买二手房的税费详细版本

小白想买车，询问朋友们的意见。结果就是一个人一个意见，但是有一个基本共识-买车就买新车。

 

不过，当问题变成买房时，普遍的共识却是买房就买二手房。

 

除了“便宜”这一优势，成熟的社区，便捷交通，周边可以看得见的教育和医疗资源都是二手房打动我们的亮点。况且“买二手房”这件事在我们的一生中基本属于大概率事件。

 

然而这一大概率事件中，有一个让我们小白头疼的事情-繁杂的税费。二手房交易，买卖双方缴交的税费很多，十多种税。

 

小白现在试着化繁为简，一次说清买二手房所涉及的税费。

 

税费的大头主要是四个（增值税及附加、契税、个税、中介费），我们把握四个大头，就能对税费有框架性的认知。

 

法定需要买家支付的只有契税，卖家需要支付增值税及附加和个税，中介费是双方承担。实际情况，现在基本是卖方市场，卖方除了承担中介费，买家承担几乎所有的税费。

 

小白知道，买二手房的购房者内心正在滴血！

 

1.增税及附加税

 

房子不满两年，普通住宅和非普通住宅都要缴增值税。

 

房子满两年，普通住宅免征，非普通住宅采用差额征收增值税。

 

 

附加税=增值税×0.11（或0.13）<镇区0.11，街道办0.13>

 

现在，小白有必要和大家解释一下什么是核定价、网签价和核定价。

 

一般而言，我们买二手房，都会与房东签订合同。许多买房人为了少交税，同卖方人签了一套300万（合同价），但是在房管局系统的网上进行公示和签合同，“网签价”却显示成交价格为100万。这样，房管局的系统自然就会提示价格过低，因为这套房子区域最低过户指导价为200万（核定价）。

 

那什么是“差额”呢？

 

差额=核定价—原购买价—交易中的税金—合理费用

 

“差额”是税务局计税的一种方式，而且这种方式计税比较优惠。不过，前提是卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。

 

普通住宅的界定（必须3个条件同时满足，否则为非普通住宅）

 

1、住宅的建筑容积在1.0（含1.0）以上

2、单套建筑面积在140平方（含140平方）以下

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住宅平均交易价格1.2倍以下。

 

2.契税

 

契税是由买家承担，并在过户当天交给房管局。

 

 

网签价高于核定价，契税按照网签价计算；网签价低于核定价，按照核定价计算。

 

小白可以告诉大家的是核定价因城市，因区块，因时间变动，大家若想将自己的网签价压下来，又不触及红线，那么自己可以试着去“打听”一下你心仪的那套房子的核定价。

 

3.个人所得税

 

买二手房，若房子是房产证出证满5年时间，且是卖家的唯一住房（满五唯一），免征个人所得税。

 

所以满五唯一住房一直是房东和中介大力宣传的热点。不过，其中的税收优惠可能无形中加到房价上，使得这类房子比较贵。

 

如果不是（满五唯一）住房，就要交个人所得税。

 

 

第一种：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。（网签价低于核定价，使用核定价）

 

第二种：差额×20%。（卖家必须提供完整、准确的房屋购买原值凭证）

 

4.中介费用

 

链家、中原、我爱我家基本维持在2%的中介费，一套500万的房子，中介费就要10万。这个可以谈，淡旺季，不同地区，不同人，都有些许差别。爱屋吉屋、房天下维持在1.5%-1.6%，房多多的中介费2999+0.8%。

 

当然，我们也可以甩开中介，自己单干。自己直接联系卖家，双方自由成交，没有中介的事。不过，这种情况，风险比较高，小白并不建议各位采用。

 

5.其他费用

 

合同公证费：200-400元。

评估费：房屋贷款需要，几百到几千，可以协商。

贷款抵押登记费：商业以及组合贷款200元一套，公积金贷款100元一套。

权属登记费：80元/本

 

大家可以看到，其他费用占比都不高，可以省钱的地方不多。

 

对于房产税，由于现处试点阶段，没有全国展开，预期变动非常大。因此，小白没有过多的着墨。目前试点的城市，对于首套住房都免征房产税。大家若有需要，小白以后可以专门探讨一下房产税。

 

小白将二手房涉及的四大头税费以及其他费用讲解后，大家应该能通过上面的计算公式自行计算自己心仪二手房的税费，心里有了底。若真心出手买二手房，也能与中介、房东的周旋中占得主动。

 

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