积：收益面积（如餐厅、客房能够赚取收益的部分）；公共面积（不经营的电梯厅、大堂以及通道、楼梯等）和后台面积。这三者的有机结合就是酒店资产有机结合的全面评价体系。这三者的权重决定着酒店资产的命运。

“传统的五星级酒店为什么在市场上逐渐淡出？很简单，它做了大量的面积，但是没有人为这个面积买单，“一旦没有人为这个空间、为这个消费场景买单，你花再多的钱是没有意义的”。

赵祥龙指出，目前我们正处在一个酒店周期过程中，传统的四五星酒店ReVPAR正在出清，是否进行重新维修成为其所面临的难题，最简单的办法就是挂牌出售。在这个时候，逆周期投资有个最大的特点，“很可能你是最大的赢家，也可能你接下来的是从空中落下的刀子。”

“优质资产依然能实现较高溢价”

作为商业信用的一种形式，酒店品牌贯穿了酒管公司、消费者和投资人。品牌酒店不仅能够实现更高的消费者溢价，还能节约营运成本、补偿市场风险以及实现资产业绩的稳定性溢价。

“不论何种资产经营模式，不发生资产的所有权转移，所以严格意义上，酒店品牌对于酒店资产现金流的贡献水平决定品牌价值”，赵祥龙指出。

他随后以三家香港上市酒店资产信托的酒店资产为例，对比其每间客房价值，发现酒店资产的价值与品牌档次和地域紧密相关。而通过疫情前后国内奢华酒店、豪华酒店价值对比则可以发现，尽管在经济收缩阶段，优质资产（现金流能力、品牌、地段等）仍然能实现较高溢价。

“所以，酒店投资还是回到一个核心问题：投资现金流。”赵祥龙指出，对于投资人来说，第一要通过新技术、新材料、新工艺改变成本结构，改善经营性现金流；第二要把握客流特点、营运特点及产出特点，优化构建成本和营运成本，提高效率优势。

任何的成功都是在失败的废墟中成长起来的。赵祥龙预估，未来3年内可能会出现一种新型的生活方式酒店。“生活方式是打通了酒店和酒店以外的世界，真正的酒店应该是面向酒店和酒店以外的市场来做的。这种新的生活方式酒店可能很快就会成为现实。因为人工智能使得沟通效率和订单伴随和服务的响应可以同步。而效率的精准带来的是最终是人力的下降”。