武汉二手房价分析(原创分析,数据现势性2018年6月)

摘要:自编爬虫从某二手房交易网爬取武汉市全市13个区范围内6月份所有挂牌二手房交易信息,包括房屋所在小区名称、房间数、单价、总价、所属区域等,存储在表格中;根据小区名称和所属区域从高德网络地图API获取小区经纬度;通过RGui进行数据排序显示;通过ArcGIS软件叠加房源点和行政区划图,制作房间热力图。分析房价高地分布情况,对二手房购房者提供参考借鉴意义。二手房交易网上的信息纯属市场行为,存在一定的不真实,总体算是可靠的,与在小区中介询问的调查价格基本一致。

1、爬取某房价网二手房交易价格,存储在csv文件

<<武汉市房价分布.csv>>


2、在RGui中导入数据:

 mydata<-read.table(header=T,file="F:\\武汉市房价分布.csv",sep=",") 

3、提取子数据集

wc<-subset(mydata,"区"="武昌") 

4、绘制单个区的箱形图

boxplot(单价~区,mydata)


设置纵轴坐标单位,设置箱体颜色为lightblue,

 boxplot(单价~区,mydata,col="lightblue")

以千元为单位,

 boxplot(单价/1000~区,mydata,col="lightblue")

添加纵坐标标签,

 boxplot(单价/1000~区,mydata,ylab="二手房单价(单位:千元)",col="lightblue")


4、清洗掉极值,如单价超过6万元的数据

5、对数据进行排序

对分组箱图按中位数进行逆序排列后显示:

> aggregate(.~区,data=mydata,mean)

         区 小区全称     单价 省 市      地址   邮编     经度     纬度

1    蔡甸区 1665.875 10350.895  1  1 102.3711 420114 114.0867 30.53099

2  东西湖区 1580.328 14260.978  1  1 320.5690 420112 114.1852 30.64115

3    汉南区 1511.643  7002.554  1 1  450.6786 420113 114.081130.32355

4    汉阳区 1743.552 16095.344  1  1 571.2365 420105 114.2273 30.54636

5    洪山区 1439.315 16145.331  1  1 905.0126 420111 114.3861 30.52368

6    黄陂区 1576.626 10191.703  1  1 1226.0659 420116 114.3232 30.76294

7    江岸区 1725.614 20703.460  1  1 1484.5160 420102 114.2965 30.61917

8    江汉区 1653.395 19961.476  1  1 1814.8360 420103 114.2661 30.60400

9    江夏区 1639.555 13091.987  1  1 2074.5378 420115 114.3701 30.40724

10   硚口区 1693.725 18655.192  1  1 2303.4353 420104 114.2363 30.58428

11   青山区 1530.238 16611.338  1  1 2486.2615 420107 114.3999 30.62462

12   武昌区 1718.217 21570.117  1  1 2704.9765 420106 114.3265 30.55031

13   新洲区 1799.209  6063.743  1  12927.2230 420117 114.6385 30.71597

 

 d[order(d$单价,decreasing=TRUE),]

         区 小区全称     单价 省 市      地址   邮编     经度     纬度

12   武昌区 1718.217 21570.117  1  1 2704.9765 420106 114.3265 30.55031

7    江岸区 1725.614 20703.460  1  1 1484.5160 420102 114.2965 30.61917

8    江汉区 1653.395 19961.476  1  1 1814.8360 420103 114.2661 30.60400

10   硚口区 1693.725 18655.192  1  1 2303.4353 420104 114.2363 30.58428

11   青山区 1530.238 16611.338  1  1 2486.2615 420107 114.3999 30.62462

5    洪山区 1439.315 16145.331  1  1 905.0126 420111 114.3861 30.52368

4    汉阳区 1743.552 16095.344  1  1 571.2365 420105 114.2273 30.54636

2  东西湖区 1580.328 14260.978  1  1 320.5690 420112 114.1852 30.64115

9    江夏区 1639.555 13091.987  1  1 2074.5378 420115 114.3701 30.40724

1    蔡甸区 1665.875 10350.895  1  1 102.3711 420114 114.0867 30.53099

6    黄陂区 1576.626 10191.703  1  1 1226.0659 420116 114.3232 30.76294

3    汉南区 1511.643  7002.554  1 1  450.6786 420113 114.081130.32355

13   新洲区 1799.209  6063.743  1  12927.2230 420117 114.6385 30.71597

 

按中数排序

> aggregate(.~区,data=mydata,median)

         区 小区全称   单价 省 市   地址   邮编     经度     纬度

1    蔡甸区   1609.5  9307.5 1  1   94.5 420114 114.0629 30.53492

2  东西湖区   1508.0 13964.0  1 1  318.5 420112 114.1941 30.64014

3    汉南区   1501.5  6595.5 1  1  452.5 420113 114.0813 30.31732

4    汉阳区   1798.0 16296.0  1 1  567.0 420105 114.2212 30.54925

5    洪山区   1335.5 17159.0  1 1  897.5 420111 114.3789 30.50579

6    黄陂区   1660.5 10561.0  1  11224.0 420116 114.3191 30.71850

7    江岸区   1771.5 19619.0  1  11482.5 420102 114.2943 30.61687

8    江汉区   1587.0 19330.0  1  11814.0 420103 114.2664 30.60592

9    江夏区   1662.0 12764.5  1  12073.5 420115 114.3727 30.40792

10   硚口区   1614.0 18238.0  1  12306.0 420104 114.2433 30.57883

11   青山区   1632.0 17366.0  1  12488.5 420107 114.3951 30.62510

12   武昌区   1857.0 21344.0  1  12710.0 420106 114.3260 30.54703

13   新洲区   2044.5  5944.5 1  1 2927.5 420117 114.576230.67016

> d[order(d$单价,decreasing=TRUE),]

         区 小区全称     单价 省 市      地址   邮编     经度     纬度

12   武昌区 1718.217 21570.117  1  1 2704.9765 420106 114.3265 30.55031

7    江岸区 1725.614 20703.460  1  1 1484.5160 420102 114.2965 30.61917

8    江汉区 1653.395 19961.476  1  1 1814.8360 420103 114.2661 30.60400

10   硚口区 1693.725 18655.192  1  1 2303.4353 420104 114.2363 30.58428

11   青山区 1530.238 16611.338  1  1 2486.2615 420107 114.3999 30.62462

5    洪山区 1439.315 16145.331  1  1 905.0126 420111 114.3861 30.52368

4    汉阳区 1743.552 16095.344  1  1 571.2365 420105 114.2273 30.54636

2  东西湖区 1580.328 14260.978  1  1 320.5690 420112 114.1852 30.64115

9    江夏区 1639.555 13091.987  1  1 2074.5378 420115 114.3701 30.40724

1    蔡甸区 1665.875 10350.895  1  1 102.3711 420114 114.0867 30.53099

6    黄陂区 1576.626 10191.703  1  1 1226.0659 420116 114.3232 30.76294

3    汉南区 1511.643  7002.554  1 1  450.6786 420113 114.081130.32355

13   新洲区 1799.209  6063.743  1  12927.2230 420117 114.6385 30.71597


mydata<- mydata[order(mydata$房价中位数,decreasing=TRUE),] 

 boxplot(单价/1000~序号,mydata,ylab="二手房单价(单位:千元)",col="lightblue")

id

区位

房价中位数

序号

01

武昌区

21570.117

01武昌区

02

江岸区

20703.46

02江岸区

03

江汉区

19961.476

03江汉区

04

硚口区

18655.192

04硚口区

05

青山区

16611.338

05青山区

06

洪山区

16145.331

06洪山区

07

汉阳区

16095.344

07汉阳区

08

东西湖区

14260.978

08东西湖区

09

江夏区

13091.987

09江夏区

10

蔡甸区

10350.895

10蔡甸区

11

黄陂区

10191.703

11黄陂区

12

汉南区

7002.554

12汉南区

13

新洲区

6063.743

13新洲区

 

在arcgis中做属性连接,给数据加上中位数排序倒序排序后制图如下:

 boxplot(单价/1000~序号,mydata,ylab="二手房单价(单位:千元)",col="lightblue",main="武汉二手房交易价格按中位数分区排序统计图")

     

6、房价趋势分析

      武汉市房价按区分析,较为集中的几个区中心城区有江岸区、江汉区、硚口区、青山区、汉阳区;远城区有东西湖区、蔡甸区、黄陂、汉南、新洲;

     波动较大的有武昌、洪山、江夏,一定程度上存在房产市场过热,洪山区上市交易的楼盘为557,全市各区排名第一为,超过第二名30%,洪山区受东湖高新开发区、国家自贸区等开发板块政策刺激,增速迅猛,为未来楼盘看涨区域。

   江汉、江岸存在部分变异值,包括极高和极低值,与老城区上市交易的棚户区和部分优质房源高价基本相符,同样作为老城区的硚口,仅存在极大值,和个别极小值,这与其基本完成棚户区改造相关。存在极大值的还有洪山区、汉阳、江夏、蔡甸、黄陂等,均为部分别墅,不在考察范围之列。

      从房价集中程度来看武昌区、洪山区、江夏区存在较大的离散状态,这与三个板块活跃程度有关,武昌是教育中心,高校云集,洪山区是高新技术企业所在地,江夏与之毗邻,高技能人才对优质房源的刚需崔生了高房价,同时还迁房和房龄超过20年的老房需求疲软,导致了房价离散程度较高,从中线位置来看,武昌明显处于左偏状态,洪山区为右偏,江夏则居中,这说明武昌房价均值低估趋势,洪山则虚高,投资者可考虑选择武昌好地段房源,或选择江夏,洪山区需谨慎,如光谷金融港片区,2016-2018年连续两年增幅超过30%,投机过热,此时接盘短期来看比较危险,相较之选择江夏比较划算和保险。


7、武汉市房屋交易热度图


  (以上数据均来源于网络,若有侵权请及时通知博主处理。)

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