房地产一级市场，二级市场，三级市场各指什么？
- 一级市场：又称土地市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
- 二级市场：是土地使用者经过开发建设，为新建成的房地产进行出售的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。即增量市场
- 三级市场：是购房地产的单位和个人，再次将土地转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进入交易而形成的市场，也包括房屋的交换。即存量市场
交易的双方的对像：
- 一级市场：国家政府《--》开发商
- 二级市场：开发商《--》业主
- 三级市场：业主《--》业主
按房屋性质
- 一级市场--》土地市场
- 二级市场--》新房市场
- 三级市场--》二手房市场
2、土地出让的形式有哪些？
定义：是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同样也是土地资产处置的一种方式
具体的分类：
- 招标：这是指代表国家出让土地使用权上的管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让让选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
- 挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
- 拍卖：这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价中的出价最高者为受用人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以是国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
- 协议：这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。
3、土地的开发等级有哪些？
毛地（生地）：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
三通一平(净地)：三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
七通一平(熟地)：建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
4、什么是土地单价？
定义：土地单价是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
计算方式：
土地单价=地价成交总额/土地面积
5、什么是溢价率？
概念：超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。
溢价：超出所有成本在内的土地价格。
计算方式：
土地溢价率=（竞拍成交价格 - 起始报价）/ 起始报价 * 100%。单位：百分比。
表现：土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。
6、什么是土地规划容积率？
概念：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比例。容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。
计算方式：
容积率=总建筑面积/可建设用地面积。
其他相关公式：
建筑面积 = 土地面积 * 容积率
7、什么是楼面地价(楼面价)？
概念:即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
计算方式：
楼面地价 = 成交价总额 / 总规划建筑面积；
楼面地价 =地价成交价总额/规划容积率*土地面积=土地单价/规划容积率；
建筑总面积 = 土地总面积x容积率
表现：
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
8、什么是用地面积、建筑面积、套内面积、公摊面积、使用面积、建筑占地面积、总建筑面积？
a、建筑占地面积
计算的几种方式：
1、建筑占地的地下（埋在地中）看不见部分；
2、竖直墙的外围地面肉眼看见部分；
3、整个建筑物竖直向地面投影范围部分；
一般来说，采用第一种方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些规划师还是按照首层建筑占地面积来计算，这样飘窗凸窗等可以不计入占地面积
b、用地面积
建筑或者建筑群实际占用的土地面积。包括室外工程（如绿化、道路、停车场等）的面积，其形状和大小由建筑红线加以控制。
c、建筑面积
1、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面价，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米（含2.2）以上的永久性建筑。
2、建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。
d、套内面积
套内建筑面积，由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而其中套内阳台建筑面积，包括1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）非封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积
e、公摊面积
1）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层、公共厅和走道、地下设备间、值班警卫室等公共面积。2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙及外墙的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。这些共有的建筑面积之和，按照分摊系数的比例，计算得来的每一个房屋的分摊面积
f、使用面积
房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
建筑面积 = 套内面积 + 公摊面积
建筑面积 > 套内面积 > 使用面积
g、总建筑面积
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和
9、什么是得房率？
概念：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
计算方式：
销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）
得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积
主要表现：
得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
得房率的一般范围：
一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%
影响得房率的因素：
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一
10、什么是面宽、开间、进深、层高、净高？
- 面宽：进门方向的左右两墙面之间的距离。面宽一般针对于商铺。
- 开间：指相邻两个横向定位墙体间的距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。即进门方向的左右两墙面之间的距离，一般针对于住宅。一般为3.0到4.5米
- 进深：两纵向墙体间的距离。即门所在的墙体与对面的墙体之间的距离，进深一般大于开间。一般为5米。
- 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。一般住宅的层高在2.8米左右。楼层下层地板面到上层地板面之间的垂直距离。
- 净高：层高减去楼板的厚度。
11、什么是复式、跃层、错层？
复式：概念上是一层，是层高较高的一层楼中增加一个夹层，从而可以扩大使用面积，提高房屋的空间利用率（层高通常为2.7米以上）。
跃层：一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。
错层：错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
12、阳台和露台的区别有哪些？
阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施。根据封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分：凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，一般面积较大，上边没有屋顶。
阳台和露台的区别是：阳台有永久性顶盖，而露台没有。
阳台不管是封闭阳台、不封闭阳台、凹阳台、凸阳台，均按水平投影面积的一半计算建筑面积。而露台是不计算建筑面积。
13、如何确定一套普通住宅的朝向？
主卧的朝向或者根据采光面最大的地方的方向，大部分依据客厅的采光面来判断。
14、什么是梯户比？
梯户比：电梯数与每层户数之比。比例越大，楼就越拥挤，舒适度越低。
17、新房的物业类型有哪些？
主要物业类型有：住宅、办公、商业、其他。都可统称为商品房。
18、在新房市场中，什么叫做新增供应、当期销售、期末可售、当期存量？
- 新增供应：在某一周期内，新增的房号总数；拿到预售许可证号后，可售的房号数量
- 当期销售：在某一周期内，成交状态从可售变为已售的房号总数；在报告期内，销售出去的房号数量
- 期末可售：截止到某一周期，成交状态为可售的房号总数；在报告期内，可售的房号数量。
- 当期存量：在报告期内，可销售的房屋总量；在报告期内，所剩的房号数量。
- 近增存量：这一期的存量减去上一期的存量
计算公式：
上期期末可售+本期新增供应-本期成交=本期期末可销售
19、什么是去化率？什么是去化周期？
a、去化率
概念：在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。
计算方式：
去化率 = 销售面积 / 总面积
b、去化周期
去化周期 = 存量面积 / 连续一个时期内平均销售面积
补充：
1、存销比和去化周期的区别在于 去化周期是预测值 用的是往期的平均销售量
2、二手房没有当期存量，所以没有去化周期
20、什么是均价？如何计算多套普通住宅的均价？
均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和计算方式：数除以单位建筑面积的和数，即每平方米的均价
均价 = sum（销售金额） / sum（销售面积）
计算多套住宅的均价：
多套住宅的销售价格之和除以多套住宅的建筑面积，
其他解释：
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价
注意：求几期的均价，均价之和除以期数，应该用几期的销售总价/销售面积。均价不等于销售价！
21、什么是存量房、当期存量？存量房市场包含哪些内容？
存量房，有两种解释。一种是新房里待售的房屋，二种是指二手房。一般未特殊指明的话，例如商品房和存量房，这里的存量房即为二手房。
存量房市场，即二手房市场，也是三极市场。存量房有一个报盘概念，相对于新房的供应概念。
当期存量
在报告期内可售的房号总量。是：上期可售+本期供应
22、什么是环比、同比？
环比：与上一统计段比较，例如2014年的8月份与2014年7月份相比较，叫环比。
同比：与历史同时期比较，例如2014年的8月份与2013年的8月份相比较，叫同比。
计算方式：
环比 = （本期数 / 上期数） * 100%
环比增长率 = （本期数 — 上期数） / 上期数 * 100% ；反映本期比上期增长了多少。
23、在存量房市场中，什么叫报盘案例、成交案例？
报盘案例：指业主将自己的某一套房屋出售出去，将房屋信息放在中介或者其他途径公开让其他人购买，这种叫一个报盘案例。(二手房)
成交案例：被其他业主购买的，销售出去的叫成交案例。
24、影响二手房价格的因素有哪些？
一是区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。
二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。
三是市场因素。
四是消费者心理因素。
25、什么是经营性物业？
经营性物业，是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。多见商业楼、写字楼、店铺、门面房、商场、卖场等以租赁为主的物业项目。还有一种是自经营的项目物业也属于经营性物业。
26、商铺租金的收取方法有哪些？
商铺的租金收取方法一般有三种：
第一种：直接收取法。按照每平方米收取固定的费用或者每间收取固定的费用。一般的商场或者传统型商场通用手法。
第二种：不收取租金，按照营业额的百分比提成。化妆品
第三种：收取保底金 + 营业额的百分比提成。
27、什么是空置面积、空置率？
- 空置面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。
- 空置率：某一时刻空置的房屋面积占房屋总面积的比率。空置率在10%---20%之间为空置危险区。
28、什么是租售比、供销比（供求比）、存销比？
租售比，是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。比值越高，说明房价中的投资需求越大。国际上经营性物业用来衡量运行状况良好的租售比一般界定为1：200到300。高于300，例如1：500，即，需要500个月才能收回购房成本，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。如果低于200，表明这个区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
供销比：在报告期内供应的总量与成交的总量之比。说明了供求关系的情况，也叫供求比
存销比：在报告期内当期存量与成交的总量之。说明了房地产销售/去化的一个风险情况
29、什么是投资回报率（ROI）？
概念：是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。
计算方式：
从公式可以看出，企业可以通过降低销售成本，提高利润率；提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单。投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
例如，商铺的投资回报率 = 年收益 / 投资金额 * 100%，一个商铺100万，年租金收益10万，那么那年的投资回报率为10%。
这里也只是一种最传统的计算方式。
30、什么是楼盘、开盘、尾盘？
a、楼盘：
指由具备开发资源的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。楼盘一般指商品房。一般指正在建设的或正在出售的楼房
b、开盘：
是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传与销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动，就像某酒店开张营业了一样。
c、尾盘：
尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
31、建筑密度
概念：指一定范围内，建筑物的基地面积总和与总建设用地面积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
公式：建筑密度=建筑物的基地面积总和/规划建设用地面积
建筑密度与建筑容积率的比较：
建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。
注意：
a、建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、
广场、停车场等。
b、新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般可按26%左右，5层楼区一般可按23%左右，6层楼区不高于20%
32、楼间距？
概念：两相邻楼的外墙面距离
注意:多层(4- 6层及以下)与多层建行组间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米
33、首置、首改、再改、豪改、置业？（针对不同的消费人群）
- 首置：首次置业，即第一次买房（0~65平米）
- 首改：首次改善住房(65~90平米)
- 再改：就是就二次的改善性置业(90~144平米)
- 豪改：就是买入豪华住房的改善性置业(144平米以上)
- 置业：是对于购置土地、房屋，进行房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称
34、买房一般首付多少？
- 在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平方米的缴纳首付可以最低为20%；
- 在二套房的情况下，购买房产的最低首付为60%；
- 三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；
- 其他的情况最低首付为30%；
- 空置房：指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，正常的范围是80%-90%；
35、空置房、入住率？
- 入住率：是指实际使用用户的数目占整个建筑的比例，而非购房用户的比例。
入住率和空置率的关系：空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高
36、商铺类型
商业街商铺、市场型商铺、社区型商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、写字楼商铺、交通设施商铺
37、抵押贷款流程
1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间;
2、申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;
3、看房评估(或勘估)：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;
4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;
5、借款合同公证：借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证;
6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手;
7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户(注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。
38、什么是期房？
定义：即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止。
说明：消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。
39、住房公积金概述？
定义：住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体 。
说明：
1、住房公积金组成部分？
住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。
2、住房公积金最低缴存比例？
职工和单位住房公积金的最低缴存比例各为5%，最高比例为12%，不得低于5%。
3、住房公积金的月缴存额是如何规定的？
职工住房公积金月缴存额为职工本人住房公积金缴存基数乘以职工住房公积金缴存比例，并由所在单位每月从其工资中代扣代缴
40、什么是CPI、PPI、GDP、PPIRM
a、CPI（consumer price index） 是居民消费价格指数的简称，居民消费价格指数，是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。它是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，是用来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。
b、PPI（Producer Price Index--PPI）是生产价格指数，生产价格指数是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。
c、GDP(Gross Domestic Product)是国内生产总值,国内生产总值（GDP）是一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。GDP是国民经济核算的核心指标，也是衡量一个国家或地区总体经济状况重要指标。
d、PPIRM原材料、燃料和动力购进价格指，原材料、燃料和动力购进价格指数是反映工业企业作为生产投入而从物资交易市场和能源、原材料生产企 业购买原材料，燃料和动力产品时，所支付的价格水平变动趋势和程度的统计指标，是工业企业物质消耗成本中的价格变动影响的重要依据。
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