贷款利息及公积金知识点

1、等额本息和等额本金

等额本息：每月的还款数额一致 。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

等额本金：每月需要还的本金一致，由于本金逐渐 减少，利息 也会逐渐减少。

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，而更多人选择等额本息。

在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

1.1 等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

1.2 等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

等额本息：每月固定还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

......逐渐减少

1.3 小结

实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

2、公积金贷款利息

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假设A用户贷款了70万，当前贷款年利率是3.25%，贷款期限为30年（360期），那么我们每个月需要换多少钱？

同样的有2种方式（等额本息和等额本金），常见使用的还是方式1 ，即每个月固定还款金额，需要还3046.44元。

公积金利率这块的计算方式比较复杂，感兴趣的可以看下。 

公积金贷款利率

方式1：等额本息还款方式

借款期内每月以相等的还款额偿还贷款本息，这种方式的特点是归还的本金逐月增加，利息逐月递减，其计算公式为：

月还款额=贷款总额×月利率×[（1+月利率）^（^此符号叫“乘方”，而乘方的具体数字就是还款总月数。如“^=12”即代表还款总月数为12个月。）还款总月数/（1+月利率）^还款总月数1]

方式2：等额本金还款方式

借款期内每月以相等的额度偿还贷款本金，这种方式的特点是贷款利息随本金逐月减少而递减。

计算公式为：月还款额=贷款本金÷还款期数+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。

3、提前还款是缩短年限还是减少月供?

选择缩短年限还是减少月供要结合贷款人的条具体件来看。

首先下结论：提前还款后，缩短贷款年限比不缩短年限更省利息。

• 如果是缩短年限的话月供不会改变，但是缩短了还款期限，变相的减少的利息，会更划算一些，但每月的压力不会减少。
• 减少月供的话，如字面意思可以减少贷款人的每月压力，但是利息就会比前者多一点。

贷款人要结合自身的条件来选择，有条件的贷款人可以选择缩短年限，甚至是再加高月供。目前已经感觉有压力的贷款人，建议选择减少月供。

提前还一部分款后，剩余的贷款本金大幅减少。减少后又形成新的剩余贷款本金。这部分的新的剩余贷款本金需要在未来剩余贷款期限内还清。所以，这又是一个新的按揭贷款。

同样多的新剩余贷款本金，在缩短年限的情况下，每月还款多，并且还款时间短（因为缩短了时间），而在不缩短年限的情况下，每月还少，并且还款时间长（因为没有缩短时间），可想而知，缩短年限更节省利息些。

举个例子：贷款本金80万元，贷款年限20年，年利率5%，在第2年末提前还款40万元。贷款剩余期限为216期。之后分别按缩短年限和不缩短年限方式还款，哪种方式更省利息？

一、等额本息法

在第2年末的剩余贷款本金为750980.33元。提前还款40万元后，还剩余本金350980.33元。提前还款前的月供为5279.65元。

如果缩短年限，那么以后的月供应最接近5279.65元。最可能的方案是将贷款剩余期限216期缩短为78期，新的月供为5279.78元。这样，应付总利息为60842.55元。

如果不缩短年限，那么剩余本金350980.33元需要在216期还清，每期月供为2467.51元，应付总利息为 182001.95元。

不缩短年限比缩短年限多还利息=182001.95-60842.55=121159.40元

二、等额本金法

在第2年末的剩余贷款本金为720000.00元。提前还款40万元后，还剩余本金320000.00元

元。提前还款前的最后一个月的月供为6347.22元。

如果缩短年限，那么以后的月供应最接近6347.22元。最可能的方案是将贷款剩余期限216期缩短为64期，新的首期月供为6333.33元 。这样，应付总利息为43333.33元。

如果不缩短年限，那么剩余本金320000.00元需要在216期还清，首期月供为2814.81元，应付总利息为144666.67元。

不缩短年限比缩短年限多还利息=144666.67-43333.33=101333.34元

所以，不论是等额本息法还是等额本金法，缩短年限都更节省利息一些。

3.1 提前还贷款需要哪些手续？

1. 先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
2. 向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及低还款额度等其他所需要准备的资料。
3. 按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
4. 借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
5. 提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

3.2 提前还款适合哪些人？

1. 等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，此类房贷者可以提前还款。
2. 等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，此类房贷者可以做一部分提前还款。
3. 想还清贷款做抵押的，或还清贷款撤抵押卖房的，此类房贷者可以提前还款。
4. 公积金月缴纳金额较高的房贷者，由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，所以还不如提前还贷。
5. 处于房贷还款初期的房贷者，如果你确实不喜欢“背债”，而且房贷处于还款初期，那么可以考虑提前还款，这样一来可以早日将贷款还清，二来也能节省不少房贷利息。
6. 房贷利率处于上浮中的房贷者，虽然商业银行贷款基准利率下调了，但是如果你的房贷利率没有打折，而且处于上浮状态中，也可以考虑提前还款，从而减少贷款成本。

参考：

提前还款是缩短年限还是减少月供-楼盘网

等额本息和等额本金的区别！ - 知乎