房地产的命运

为什么80%的码农都做不了架构师？>>>   

   我在上月微薄中明确提及2014年二三季度房地产开始衰退，引发很多争议。许多读者拿我以前的文章来对照，后来他们看到我在2011年写应该离开地产，但不排除后面一两年继续上扬的趋势，才不说话了。
   这是我第一次明确的提及地产衰退，何解？
   上次杭州会议我做嘉宾报告中提及了部分地产的解析，简单说了几句。这一次的价格上涨，是一次比较特别的上涨，北上广甚至武汉等中部城市，均是郊区上涨幅度和成交量远超过市中心。以数字统计而言，郊区200万左右的房子最好卖，这和北上广中产年轻人的家庭净资产是相关的。
   而市中心相关于豪富之家的地产则平静，更多的身边事实显示，大量的富人在12-13年抛售地产。而我在美国地产业做调查的时候，更是对华人资本的凶猛进入大为震惊。许多数百万美金的地产都是全款支付，一个标的数十个华人竞标的事情也比比皆是。
   这已经表明了主力资金从房地产市场退缩，散户大量进入托盘的明朗迹象。
   另一方面是银行业对按揭贷款的收紧，原因并不仅仅是银行资金额度的缺乏，还在于上层下发的坏账率控制，尤其要严控地产资金。这已经表明银行业对房地产市场开始警惕，按揭贷款利率急剧上升，钱贵则物贱，地产的压力已经出现征兆。
   过去多年我租房居住，很多时候被迫搬家，因为房东买卖房屋，变动频繁。最近两年租房，房东已经希望我签长约，尤其是我住在内环附近时，以我租房的价格，这个群体急速减少，房东对房客比较客气。而我计算房租，房东是永远不可能覆盖按揭贷款的，一半也不到。
   那么，这几天就有另一个晴天霹雳砸在房地产业了，那就是大格局的改变 ，中国的改革路径公布。中央政府对基础福利实行中央财政承担，同时实行土改，集体土地入市流转，削弱了地方政府通过土地财政完成投融资循环的路径，作为替代，房产税和以后的遗产税是必须实施的，以补充地方政府的财政支付能力。
   至此，地方政府土地财政彻底告一段落，而房地产业存量税成为重要税源，房地产业的炒作链条彻底打断，炒房者持有成本增加。
   如果不出意外，我所说的2014年二三季度房产衰退可能已经说晚了，地产业要进入另一个阶段了。

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