为了卖房的事,黄女士已经烦恼了许久:同样在一个小区,同样挂价每平方米7000元,楼上的、隔壁的纷纷都卖了出去,只剩下她的那套至今还天天有人看房,却迟迟无人下单。
是运气在作祟?逮住一个机会,她把中介公司的业务员叫到一旁请教。业务员告诉她———别看你的房子价格不贵,但是户型的毛病实在太大。四房一厅的格局,所有房间都向客厅开门,加上厨房、卫生间、正门,一个厅里一共开出7个门,谁看了都吓一跳。“要是我买房子,你这种户型就算每平方米降个两三百块,我也得好好考虑。”业务员说。
二手房乱得没道理
一些业内人士对二手房挂价早已如骨鲠在喉,不吐不快,“只要是在这个地段,不管什么年代、什么户型、什么层次,挂出来的都是这个价。跟卖家讲吧,他们还疑心我们中介公司从中捣鬼,存心压价吃回扣;不和他们讲吧,你看着,挂三四个月也没动静。”
这种情形的确存在。比如,杭州朝晖路以北的和平小区,虽然统称为和平小区,其实里面有回迁房、房改房,也有商品房,建造年代最早是1996年,最近一直到2002年;但是,在二手房市场上却很难看出差别,单价清一色不低于七千每平方米。
又比如,同样是杭州市中心的白马公寓,高的挂17000元/平方米,低的挂11000元/平方米,两者相差超过30%。
“有的时候甚至出现,同一幢楼层,同样的户型,三楼的挂6500,一楼的反而挂6700;或者东边套挂6500,中间套反而挂6800;稍有些常识的买家都当作笑话看。”
次新房挂价不用拍脑袋
那么,怎样挂价才能既不吃亏,又保证正常成交?
据介绍,一般来讲,同一个小区内的二手房由于交通、配套条件相同,的确可以参照最近的成交记录进行定价;但定价时,也应搀杂考虑楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊因素。
比如,跃层房虽然面积较大,但是因为赠送露台及2.2米以下面积,也具有其特殊优势,所以定价基本可参照普通公寓的价格;又如,两套打通的房改房虽然面积较大,但是厅、室都偏小,户型也嫌散乱,很可能反而不如总价低的单套卖得贵。
新房销售时的价差,可以作为1996年以后建造的次新二手房定价时的参考:
如果是多层,则3-4层单价最高,2、5、6层次之,底层、顶层又次之,底层有架空层、赠送大面积花园的另当别论;(一般来讲,同一幢房屋楼层最好的与楼层最差的单价价差在300-400元之间,有时甚至可达500元/平方米)
如果是高层或小高层,7-9层的价格可作为基准价,往上则贵,往下则便宜,每层价差在100元左右;(一般来讲,顶层的价格未必是最贵的,顶层往下第二层往往价格最高)
在同一层里,中间套的价格往往作为基准价,东边套即东南向最贵,差价在3%左右(即如果中间套卖7000元/平方米,东边套可卖7200元/平方米),西边套即西南向其次,差价为2%左右;
当同一层出现东西向、东北向、西北向的房子时,相应的优劣次序是南北向、东西向、西北向、东北向,其中东西向比南北向要便宜5%以上;
同一个小区的房子,不可避免地同时存在景观差异,商品房往往是朝中央庭院的售价最贵,朝大路的售价最低,有时两者的差价达到1500元/平方米甚至更多,其中原因显而易见,朝庭院的房子安静而又空气好,朝路的房子嘈杂而又空气差;
面积也是另一个导致差价的因素。由于人们的购买力呈金字塔状排列,因此必然是总价低的房子走俏,总价高的房子难销,因此二手房也是一样,面积在200平方米以上的相对于100平方米的,单价应低一些;
还有就是户型。除了有明显缺陷的,一般只要是有一个朝南的主卧室,客厅采光、对流好的,都可以卖上好价钱;同时,带明卫的又比带暗卫的值钱,客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱,面积紧凑实用的相应更贵。
老房也有定价办法
假使建造年代在1996年以前,户型美中不足,这时就有一个问题冒出来了:一个小区的每幢、每套都不同,无法参照他人的成交记录;有些小区又只有两三幢,根本找不到相似的成交记录,怎么办?
在现实中,很多业主拿周围新建商品房的挂价作为参考依据,但两者建造年代相去甚远,户型设计相差迥异,价格相近很难说得过去。
业内人士指出,有三大因素可作为老房子的定价依据。
一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为-1%(理论折旧率为 2%,实际上并没有那么多);另外旧房的户型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减-10%。此外,楼层对价格也产生影响,以7层多层为例:一层为 2%;二层为0,三、四层为2%,五、六层为1%,顶层为 2%;朝向(以两个窗口朝向为准,如果窗口多于两个,选最好的两个为准):东向为0%,南向为 2%,西向为 1%,北向 2%;装修:精装修且在3年以内的为 3%,3年以上的为0%。
二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减-5%,省、市重点中小学区+15%。
三是心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素:-8%。
现举某实例加以验证:平海路附近的某住宅建成于1992年,此房位于2层(共7层),建筑面积51平方米,房屋结构为混合一等,曾在五年前装修。户型:属于“三小”套型:-10%;折旧率:12年×(-1%)=-12%;楼层:二层,0%,朝向:南北, 2%;装修:三年以上,0%;非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10%,重点中小学区:+15%,心理因素:-8%;而当地商品房价格为8000元/平方米,求得:8000×(1 10% 12%+2% 10% 15% 8%)=6160(元/平方)
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