智慧园区物业管理系统

系统概述

物业管理系统运用网络技术实现整个园区的物业管理相关工作的信息化管理。物业管理系统的功能首先要为整个系统提供传统物业管理工作的内容，同时物业管理系统要与智能建筑管理系统、办公自动化系统进行紧密集成，来实现统一的网络管理平台。物业管理系统的目标是使设备和资产保值增值，为楼内办公人员提供舒适的环境和优质的服务，满足数据产业园自身日常管理和发展的需要。系统应满足物业管理数据产业园物业执行人员、管理人员、分析决策人员的工作需求，也要为物业使用者提供恰当的功能或者接口使其能够使用系统。系统能够提供信息收集、统计分析、信息发布、综合查询、报表的综合物业管理系统。

根据对生产指挥中心物业管理需求分析，系统功能如下：

1) 房产资源管理（含装修工程管理）

2) 服务管理（投诉管理）

3) 费用管理（大楼管理）

4) 设备管理

5) 维修管理

6) 固定资产管理

7) 物料管理（含库房管理）

8) 文档资料管理

9)   清洁管理

10) 保安消防管理:

物业管理系统需要实现的其他功能性能要求：

• 与智能建筑控制系统集成

基于已经建立的智能建筑控制系统，充分利用智能建筑管理系统提供智能建筑内设备管理信息，实现对设备运行、维护管理，对各种设备运行数据、事件进行处理。系统实现减少突发性故障，消除设备故障隐患，保持智能化设备的完好率，降低物业管理成本，统计分析物业相关数据，提高智能化系统管理水平。处理通过智能建筑控制系统采集的设备数据，通过对这些数据的分析统计，提高了管理效率,帮助领导掌握系统运行状态。

• 支持业务流程处理

实现业务数据流程处理，提供物业管理的维修业务、物料采购管理的业务流程管理。实现启动、控制、追踪业务流程，监控物业维修管理和采购流程，起到提高管理水平、规范业务流程的目的；

• 灵活的费用管理

管理实现多种费用项目的灵活定制、费用的分摊、计算，统计报表等功能；

• 方便灵活的权限管理

提供物业管理人员授权功能，使不同工作岗位的人员使用不同的功能模块，并根据管理权限的不同管理不同的业务数据，确保信息处理的安全性。

• 提供普通职工参与系统的接口

提供服务功能，实现网上报修功能、其他增值服务申请功能，此功能可以和内部办公网站进行有效集成，增加办公的公开化。职工服务功能是面向所有职工的功能，住户经过简单认证就可以使用此功能，进行投诉、建议等活动参与物业管理活动。物业信息发布功能，物业公司可以通过提供内部办公网站发布物业管理部门职能化分和工作流程说明、费用标准等信息，增加物业管理部门日常办公的透明度和效率。; W! b* @8

接口设计

智慧园区项目包括了计算机网络、通信系统、建筑智能化系统、日常办公系统、物业管理系统等等多个系统，所有信息系统如何集成成为重要的工作。下面描述物业管理系统与其他系统间的接口。物业管理系统与外部其他系统间的接口设计如下。

1、水电气消耗数据录入，系统提供人工录入的界面，如果智能建筑管理系统能够提供水电气消耗数据，系统可以通过系统提供的配置管理来实现数据的自动倒入。

2、设备运行管理涉及设备的运行参数信息、运行时间、运行故障信息。设备运行信息的采集同样采取上述方式。(

3、文档管理、工程管理中各类文档资料的电子化不由物业管理系统提供，系统处理电子化的文件。

4、用户需求中提到，固定资产、物料管理、费用管理与财务系统接口。系统可以提供对于上述信息的查询接口，财务系统如何处理业务数据需要进行相应的开发工作。

5、IBMS系统和物业管理系统集成。停车场管理系统一般具有简单的管理功能，两个系统的集成需要IBMS系统提供相应的接口。

6、物业信息的发布和查询，需要与网站进行集成，系统可以通过数据级接口实现物业信息的发布。

管理系统功能概述

空间管理

空间资源管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、管理区附属设施、房产大修计划、房产大修情况、装修工程等信息进行管理。空间管理是物业管理系统的基础，空间信息的建立为其他物业管理功能的实现提供了基础数据。空间管理可以同时管理多个区域，每个区域可包括多栋大楼，大楼内可以定义房间信息。管理区信息包括整个区域的信息，如开发商、承建商、区内总占地面积、区域绿化面积、项目开工竣工时间、管理区附属设施等。大楼信息包括大楼建筑面积、使用面积、层数、大楼高度、施工单位、竣工时间等。房间信息包括朝向、建筑面积、位置、用途、网络端口号等信息。

房产大修管理

关于房产维修信息，包括大修计划信息、工程商信息、资金到位信息等。

装修管理

是对管理区内所有房屋装修业务进行管理，主要包括工程承建商信息、承建商联系人、电话、工程计划信息、工程执行情况、工程资金信息、工程图纸、工程合同摘要信息、装修人员出入证信息。系统能够按照时间汇总装修工程计划信息和实施信息。装修管理是基于空间管理信息进行的，他的基本信息是管理区的房屋场馆信息。管理区、大楼和房间信息可以快速查询，方便用户选择需要的数据进行维护。系统提供相关报表有：空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。

费用管理

费用管理系统包括费用数据项设置功能、计量表数据录入、费用月结管理、费用管理、其他费用管理功能。相关报表有：日交费统计表(分类、明细、班次)、物管应费用明细表、催缴通知单、物管费用收据、日杂费用收据、物管费用统计表、欠费情况统计表、物管应费用分类统计表等。

计量表数据录入

对当期客户的水、电、气等的计量表结果进行录入。若有远程抄表系统连接可通过对采集数据的配置来实现对各类计量表数据的导入，为后续业务流程提供基础。

费用业务月结

对上月的大楼费用信息进行汇总、计算滞纳金，同时生成本月大楼费用信息。

物管费用管理

对大楼的水费、电费、物管费等每月定期统计。

日杂费用管理

对停车费、出入证费、违章罚款等不定期交费进行收取，并打印收款收据。

维修管理

设备维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程管理。系统包括维修计划管理、维修派工管理、维修物料清单和查询统计功能，建立设备供应商信息。4 d; 设备维修计划根据设备维修的类别、使用情况制定维护计划，更具维护计划产生后续业务流程。设备管理人员和维修人员根据维修计划进行维护工作，并对维护维修工作进行记录。设备维修管理对设备的维修及其备件的更换进行管理，记录设备维修时间、人员、经费、维修内容等信息。

相关报表有：维修派工单、维修情况统计表、年月维修用料统计表等。

物料管理

总务后勤管理中的物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程管理，系统包括需求文档中提到的库房管理、物料管理两部分内容。系统包括采购流程管理、入库管理、出库管理、库房盘点、物料报损、查询统计功能。物料管理需要建立物料类别、物料型号参数详细信息、库存信息、库存上下线设置。采购流程管理建立物料供应商信息、物料采购计划信息、采购清单信息。

相关报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、库存物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表、物料供应商汇总表等。

职工服务管理

职工服务管理包括投诉管理和意见管理。系统处理所有对物业管理人员、施工单位人员的投诉信息建议和问题，当产生投诉问题时系统会提示工作人员进行处理。系统对投诉信息、处理结果进行统计分类，产生报表，以改善物业公司的工作效率。' l1 K8 @6 客户投诉管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。

客户意见管理

记录客户对日常管理中各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。

固定资产管理

固定资产管理包括固定资产登记管理和查询统计管理。固定资产维护计划管理、维修、采购管理可以统一的在物料管理系统中实现。物料管理系统通过岗位不同授予不同管理权限来实现物料采购流程管理和固定资产采购流程管理。固定资产登记管理记录所有固定资产的责任人员、安装存放位置、资产价值、使用年限信息。查询统计管理可以快速查询固定资产使用情况，统计汇总固定资产清单。

设备管理子系统

设备管理包括设备档案管理、运行管理、设备维护管理、查询统计分析功能。系统能够方便的定位到某个具体设备，对其进行操作。设备信息查询，实现设备资源高级查询、设备档案信息查询、设备运行信息查询、设备维修信息查询和备品备件信息查询。

设备档案管理

对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理，记录设备供应商信息等。维护设备类型、设备参数、设备备忘录、附属设备、设备规章制度信息。

设备运行管理

维护设备运行时间、设备停用记录、设备运行监控参数、设备故障、设备运行记录、设备运行参数信息等信息。

设备保养管理

对大型设备制定设备保养计划、登记保养记录、检查记录，并对保养检查结果进行管理。

环境管理子系统

环境保洁管理：对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。

环境绿化管理

对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。

保安消防管理子系统

保安消防管理子系统包括保安巡查管理、保安器械管理、消防器材管理、消防片区管理。

保安巡查管理

记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。

保安器械管理

对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。

消防管理

对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。

文档资料管理子系统

文档资料管理子系统管理国家在物业管理方面的法律法规，公司规章制度、图纸资料。系统中文档资料格式不限定用特定格式，用户可以决定采用办公自动化软件和制图软件，对文档进行编辑、排版和打印功能。系统对电子化文档进行上传操作、记录摘要信息等操作，用户可以方便的查找到电子文档，通过浏览器直接使用或下载后使用。对于保密资料的下载需要进行用户权限的认证，文档资料的发送和传送需要办公软件如邮件的支持。

公司文档管理

对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种办公文件和档案进行有效的存储、查询。

规章制度管理

对公司的各种规章制度进行分类管理。

图纸资料管理

对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。

系统管理子系统

系统管理子系统主要包括对物业管理系统常用数据的维护、系统用户的管理及其权限管理，以及智能设备数据采集的配置管理。