最合算的购房贷款法

最合算的购房贷款法 2004-8-19 来源： 　　据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时，90％的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人，往往会提前还款。对于这部分人，选择贷款方式很重要。 　　目前，银行所能提供的贷款偿还方式有两种：借款期限在一年以上的，采用按月还款，具体可选择“月等额还款法”或“月等额本金还款法”偿还贷款本息（目前在北京普遍使用“月等额还款法”，今后会出现“等额本金还贷法”）。从贷款情况分析，选择8年到20年的客户群比较集中。 　　月均还款额的两种计算方式 　　月等额还款法是我们目前较为常用的，它是在你还贷的期限内，以固定的数目每月还贷；而“等本还款法”具体的计算公式为：月还款额＝本金÷贷款期限（月）＋（本金－已还本金）×月利率。从公式中，不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程（公式中“＋”后面的部分为利息，随着本金的减少而减少的）。以一套50万元的房子为例，首付10万元后，余40万元进行20年的银行按揭，如果按“月等额还款法”，每月还款额＝本金×1万元的月均还款额＝40万×69．24＝2769．6元。也就是说，20年当中，你每月都要还这么多。 　　用“等本还款法”来计算，第一个月的还款额＝40万元÷（12×20）＋「40万元—40万元÷（12×20）」×0．00465＝3519 元。由此可见，后一种还贷方式前期压力较大。但随着时间的推移，你的压力在逐渐减小。再看利息，“等本还贷法”，前期还的本金多、利息少，本金＞利息。而从银行的测算看，“月等额还贷法”，如果还贷时间长，前期一直是本金＜利息，对于20年的贷款期限，大约有一半的时间都是还的利息多、本金少。 　　“等本还贷法”比较值 　　既然利息总额都差不多，为什么“等本法”要值一些呢？因为，对于还款者而言还贷初期的压力较大，而“等额还款法”每月偿还金额相等，但其本金的偿还逐减，因而同样贷款期“等额还款法”所要支付的利息将高于“等本还款法”。 　　什么样的人适合“等本法”？ 　　并非所有的人都要用“等本法”来还贷，还是要做自己的财政计划。 　　打算提前还款可少还利息。由于“等本法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“月等额还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。 　　目前高薪者，可减轻日后压力。假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等本法”还贷。因为，这种方式前期资金压力大，但随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。这种方法适用于现在薪金较高的阶层。如果你是一位公务员或者是一位工作四平八稳的人，建议你还是选择“月等额还款法”。 　　提前还款最好在5年以内 　　另外，许多人在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，愿意提前归还部分或全部贷款，由于现行银行商业贷款年利率5年内为5．31％，5年以上为5．58％，因此在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的时间段。