房价刚跑赢通胀也叫太高？

很多人都在叫苦，房价太高，房价真的有这么高吗？我们且看这样一组数据：

“就中国整体而言，过去十年货币余额增长了5.4倍，居民收入增长了3.2倍（应该是城镇居民人均可支配收入，笔者注），房价则上涨了4倍。在此期间如果居民选择储蓄，则扣除通胀后储蓄的实际收益为负数，购房则可跑赢通胀但仍跑不赢人民币的印刷速度。”

这组数据是北京师范大学金融研究中心教授钟伟，在3月5日《第一财经日报》上发表的一篇文章里例举的数据，我相信这数据是应该比较可靠可信的。

引用这组数据是想说明：表面上看，这十年来中国房价涨得很厉害，其实并不是我们想象的那么厉害，也就跑赢通胀而已，比居民的收入增长略高一点罢了。一个跑赢通胀、比收入增长略高的东西，叫做涨得太高太快吗？那是不是应该说，通胀也涨得太高大快？居民收入也涨得太高太快？

欧美国家有一个判断房价是不是太高的标准，那就是房价收入比率。一般认为，房价收入比率的合适水平为3至6倍，不宜超过7倍，超过7倍则房价太高，出现了泡沫。而以2013年数据为例，中国城镇居民人均可支配收入是29547元，全国新建商品住宅销售均价约6000元每平米，房价收入比不到5倍。同时，这十年来，中国房价涨了4倍，城镇居民人均可支配收入上涨了3.2倍，怎么就说房价太高甚至出现了泡沫呢？

再从房价跑赢通胀来说，每一个人都希望自己的钱跑赢通胀。为什么中国居民的储蓄率那么高？一方面说明，中国居民有了一点“闲钱”或者说财产；一方面说明，中国居民的投资渠道非常狭窄，只好放在银行里，而银行的定期、活期存款相对通胀而言，都是负利率，存钱不但不能保值增值，还在大幅贬值。

所以，早几年，居民为了让自己的钱跑赢通胀，每每排长队、托人找关系购买国债。国债火爆热销，就是居民为自己那点“闲钱”寻找保值增值的方法，说得悲壮点，是在保卫自己的财产。

1998年后，有了商品房，房子成了极好的保值增值手段。无论是为了自住还是为了投资，人们选择购买住房，终于实现了财富的保值增值，中央文件的说法叫增加居民“财产性收入”。

人们刚刚获得一个抗抵通胀，实现财产保值增值的办法，为什么有那么多的人要求房价下跌，甚至大跌？不断地给政府施加压力？如果一个国家没有一样投资产品可以实现居民财产的保值增值，相反处处是对居民财产的蚕食掠夺，这样的国家及其经济是正常的吗？

一个刚刚跑赢居民收入和通货膨胀，却远赶不上货币发行步伐的房价，也好意思说太高了，有泡沫了吗？

那么为什么房地产会给人们泡沫的感觉呢？那就是，确实有大量的居民无力买房。城镇居民人均可支配收入增长与房价上涨基本同步，仍然有大量居民买不起房，只能说明，居民的收入两极分化很严重，中国的基尼系数太高，太多人的收入处在低入平均水平之下，少数人收入大大高于平均线。说房价太高有泡沫的那部居民收入太低，在高收入人群看来，房价并不高，也没有什么泡沫。于是买不起房子的人很多，而买得起的十套八套不在话下。

中国居民平均收入水平是可以支撑目前的房价的，但是在收入低于平均水平的人看来，其收入是不能支撑目前的房价的。那么，我们是按照低于平均水平的人来评价判房价，还是按收入在平均水平以上的人来评判呢？如果按收入低于平均水平的人来评判，则现在的房价应该大降。

且不说这种就低不就平均水平的做法是不可能实现的，因为政府不可能用行政的办法去做，市场也不会慈善行为。既然中国社会有那么多的社会财富积累，就一定会购买到相应的物品，尤其是会购买到相应的可以保值增值的物品。不可能社会财富大幅增长，结果什么东西也不买，什么东西都不涨价，这可能吗？就好比水满则溢，水满了你不让它溢？

好吧，我们假定就低不就高是可以实现的，确实房价大跌了，与收入低于平均水平的群体的收入相吻合了。可是新的问题又出来了，房价下跌后，处在平均收入水平及以上的人就要不乐意了，因为那样的话，在通胀不改变的情况下，他们保值增值的目的就实现不了，他们不会乐意见到房价下跌，除非有了更好的保值增值的替代品，目前来看，尚没有更好的替代品，那就硬扛着，哪怕“有价无市”，也要进行他们的财产保卫战，低收入的人还是买不起房子。

我这样说并不是说低收入群体是活该买不起房子，而是说，从总体来说，中国整体房价与居民总体收入是相吻合的，因此不能说房价畸高，这在一些一线城市可能是真实的，就全国的整体情况、城镇居民人均可支配收入和通胀而言，房价并不太高，也没全局性的泡沫。只是对于低于平均收入水平的人来说，确实太高了。

解决这部分人的“房价太高”，显然不是如何将房价拉低到他们可以承受的水平，而是如何拉高他们的收入水平，来接近人均收入水平，来靠近房价。只有这样，他们才有能力参与到房地产行业来，而不是耿耿入怀像怨妇一样整天叫嚷着房价太高。更不是强迫稍为富裕一点的人“向下看齐”，要穷大伙一起穷，那样说到底还是“仇富”心理在作怪，仇富的社会对任何人来说都是没有前途的。

如何拉高低低收入群体的收入水平？这是一个非常复杂的问题，这要在收入分配改革上有实质性的进展，让他们真正享受改革成果。当中国的中产阶层不断壮大，变成橄榄型社会，那么城镇居民人均可支配收入就与绝大多数人的收入是比较接近的，那个时候，房价收入比率就不会像现在这样失真。