产业研发用地_北京工业用地成交暴增200%，生物医药企业拿地最多

▲2019年北京工业用地成交情况一览撰文 | 优秀

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刚刚走过的2019年，北京工业用地成交出现极大转变：数量上较2018年不止翻一番，涌现出北京最热的工业地块供应区；在北京严控产业准入的情况下，生物医药、新能源汽车及高端装备制造成为最受欢迎的产业，而曾经的拿地大户如今偃旗息鼓，围绕减量发展目标，2019年的北京工业用地究竟暗藏了哪些玄机？

工业用地成交暴增200%

根据北京市规划和自然资源委员会官网公布的土地成交一览表，选址960梳理了北京2019年工业用地成交情况：共成交28宗，出让面积接近117公顷，总成交额超16亿元，所有工业用地均以底价成交。

从成交宗数看，2019年是去年同期（9宗工业用地）的3倍有余，增长显著，整体成交时间均衡，仅仅第三季度略有低迷。

从区域来看，成交地块集中在京南，其中北京经济技术开发区成交居首，占到全市一半以上。年内成交的28宗工业用地主要来自五个区，即房山、平谷、顺义、大兴和北京经济技术开发区。其中，北京经济技术开发区以15宗工业用地高居榜首，在全市工业土地供应中占比超50%；大兴以4宗工业用地成交领先，位居第二；房山、平谷、顺义3区并列，均成交了3宗工业用地。

2019年北京工业用地成交区域

这与《北京市2019年度建设用地供应计划》相符。据供应计划，2019年北京建设用地供应计划总量为3760公顷，较2018年有所减少，但加大了研发用地供应规模，安排研发用地220公顷，工矿仓储用地120公顷。

部分区域供地计划与实际成交出现较大差额。对标供应计划，220公顷研发用地计划以怀柔（93公顷）、海淀（60公顷）、顺义（20公顷）、房山（19公顷）和密云（11公顷）为主，朝阳、石景山、昌平、大兴有小额放量。工矿仓储用地以北京经济技术开发区（55公顷）、大兴（22公顷）、延庆（22公顷）、顺义（11公顷）为主。

生物医药企业受欢迎

成交的28宗工业用地中，药品研发、医疗器械制造等生物医药类相关产业出现频次最高，其次为新能源汽车、高端准备制造类相关产业。

北京提出减量发展，意在为高精尖产业腾挪生长空间，工业地块带着鲜明的产业标签入市，招拍挂公告中已清楚注明产业准入类型，比如用于建设智能网联汽车研发中心，打造国内先进的新型疫苗研发中心和现代化疫苗生产基地，新一代半导体创新型项目。工业地块产业准入愈加精细化、专业化，折射出高精尖产业入园入区时，各园各区产业向高端化、特色化、差别化发展。

值得关注的是，尽管大部分地块的出让年限均为20年，但仍有4家企业在大兴拿到了出让年限50年的工业用地。

戴德梁行华北区产业地产部董事路煜认为，这反映出工业用地出让向鼓励产业倾斜、向鼓励区域倾斜，《加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》中工业用地出让年限最长20年的规定，不是一刀切行为，重大产业项目可采取一事一议。

开发商拿地占比急剧下降

从拿地主体来看，2019年企业制霸，承包近4/5的工业用地。开发商拿地数量有所上升，不过占比从2018年的三分之一下滑至2019年的1/5。

一方面生物医药、新能源、智能制造、集成电路等产业加快落地步伐，「中国智造」浪潮下，企业信心更足；另一方面，北京工业用地政策监管趋严、产业准入门槛抬高。通过分割销售快速变现的时代一去不返，开发商面临资金回流慢、招商产业专一、投资强度大等问题，因而在拿地方面显得更加保守和慎重。

从出让价格看，工业用地楼面价跨度大，出现高点与低谷。峰值出现在房山高端制造业基地，北京岳氏安防科技拿地楼面价为2324元/平方米。北京经济技术开发区普遍存在大面积低价工业用地，15宗成交工业用地中8宗工业用地楼面价为587元/平方米，成为北京工业发展潜力区域。

2019年北京工业用地楼面价Top 10