【生活工作经验 三】天津学区买房初探

既然定位之后要回天津，且想着一步到位买天津的学区房，所以这半年看了很多房子，了解了很多政策，这里做一个汇总。其实之前一直在郊区的大house和市内六区的房子之间摇摆，其实我想很多人也和我一样有同样的考虑：

• 郊区买房策略：北漂一族的两步走战略，首先在南站所在的西青区或者武清站所在的武清区买房，北京租房，周末回天津看孩子，孩子由爷爷奶奶或者父母一方带着直到小学前。等到小孩到了上学年龄的时候再在市区整个老破小陪读几年等到孩子上高中了再回去，或者把郊区的房子卖掉然后直接在市内买学区
• 市内六区直接上车策略：直接在市内六区买学区房租出去，在北京租房接父母过来带孩子，等到孩子该上小学了，再举家搬到天津换工作，之后一直在市内生活。

其实我之前一直倾向于第一种，因为年轻人嘛都想住大house，洋房社区等等，但是最近浏览相关咨询以及和女朋友讨论得出了这几个对比结论

1. 郊区的房子不保值，要换到市区的时候是有损耗的；市内六区的房子不仅保值甚至可能会升值，因为有学区属性、地铁环伺、地理位置优越。而且中国未来的房市，一定是两极分化，好地段的越来越贵，地段差的越来越便宜。有限的资源一定是最贵的资源
2. 郊区的房子不好租，天津一定是市内六区上班的人多，说实话天津没什么产业，只有师医公这些工作比较热门，而这些工作机会集中在市区，所以市区的房子相对好租一些，无论是哪种策略，对于北漂来说还是会在北京租房的，如果天津可以以租养部分贷，还是能缓解一部分压力的。
3. 郊区买房策略中学区政策变化的系统性风险，之后政策一定是越来越收紧的，对于郊区买房策略，换市内六区的房子要等7年左右后，这个时候的学区政策有什么变化谁都说不上，举例说和平区已规定热门学校及学位短缺学校学区内每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会
4. 郊区买房策略可能会造成孩子留守，郊区买房策略的好处是没有看顾孩子的烦恼，孩子可以在天津住大house，由爷爷奶奶带着或者父母一方，而在北京工作的一方没有后顾之忧，但是这样会有个问题就是造成孩子一定程度上的留守，但是还在童年阶段其实是需要由父母带着的。

我将整体的优势和劣势随着时间线梳理成一个流程如下：

正式阅读前劝退原则：北京买房的可以不用看，比较有钱的北漂；不考虑孩子上学的学区不用看，虽然我之前也是这种心态，但还是打脸了。

天津学区房

首先搞清楚区和学片的概念，一个区可以有多个学片，例如河西区有三个学片，河西第一学片、河西第二学片、河西第三学片，学片是小升初的摇号依据，小学可选的初中在本学片内摇号入学。

小学入学政策

划定某几个小区生源归属附近某个小学。从2019年开始，部分区域将民办小学招生纳入审批地统一管理，与公办小学同步招生，严禁民办小学计划外招生。这就导致部分民办私立小学也需要主要吸纳就近地生源或者属地区域生源，选择上私立小学也会受房子所在位置影响。另外，和平区已规定热门学校及学位短缺学校学区内每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，如果一个房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，房主和户主必须是适龄儿童相同的父母（或祖父母、外祖父母），购买和平区学区房的时候也需要确认学位是否已经被占用。

小升初政策

总结各区具体的操作方式大致为：学生填报入学志愿，如志愿学校报名人数未超过计划人数，学生直接入学，如志愿学校报名人数超过计划人数，全部采用随机派位（即摇号）的方式确定学生入学。按照目前多校划片的具体划分来看，通常对应的几所中学里，有好中学也有一般的中学，填报志愿和摇号的政策下，能上哪个主要看运气。同时由于初中入学摇号政策已实行近5年，公立初中生源几乎是随机分配的，所以目前初中也没有排名了。以前如果运气不好摇到了不好的中学，学习较好的同学会拼成绩上私立中学，但从2020年开始，教育部要求民办中学也要参加摇号，目前细则还没出，但如果一同摇号的话，所有中学生源都是随机分配的，私立的选择空间也大大降低了。

初升高政策

市六区（和平、河西、河东、河北、南开、红桥）的初中可以报考市内六区的任意高中，其它四郊五县及滨海新区，只能报考本行政区内的高中，也就是津南的中学只能报津南的高中，武清的中学只能报考武清的高中。当然也有部分市内六区高中面向全市招生，但对四郊五县及滨海新区的招生名额极其有限，一般一个区最多2-3个名额（可以理解为没有）。

总体分析

整体的政策流程图整理如下，然后是分阶段的一个解释：

可以看的出来，从倒推的角度看，要想占天津高考的优势（同时不考虑私立小学和初中，太贵了，一年中位数在3w）：

1. 首先应该在市内读高中，因为区县虽然也有重点，但是很少，例如整个西青区只有一个杨柳青一中、武清有杨村一中，竞争也相对激烈
2. 其次因为只有市区初中才能考市区高中，所以一定要读市区初中。
3. 最后选定市内六区初中后最好能读重点初中，因为市区初中采用学片内小学摇号的方式读，所以学区要选优质初中聚集的学片的小学，这样到优质初中的概率大，而又因为小升初公立不看成绩随机读，所以小学可以不用选太好的，只要所在学片内优质初中多即可。

所以最终目标即是，寻找优质初中聚集的学片内的小学辐射的学区房，该小学不用太好（好意味着学区贵）。最好学区房还能兼顾居住的属性。当然有人会说到转学方案，其实转学有这么几个时间点：

1. 小学四年级前在郊县上，5年级转学到市内六区，初中在市内六区上，小学四升五之前是可以转到市内六区读小学的，这样可以参加初中摇号，如果四升五之后则只能选摇号剩下的普通初中。风险是转学的资格和指标不一定多，并且还是需要在学片内有房子，只不过可以晚几年。
2. 初中转学到市区，高中在市内六区上，风险是转学需要提前联系学校和名额或在郊县上初中参加市内六区中考，并且还是需要在初中所在的学片内有房子，只不过可以晚几年
3. 初中在郊县，中考进入市区，高中在市内六区上，天津中考执行户籍、学籍“双选”，也就是说报考区域既可以跟户籍走，也可以跟学籍走。比如孩子是郊区户籍但上了市区初中，跟着学校报名参加中考就行；反之孩子在郊区上学但户籍在市内，中考报名时选择“回户籍所在区升学”视同于市内考生，录取上没有差别，风险是要求孩子的户籍是市内，孩子的户籍在市内需要有房子承接，也就是还是需要在市区有房子但是不限固定学片了。
4. 整个高中在天津外上，在天津参加高考，孩子落户天津后仍在老家上初高中，直接来天津高考，操作上也是可行的。风险是高考内容和形式不同，可能会不适应，而且孩子落户天津要求在天津有房子。

总而言之对应不同风险和要求需要有不同级别的房子。总体而言，天津高考大于其它省，市内六区大于郊县，市内优质上三区学片大于其它学片。这些其实都体现在了房子对应的价格上了。

选择学片

浏览了大量的资料后，其实可以发现，即使是市内六区也是有优劣之分的，其中和平区、河西区、南开区称为上三区。教育资源最为集中。从上三区里来看有哪些学片，学片划分如下，和平区划分为如下三个学片：

河西区划分为如下三个学片：

南开区划分为三个学片：

综合而言，三个上三区可以这么考虑：

1. 和平区是教育资源最优质也最均衡的区域，但热门学区房中很多都是“老破小”，不具备居住条件，而房龄较新房屋居住品质较好的学区房，单价已6万+，同时和平区已开始限制六年一学籍，导致可使用的学区房更少，价格已非普通工薪可承担了。
2. 南开区总体居住条件好，交通便利，教育资源也不少，但教学资源不平均，尤其是初中，摇号入学存在一定风险。建议主要关注北片和中片，北片可以关注中营小学，五马路小学及南开小学等学片区。房屋单价和河西区同等学区位置差不多。
3. 河西区教育资源不如和平区优质，但优势是资源较均衡，三个片区均有优质中小学，在摇号入学政策中可较大化控制风险。而且绝大多数学区房周围配套成熟交通方便，次新房品质不错的学区房也有一定选择范围 ，单价3万-5万之间，总体来说性价比较高。河西一片，三片优于二片

所以综合而言能考虑的就是南开的北片和中片以及河西的一片和三片。

选择学区房

上文说到了学区的选择，南开的北片和中片以及河西的一片和三片，这四个学片的均价都在3-4w之间，100平米小三居兼顾居住体验的在300w-400w之间，二套首付需要范围在180w到240w之间。然后依据房子的物业和新旧程度上下有所浮动。居住属性设置如下：

• 总价：250-450万之间的范围内，三居室及以上
• 房龄：房龄在5年以内
• 位置：位置近地铁
• 面积：面积在90到130平米范围内
• 房屋属性：板楼、商品房、普通住宅

按照以上的几个条件筛选出来的二手房为：南开3套+河西的27套。

而新房按照如下筛选条件有这么几套：

筛选出如下5个小区：

以上的这些房源已鉴定的有小学学区的是绿城和中海的小区，总价在400万左右，首付在240万左右。具体的小区选择可能得等到实际需要的时候再仔细斟酌，以下是河西三片，之后考虑南开的北片和中片的再看看。