二手房各项税费计算公式

北京的房屋类型有很多种，有商品房、公房、一类经适房、二类经适房、两限房，现针对这些类型的房子列一下二手房购置过程中，需要考虑的税费。

一、各类房源简介

1.商品房

正规从售楼处买的房源

2.公房

单位分的房子，由于不知道原值，所以个税按 网签价的 1%算

3.一类经适房

用于给经济困难的家庭的政策房，交易中会有 网签价10%的综合地价款（2008年4月11号前购买的经适房），或有（网签价-原值）×70%（2008年4月11号后购买的经适房）

4.二类经适房

用于给回迁户建的房源，交易中会有 网签价3%的土地出让金

5.两限房

用于给经济困难家庭的政策房，交易中会有 （网签价-原值）×35%的土地出让金

注：上面的税费 除公房外，均是在满五唯一的情况下多交的费用

二、税费公式

	满五唯一	满五不唯一	满两年
商品房	契税：网签价×1%	契税：网签价×1% 个税：（网签价-原值）×20%	契税：网签价×1% 个税：（网签价-原值）×20%
公房	契税：网签价×1%	契税：网签价×1% 个税：网签价×1%	契税：网签价×1% 个税：网签价×1%
一类经适房	契税：网签价×1% 综合地价款：网签价×10%（2008.4.11之前） 综合地价款：（网签价-原值）×70%（2008.4.11之后）	契税：网签价×1% 综合地价款：网签价×10%（2008.4.11之前） 综合地价款：（网签价-原值）×70%（2008.4.11之后） 个税：（网签价-原值）×20%	契税：网签价×1% 综合地价款：网签价×10%（2008.4.11之前） 综合地价款：（网签价-原值）×70%（2008.4.11之后） 个税：（网签价-原值）×20%
二类经适房	契税：网签价×1% 土地出让金：网签价×3%	契税：网签价×1% 土地出让金：网签价×3% 个税：（网签价-原值）×20%	契税：网签价×1% 土地出让金：网签价×3% 个税：（网签价-原值）×20%
两限房	契税：网签价×1% 土地出让金：（网签价-原值）×35%	契税：网签价×1% 土地出让金：（网签价-原值）×35% 个税：（网签价-原值）×20%	契税：网签价×1% 土地出让金：（网签价-原值）×35% 个税：（网签价-原值）×20%

不满两年的还需要交增值税及附加税在此不在表格中列举了。
增值税计算公式：差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1.05×5%×1.13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1.05

注：
1.二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。
2.契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；二套房购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%。

示例：有一房源合同价为 500万，房子原值为10万（若为公房则原值未知），则网签价（评估价）（按高估值算）为500×0.9=450万，则不同类型的房屋的总价格如下表

	满五唯一	满五不唯一	满两年
商品房	契税：450×1%=4.5 总价：500+4.5=504.5	契税：450×1%=4.5 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+88=592.5	契税：450×1%=4.5 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+88=592.5
公房	契税：450×1%=4.5 总价：500+4.5=504.5	契税：450×1%=4.5 个税：450×1%=4.5 总价：500+4.5+4.5=509	契税：450×1%=4.5 个税：450×1%=4.5 总价：500+4.5+4.5=509
一类经适房	契税：450×1%=4.5 综合地价款：450×10%=45（2008.4.11之前） 综合地价款：（450-10）×70%=308（2008.4.11之后） 总价：500+4.5+45=549.5（2008.4.11之前）500+4.5+308=812.5（2008.4.11之后）	契税：450×1%=4.5 综合地价款：450×10%=45（2008.4.11之前） 综合地价款：（450-10）×70%=308（2008.4.11之后） 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+45+88=637.5（2008.4.11之前）500+4.5+308+88=910.5（2008.4.11之后）	契税：450×1%=4.5 综合地价款：450×10%=45（2008.4.11之前） 综合地价款：（450-10）×70%=308（2008.4.11之后） 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+45+88=637.5（2008.4.11之前）500+4.5+308+88=910.5（2008.4.11之后）
二类经适房	契税：450×1%=4.5 土地出让金：450×3% =13.5 总价：500+4.5+13.5=518.5	契税：450×1%=4.5 土地出让金：450×3% =13.5 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+13.5+88=616.5	契税：450×1%=4.5 土地出让金：网签价×3% 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+13.5+88=616.5
两限房	契税：450×1%=4.5 土地出让金：（450-10）×35%=154 总价：500+4.5+154=659.5	契税：450×1%=4.5 土地出让金：（450-10）×35%=154 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+154+88=747.5	契税：450×1%=4.5 土地出让金：（450-10）×35%=154 个税：（450-10）×20%=88 总价：500+4.5+154+88=747.5

注：有些经适房、两限房的业主配合转商品房，所需的 税费比公式算的要低，需要咨询中介。

三、相关概念

1、成交价
成交价格就是卖家最终给卖家的总金额，也是房屋的实际价格，即合同的价格。

2、指导价
过户指导价就是根据房子的设计用途，房子的建成时间等等因素决定的，是二手房子交易中缴税的基准价格，不同的区域，不同的小区，同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的，而且过户指导价是有限制的，超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的，就会交很多的税；

3、网签价
现在买房都需要在网上进行交易签约，所谓的网签价，就是在网管局系统里面体现的成交价格，网签价是不能低于房管局要求这个区域的过户指导价，网签价是可以达到合同价格的90%-95%左右，很重要的一点就是网签价格是决定了贷款数额的高低，也决定了缴税的高低！（商业二套贷款额=网签价*65%）；

4、评估价
评估价就是房子通过一个专业的评估机构评估之后，给出的一个评估价格，银行也会根据这个评估的价格来放款，当然评估价格越高，个人贷款的额度就越高，首付的压力也会小很多。（切勿非法提高评估价）