理财实践之REITs

一、什么是REITs

房地产投资信托基金，英文名是“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs”。
简单来说 REITs 就是代客去投资房地产的上市企业。大白话说就是，我们把钱交给专业人士，然后专业人士帮我们把这些资金拿去投资写字楼、酒店等房地产，利用这些房产获取租金等收入，然后把90%以上的税后收入净额分配给我们。
这样咱们参与房地产投资的门槛就大大降低，咱们参与这些房产投资就像买指数基金一样容易，只需要少量资金就可以参与啦！

二、REITs和房地产股票的区别

像咱们国家的保利地产、绿地控股这样的上市公司是属于房地产股票，它们与REITs的区别主要在以下这张表格里。

三、REITs的特点、类型

第一、REITs有以下特点：

1、定期强制高分红：各国都要求 REITs 每年至少要把净收入的 90%分配给投资者。

2、 投资门槛低：一般几千元就可以投。香港 REITs 1手为 1000 股，1 手起买。美国 REITs 1 股起买。

3、交易成本低：一般REITs会免企业所得税。投资者买卖 REITs 只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。

4、流动性强：买卖 REITs 像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。

5、专业化管理：REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。

6、收益率相对较高：和直接持有物业相比，持有REITs 的收益率相对比较高。

注意: 1.定期强制高分红,这里的分红的钱, 是从营业收入的90%进行分红(那怕今年的净利润为负,也可以分红), 和股票不同, 股票是来自净利润的钱去分红的
2. 投入的资金量不要太大, 因为reits 的收益,主要来自于分红,大量的金额投入,会导致金额被占用,没有办法在其他地方,提高我们的年化受益. 只要投资自己闲置资金的30%即可

---

第二、REITs 有两种基本类型：权益型和抵押型

1、权益型 REITs：指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。
权益型 REITs 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风
险相对较小，是我们学习和研究的重点。美国比较有代表性的几只权益型REITs（都是标准普500指数成分股）为：
（1）西蒙地产：是美国最大的零售 REITs；

（2）公平住屋：是美国最大的住宅 REITs；

（3）波士顿地产：是美国最大的写字楼 REITs；

（4）HOST酒店：是美国最大的酒店 REITs；

（5）安博普洛斯：是美国最大的工业地产 REITs；

（6）大众仓储：是美国最大的自助存储 REITs；

2、抵押型REITs ：指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。抵押型REITs 一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类 REITs。美国比较有代表性的抵押型REITs为：美国资本代理（AGNC）。另外还是有一种混合型 REITs，就是即持有物业，又发放抵押贷款的 REITs，这类REITs 我们也不考虑。目前美国既有权益型REITs 也有抵押型 REITs，权益型占绝大部分。目前香港只有权益型 REITs没有抵押型 REITs。

注意:
1.在这里我们仅投资权益型的就可以啦

---

三、REITs的风险

1、市场风险：是指房价因周期性涨跌带来的风险。
化解方法：“好价格”买进；
2、 利率风险：比如说利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
化解方法：尽量不要在加息周期的初期阶段买进；
为什么利率提高，房价就会下跌呢？
因为投资房地产都是贷款投资的，利率越高，要还的贷款越高，投资的这个房地产就可能变成耗钱资产，投资人就倾向于抛售房产。市场上房地产就出现供大于求的局面，价格就会下跌。
3、社会风险：是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。
化解方法：选择社会风险小的国家的 REITs；
4、汇率风险：是指在持有REITs期间，因REITs的计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
化解方法：选择货币发行有严格法律约束如以国际储备货币计价的国家的 REITs；
5、经营管理风险：是指由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。
化解方法：选择历史表现优秀的 REITs， 主要从 REITs 的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看；
6、债务风险：是指由于资产负债率过高导致的风险。
化解方法：避免买入资产负债率过高（大于 50%）的 REITs；
7、增发的风险：是指因增发REITs 份额导致每股净资产下降，带来REITs 股价下跌的风险。
化解方法：尽量选择资产负债率较低（小于 40%）的 REITs。

四、REITs的投资方法

首先我们要找到好的产品,好的产品 他主要具有如下几个特点

1. 高市值
2. 长期分红稳定
3. 较低资产负债率

根据上面的条件,找到好的产品,接下来就是等待好的价格,好的价格,具有下面的特点即可

1. 高股息率

下面就给几个港股和美股的例子, 来具体看下如何根据这些规则,去找到好产品

五、中国REITs的基本了解

5.1 专注基础设置建设

• 港美股的Reits它们涉及到都是 商业性的建筑,
• 咱们中国的Retis和港美Reits最大的不同的是, 中国reits目前涉及到的 基础设置建设 (铁路,公路,垃圾站)

5.2 专注新基建项目

• 封闭期 指的 经营的年限
• 可以看到中国reits 也支持一些新能源类的产品

5.3 中国版REITs的分类

• 产权类和特许经营权类它们的受益差不多
• 特许经营权的Reits,它们操作太复杂, 在这里我们 只用关注产权类 的REITS即可.

• 在中国版本的Reits目前有的产品分别上图所描述. 在这里我们 只关注产权类.

5.3 中国reits的分配方案

5.4 中国版Reits投资策略

实操查询

根据网站 http://reits.szse.cn/projectdynamic/index.html 我们可以看到深交所目前上市的Reits产品

• 其中属于产权类的Reits为图中,标注所示
  
• 我们点击选中产品的链接,进入产品详情页,找到信息披露. 我们可以看到他的申报稿.

在申报稿,我们Ctrl+F 搜素关键字 , 营业收入 ,可以看到如下的表格

• 通过观察,我们发现他的营业收入,是递减的, 这个产品目前我们不怎么看好啦. 接下来我们再看下出租率

在申报稿,我们Ctrl+F 搜素关键字 , 出租率 ,可以看到如下的表格

• 从中我们发现,虽然他的租出率达到了90% 但是他的指标一直在下降,他值得关注,但是并不是我们最优的选择.

此时我们可能会担心,如果2021年,他不给我们分红这么多,该怎么办,此时我们可以查询,合并利润表

在申报稿,我们Ctrl+F 搜素关键字 , 合并利润表 ,可以看到如下的表格
- 从中,我们可以预测未来的分手的趋势

总结: 先看利润表,然后看出租率,最后看合并利润表

5.5 如何选择好价格

主要看股息率

股息率= (每股的股息/股价)x100%
股息=可供分配的金额/发行的份额