房地产开发相关名词解释

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
通俗的说，就是建筑总面积与占地面积的比值。
总用地面不变的情况下，容积率与地上建筑面积成正比，
所以开发商希望越大越好，因为这样出售的面积大赚的钱就多；
住户希望越小越好，因为这样小区环境就好，绿化公共设施相对就多
绿地率：其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。 
房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。 
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 
所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。 
而且，国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道，长草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 
其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。 
根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。 
绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 .
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" 
建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 
比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 
建筑密度不可能超过100,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等.
高层主体建筑密度控制指标：是指不同的规划用地,要求其高层占地控制的范围,即高层占地不得超过这个指标!
居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般可按26%左右，5层楼区一般可按23%左右，6层楼区不高于20%。