手把手教你怎样计算现实机会卡

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以 Y 先生的经典投资（详见后面链接）为例，演示一下具体计算。

Y先生补充了部分细节。

第一步，设备总价：他设备选好了，240万，加上其他费用，还要出头几万 假定其他费用是4万吧，240+4=244万。

第二步，个人股份出资额：由于各出一半，所以是 244/2=122万

第三步，总投资收益率：由文中知，一年的一半租金是26.5万，所以一年全额租金是53万。 53/244=21.72% 低于预期的25%收益，但还不错

第四步：未考虑借款的首付款： 和合伙人写上，第一年租金26.5万抵扣股金，所以 122-26.5=95.5万

第五步，十年毛收入。第一年已抵扣首付，所以只有九年了，每年26.5万。 25.6*9=238.5

第六步，十年毛利润。 按十年设备折旧完。 毛收入-首付=238.5-95.5=143万

第七步：借款利息。共90多万借款，其中50万1分利息，其余四十多万，可能是亲友的无息低息借款。但我个人不建议使用这类无成本资金，如果是我的话，这类资金，至少要主动付5厘。 一分的年化12%，5厘年化6%，全年利息支出8.52万元。

第八步，年现金流。第一年租金已抵扣，无收入，Y先生补充信息说，当时的借款约定一年后付息，所以不影响第一年现金流。所以 第一年月现金流是 0 元。以后年份，每年年初有26.5万元的租金收入，归还8.52万元利息，理论年现金流是17.98万元。但实际现金流，取决于借款本金的还款速度，以及是否有其他低成本资金替换。

第九步，Y先生补充信息，当时除了借款，自己的积蓄约3万多元全部投入。所以本机会卡的摘要是： 成本：122万 贷款：有息负债92万 + 无息负债26.5万（第一年租金抵扣，其实也是一种负债） 首付：3.5万 年现金流：第一年0，其后9年17.98万/年。 投资收益率：第一年0，其后九年 531.7% 很厉害是不是？但是， Y先生补充说：当年以为是自己的能力，其实都是朋友们的关照！

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******************************** Y先生特意嘱咐加上的风险警示： 不是借*债投资就能腾飞，往往借*债是把自己活埋！很多人一看完以为只要弄到钱就能成为投资者，当年那些富爸爸圈里很多活跃的人，后来消失于江湖，全是源于债*务！负*债要根据现金流、资产变现、调借资金……等综合因素来考虑，确保平仓还能全身而退！ 银行对于每一笔借*债都有评估标准，确保在可控范围，我们个人对待债*务也是如此，需要严格客观评估自己！万不可搞成赌*博式借*贷，一旦输了，手一摊，趴了。 ********************************

 

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