近日多地出台限售政策,新购商品房要满两年甚至五年后才允许出售;并上浮首套和二套贷款利率,这在大会前夕出台,似乎传递一种信号,我们不妄加猜测,拭目以待。
我简单展开下。
限售有两种含义。
一方面是对于限价房的限售,
比如一个城市周边二手房是1.3万,而新房政府限价后仅仅1.1万单价出让。
且摇号进行,看似公平公正,但往往没有实质意义,摇到号的也并非一定是事实需求者,转手就卖了,二手价格迅速填平至1.3万。所以限价初衷虽好,但实际效果有限,这个意义上出台的限售,意义在于,更好的筛选需求者:允诺两年甚至五年不出售的才更像是解决自住需求的事实需求者。
限售的另一方面含义:在于压力测试。
你是自住用途的或长线投资的,自然不会介意两年五年后是否能售出。
但如果你是纯投机用途的呢?买入的唯一理由就是想赚个差价卖出,自然就会介意5年内不能售出。
限售的压力测试意义在于让人群做好愿赌服输的心里准备。
你比如一个新建楼盘,买入价格是1.8万元/平。限售期为三年。而两年以后市场价飙升至3.6万元/平,这时你想卖没法卖,因为限售期是三年,但你会介意无法卖出么?你完全不会介意,你会美滋滋的等待第三年卖4万元/平米。你甚至会考虑以近3.6万元/平的评估价格去银行办理抵押贷款。
至此,限售政策会变得十分滑稽,如同空气一般。
另一种情况,你买入价格是1.8万元/平。限售期为三年。而两年以后市场价格银行评估价格跌至1.3万元/平。即便后市预期依然不乐观。因为限售期是三年,所以你什么也不能做。这时限售就显得有其威力,你能做的仅仅是愿赌服输。
所以,长期限购(1)的初衷是抑制房价过快上涨的一种手段。承认一定程度的上涨无法避免,但尽可能的放缓涨幅。
而限售的初衷则是从下跌的可能性上做设计的,是一种系统性风险提示:买时想清楚,跌了请别怨(真土豪,不介意下跌的,不是动不动就闹的请随意,就当为去库存做了贡献)
浪潮退去的时候才能看到哪个城市、哪个盘在裸泳,闹退房,砸售楼处,从前演绎过的这些故事会再次发生。
而对于深圳的预测,深圳淘房志创始人顾洪波:我个人认为深圳国庆期间出限售政策的概率比较低。
1)今年很多人一直在等深圳出政策,但是深圳政府层面没有什么政策。为什么?核心的一点是深圳在数据上现在是很多城市数据最漂亮的一个城市,房价11连跌,很快就会12连跌了,所以深圳政府层面的这个压力不会太大。
2)另外我们看到昨天晚上出政策的很多城市,都是过去一年或者今年涨得比较猛的二三线城市,说明政府也是在看过去一年的数据。深圳、北京、上海已经在去年从政府数据层面压住了,今年要压的就是冒头的二三线城市,这是我个人的判断。
3)另外一个观点是,如果出限售政策,对我们大家有多大影响?我今天早上也发了一个朋友圈,里面说到的是,我个人真的不是特别关心这种短线的政策,我更关心的是深圳的工业厂房能不能更顺利地转变为商住,这才是对市场有非常大影响力的政策。
4)如果深圳启用限售,短期来看有影响,但是中长期来看,反而会降低深圳二手楼的供应量。深圳本身新房供应量就很紧缺,很大程度上要靠二手房,二手房的交易量现在已经远远超过新房的交易量,如果出限售政策,可能很多的二手房不能交易,最终导致深圳的二手房交易量进一步降低。