lisp 里在特定图层写字_教程 | 免租期、物业费如何计算写字楼的“实际租金”？...

在熬秃了半个脑袋后，小张的创业公司终于有了起色！——他拿到了第一笔天使投资！

百万投资到账的第一瞬间，小张就决定要换一个更大的办公室！此前，10个人蜗居在普通住宅里办公，实在谈不上“办公体验”，这次，他决定要换个更宽敞更明亮的办公间！

办公室还没挑好，但问题先来了，“免租期”、“物业费”、“装修管理费”......埋头干项目的小张，对这些名词一窍不通，对租金多少更是摸不着头脑：在进行租赁实操时，实际成本如何算？

58妹来帮忙！

/业主构成

在讲到租金前，我们首先要对即将租赁的写字楼业主方有清晰的认知，一般由于业主主体不同，签约和收费的方式都会有所不同。

业主是开发商的情况下，对自持的商业地产进行租赁，设有专业的租赁部门，对于入住的企业有特定的要求，租期也会有自己的规定，相对来说，门槛会高一些。

如果业主是购房者，也称“小业主”，是个人或公司出于投资或其他目的购入了写字楼，他们的出租要求较前者会更灵活，无论是在租金还是租期会更变通。

业主的不同直接影响着租期长短。由于规模较大，开发商的租期会更长，通常租期两年起步，如果是新建成的写字楼，在招租初期可能会要求三到五年的租期或以上，并且对于入驻企业的资质会有要求。而小业主的租期则更为变通，租期可以根据入驻企业的需要进行协商，一般为一到两年。

如果租期达到了两年及以上，合同中通常会出现租金年涨幅的规定，这一点需要和业主再协商，一般租金会从第二年或者第三年开始月租金开始递增，甚至有个别的大厦连物业费也会一起递增，大家需要注意。

对于这位小伙伴还在初创阶段的公司来说，后续人员扩充程度还不明，公司发展的不稳定因素还比较多，在这样的情况下，选择靠谱的小业主进行一年左右的短期租赁，是比较符合合适的。

/租期分类

在了解租金具体的计算公式前，我们还需要了解写字楼的租期组成，不同的租期，也同样会影响着租赁的成本。

除去企业正常工作的时间段，一般来说，还会出现以下三种租期情况：

合同中规定的“装修期”：装修期内，不收取房租和物业管理费，只收取定额装修管理费，新招租的写字楼会给予更宽松的装修时长；

合同中规定的“免租期”：期间不收取房租，只收取物业管理费，这在写字楼租赁中较为常见，一般性一年的租期中，可以给到1或2个月的免租期，市场行情的波动也影响着免租期的长短；

不会出现在合同中的“隐形装修期”：并非合同约定，是在合同生效前的一段时间内，经业主允许，提前进场进行装修，是业主的“示好”，不产生其他费用；

前两者一般都会写进合同里，明明白白标注收费标准，最后的“隐形装修期”则更像是业主的诚意和示好，对租期的限制进行放宽，一般都是口头承诺。

/计算公式

在了解租期构成后，我们就能够开始计算真正的租金了。通常我们会在沟通中，了解到几个关键收费标准，包括了常见的“n元/日/平”、“每月管理费n元/平”，综合网络上的资料，58妹为大家总结出了几个计算公式：

月租金=租金日单价×写字楼面积×365天/12月

月管理费=管理费月单价×写字楼面积

总租金=月租金×实际缴纳月数+月管理费×实际缴纳月数+装修管理费

月支出(包含月租金和装修管理费)=总租金/合同总月数

成交单价(含物业费等)=月支出(包含月租金和装修管理费)×12/面积/365

成交单价(不含物业费等)=【(月租金×实际缴纳月数)/合同总月数】×12/面积/365

这些公式，密密麻麻，你是不是看着有些晃眼睛？没关系，58妹给你举个例子，你就能学会计算了！

/案例

譬如说这有一个200平的办公室，签约单价是6元/平/天，物业费是30元/平/月，一共是签约2年，业主给了1个月的装修期和2个月的免租期，装修管理费是10元/平/月，那么该如何计算？

总租金=(200×6×365/12)×21+30×200×23+10×200=906500元

单月成本=总租金/24=37604元

成交单价(含物业费)=37604×12/200/365=6.21元/平/天

成交单价(不含物业费)=【(6×200×365/12)×21/24】×12/200/365=5.25元/平/天