雄安的“接”与“解”

以匠心致初心，以初心致未来。

打造北京非首都功能疏解集中承载地，是设立雄安新区的初心。如何接得住、接得好，让疏解企业单位来得了、留得住、发展好？新区的破解之道是实施空间资源供给侧结构性改革，做足、做活土地文章，打造具有新区特色的土地要素保障“政策包”“工具箱”。

城市土地是城市政府掌握的最大国有资产。“当前新区发展最重要的是土地要素。我们用经营城市的理念经营土地，加速市场化配置改革，促进土地资源转化为资本、资产、资金，实现‘四资’循环，缩短城市建设资金的运转周期，变土地平衡为城市平衡，使城市建设走上良性循环道路。”雄安新区管委会有关负责人表示。

按照《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》的有关要求，新区在自然资源部的支持指导下，探索土地管理制度的整体性、系统性创新。建立“要素跟着项目走”机制，提高空间资源配置的针对性和灵活性，把有限的土地集中供应给承接北京非首都功能疏解的产业项目，发挥集聚效应，避免四面开花。

为构建统一、有序、竞争的土地市场环境，新区成立了土地供应管理委员会，建立了科学规范、民主决策、清正廉洁的土地供应议事规则，《河北雄安新区国有土地使用权供应管理暂行规定》《河北雄安新区关于支持企业高质量发展的十条用地政策措施》《河北雄安新区国有土地使用权作价出资（入股）暂行办法》等一系列制度密集出台。

据北京市规划和自然资源委员会挂职干部、新区土地储备中心副主任匡晓宇介绍，结合新区创新驱动和高质量发展的需求，吸纳先进地区成熟做法，雄安积极探索与新区大规模开发建设相适应的土地供应模式。

加强统筹谋划，通过年度土地供应计划明确土地供应的数量、结构、分布、时序，实施全域分区空间管控，构建规模适度、空间有序、用地节约集约的发展新格局。建立动态调整机制，将规划条件前置到用地预审与选址环节，实现用地预审与选址、划拨土地“一表申请、同步办理”，串联改为并联审批，土地供应效率大幅提高。

在雄安新区，灵活多样的多元化土地供应方式，加速了首批标志性疏解项目落户，成功吸引中国电信、中国移动、中国联通、国家能源、国家电网等一批高端高新产业落地。

在互联网产业园区，国家电网能源互联网产业创新中心项目正在加紧建设。该项目总投资27.2亿元，将成为雄安新区产业升级重要推动力。据新区规划建设局土地供应专班负责人尹芳介绍，新区对高端高新产业以带产业运营条件挂牌出让的方式精准供地，在出让土地时签订运营监管协议，将项目代配建、投入、产出、税收、节能、环保等纳入土地出让合同管理。

新区改革发展局负责人表示，中央明确要求新区完善国土空间开发利用差别化准入制度，实行产业准入负面清单管理。在引入产业时，他们非常注重企业未来税收、对相关产业的带动等因素，不符合条件的低端产业被自动排除在外。这也有利于防止圈地，促进城市集约用地、集聚发展和精明增长。

土地善治，贵在地价均衡。以科学合理的价格达成交易，一块块土地才能成为雄安高质量发展的血液和力量，让雄安更有长期可持续的城市竞争力。

“启动区控制性详细规划图宛若围棋中盘，棋盘动静均衡。用地节约集约体现土地利用结构之美，每块土地都有不同使用价值，棋棋子力不同。”据中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长杨金元介绍，雄安地价评估从评估规划入手，深入市场调研，探究市场规律，实事求是预测市场变化。

例如，容东片区安置区规模巨大，经营性用地评估充分考虑了安置人口结构、消费需求、消费能力、绿色建筑成本、地下综合管廊的投入等多方面因素。启动区38平方公里的639个用地单元，采取一地一价的评估方式，寻找土地集约利用条件下的收入效应和挤出效应的平衡点，最终得出既灵敏反映市场供需，被不同市场主体接受，同时充分体现国有土地资产的价格尺度。

从无到有、从零到一的一次次突破，新区土地供应方式创新之路，也是新区的成长轨迹——

新区首次公开出让的市场化项目——2019年10月10日，挂牌出让雄安商务服务中心项目国有建设用地使用权。

首个以纯租赁方式供应的土地，降低企业用地成本——2019年11月21日，挂牌租赁绿色建筑展示中心项目国有建设用地使用权。

首次采用先租后让方式供地，适应新兴产业技术变革快、投入周期长的特点，同时便于政府后期监管，实现企业和政府双赢——2020年5月11日，挂牌租赁出让城市计算中心项目国有建设用地使用权。

首次采用立体分层供地模式，实现土地多功能复合利用，促进资源利用从平面配置向三维空间配置转变，促进新区节约集约用地——2021年1月完成剧村变电站“1+5+X”配套设施项目供地。

首次采用预申请+挂牌出让模式并成片区供地，避免“流标”风险——2020年9月29日、11月6日，发布容东片区4个地块、雄安站枢纽片区3号地块国有建设用地使用权出让预申请公告和出让公告。

首次实行经营性用地配建基础设施——2022年4月，在国贸中心TOD项目土地出让中，用项目贷的方式吸收社会资本参与新区建设，大幅减少政府对城市航站楼枢纽、地铁站等市政交通设施建设的投资压力。

《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》明确要求雄安构建新型住房体系，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策。雄安对安置房创新采取协议出让方式供地，妥善解决了安置房可以上市交易的“大产权”问题。政府让利于民，征地拆迁群众的获得感满满。对市场化住宅项目，针对共有产权房、商品房和租赁住房等不同产权结构，混合适用不同的地价比例，实现了以优惠地价助推“租购并举”。

据了解，新区还在作价出资（入股）方式供地、生态用地委托代理、集体经营性建设用地入市等方面进行了积极探索。这意味着，雄安将发挥中国特色土地公有制度的优势，将土地经营的理念从城市向农村，从土地向各类自然资源、全部国土空间拓展，通过市场化运作实现自然资源的合理配置、流转利用和保值增值，全力服务生态文明建设和乡村全面振兴。

早在新区成立之初，就有专家建议：“新区的土地经营特征应以维护公共利益为主，坚持与城市产业结构相适应，创新城市国有土地使用制度，结合新区实际审慎选择土地供应方式。既建立促进形成房地产市场健康发展的长效机制，落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位；又发挥土地公有制的优势，促进自然资源集约高效可持续利用，支持城市基础建设，形成可持续财税模式，促进城市长期可持续发展。”

雄安的探索不仅解答了承接北京非首都功能疏解落地难题。业内人士认为，其更深远的意义在于，有可能突破偏重经济效益、过度依赖“土地财政”的传统发展模式，为城市发展转型破题起笔。

来源：I自然全媒体