业内人士支招：新旧二手房定价各有其招

为了卖房的事，黄女士已经烦恼了许久：同样在一个小区，同样挂价每平方米7000元，楼上的、隔壁的纷纷都卖了出去，只剩下她的那套至今还天天有人看房，却迟迟无人下单。

 
是运气在作祟？逮住一个机会，她把中介公司的业务员叫到一旁请教。业务员告诉她———别看你的房子价格不贵，但是户型的毛病实在太大。四房一厅的格局，所有房间都向客厅开门，加上厨房、卫生间、正门，一个厅里一共开出7个门，谁看了都吓一跳。“要是我买房子，你这种户型就算每平方米降个两三百块，我也得好好考虑。”业务员说。

二手房乱得没道理

一些业内人士对二手房挂价早已如骨鲠在喉，不吐不快，“只要是在这个地段，不管什么年代、什么户型、什么层次，挂出来的都是这个价。跟卖家讲吧，他们还疑心我们中介公司从中捣鬼，存心压价吃回扣；不和他们讲吧，你看着，挂三四个月也没动静。”

这种情形的确存在。比如，杭州朝晖路以北的和平小区，虽然统称为和平小区，其实里面有回迁房、房改房，也有商品房，建造年代最早是1996年，最近一直到2002年；但是，在二手房市场上却很难看出差别，单价清一色不低于七千每平方米。

又比如，同样是杭州市中心的白马公寓，高的挂17000元／平方米，低的挂11000元／平方米，两者相差超过30％。

“有的时候甚至出现，同一幢楼层，同样的户型，三楼的挂6500，一楼的反而挂6700；或者东边套挂6500，中间套反而挂6800；稍有些常识的买家都当作笑话看。”

次新房挂价不用拍脑袋

那么，怎样挂价才能既不吃亏，又保证正常成交？

据介绍，一般来讲，同一个小区内的二手房由于交通、配套条件相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价；但定价时，也应搀杂考虑楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊因素。

比如，跃层房虽然面积较大，但是因为赠送露台及2.2米以下面积，也具有其特殊优势，所以定价基本可参照普通公寓的价格；又如，两套打通的房改房虽然面积较大，但是厅、室都偏小，户型也嫌散乱，很可能反而不如总价低的单套卖得贵。

新房销售时的价差，可以作为1996年以后建造的次新二手房定价时的参考：

如果是多层，则3－4层单价最高，2、5、6层次之，底层、顶层又次之，底层有架空层、赠送大面积花园的另当别论；（一般来讲，同一幢房屋楼层最好的与楼层最差的单价价差在300－400元之间，有时甚至可达500元/平方米）

如果是高层或小高层，7－9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价差在100元左右；（一般来讲，顶层的价格未必是最贵的，顶层往下第二层往往价格最高）

在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3％左右（即如果中间套卖7000元/平方米，东边套可卖7200元/平方米），西边套即西南向其次，差价为2％左右；

当同一层出现东西向、东北向、西北向的房子时，相应的优劣次序是南北向、东西向、西北向、东北向，其中东西向比南北向要便宜5％以上；

同一个小区的房子，不可避免地同时存在景观差异，商品房往往是朝中央庭院的售价最贵，朝大路的售价最低，有时两者的差价达到1500元/平方米甚至更多，其中原因显而易见，朝庭院的房子安静而又空气好，朝路的房子嘈杂而又空气差；

面积也是另一个导致差价的因素。由于人们的购买力呈金字塔状排列，因此必然是总价低的房子走俏，总价高的房子难销，因此二手房也是一样，面积在200平方米以上的相对于100平方米的，单价应低一些；

还有就是户型。除了有明显缺陷的，一般只要是有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都可以卖上好价钱；同时，带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。
    
老房也有定价办法
    
假使建造年代在1996年以前，户型美中不足，这时就有一个问题冒出来了：一个小区的每幢、每套都不同，无法参照他人的成交记录；有些小区又只有两三幢，根本找不到相似的成交记录，怎么办？

在现实中，很多业主拿周围新建商品房的挂价作为参考依据，但两者建造年代相去甚远，户型设计相差迥异，价格相近很难说得过去。

业内人士指出，有三大因素可作为老房子的定价依据。

一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－1％（理论折旧率为 2％，实际上并没有那么多）；另外旧房的户型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减－10％。此外，楼层对价格也产生影响，以7层多层为例：一层为 2％；二层为0，三、四层为2％，五、六层为1％，顶层为 2％；朝向（以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准）：东向为0％，南向为 2％，西向为 1％，北向 2％；装修：精装修且在3年以内的为 3％，3年以上的为0％。

二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减－5％，省、市重点中小学区＋15％。

三是心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：－8％。

现举某实例加以验证：平海路附近的某住宅建成于1992年，此房位于2层（共7层），建筑面积51平方米，房屋结构为混合一等，曾在五年前装修。户型：属于“三小”套型：－10％；折旧率：12年×（－1％）＝－12％；楼层：二层，0％，朝向：南北， 2％；装修：三年以上，0％；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，重点中小学区：＋15％，心理因素：－8％；而当地商品房价格为8000元／平方米，求得：8000×（1 10％ 12％＋2％ 10％ 15％ 8％）＝6160（元／平方）








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