疫情后北上广深租房价格跌了吗? | Alfred数据室

去年3月份我们发布了北上广深租房图鉴(点击阅读),细数了北上广深租房的各种因素对租房价格的影响。一年过去了,在面临新冠疫情的后续影响、城市尚未完全恢复正常运转、学校还没开学等情况下,北上广深租房市场是否有什么变化呢?这几个老牌一线城市的租房价格受疫情的影响大吗?在北上广深租房是否仍跟以往一样困难呢?

我们再一次来探索大家关心的北上广深的租房问题。

一、各城市的待租房源分布

老规矩,我们获取了北上广深四个城市的所有待租(整租)房源数据,并且把这些房源所在的地理位置以像素点的形式投射到了地图上。通过房源分布图我们可以清楚地看到各城市各区域的房源分布情况。

北京的待租房源数据有44229条,比去年的18012条整整多出了近1.5倍。这些待租房源几乎都集中在五环之内,以及通州、大兴、顺义、昌平、房山等区中心周围。其中东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等“城六区”房源数量占了北京待租房源总数量的近70%。房源的地区分布与上一年并无太大差异。

上海待租房源总数量为27645条,与上一年的27311条非常接近这些待租房源也几乎都集中在黄浦、徐汇、长宁、杨浦、虹口、普陀、静安、浦东西部等上海中心市区(占了64.5%)。房源的地区分布与上一年并无太大差异。

广州待租房源总数为71547条,比去年的39457条多出了3万2千多条。其中大部分房源集中于广州市区(荔湾、越秀、天河、海珠),除此之外,白云区南部、番禺区、增城区等也有大量待租房源分布。南沙新区的待租房源数量由去年的703套上升到3557套,是去年的5倍多。广州的待租房源从地区分布上看,与去年并没有太大差异。

深圳待租房源总数量为33293条,比去年20054套多出了66%。其中房源主要分布在南山、龙岗、宝安、福田、龙华和罗湖各区(占了97.4%),光明、坪山、大鹏三个新区以及盐田的房源仅占总待租房源的2.6%。从房源的地区分布上看,与去年并无太大差异。

从以上的数据来看,北上广深四个城市中,北京、广州、深圳的待租房源数量对比去年都有明显的上升。而上升的原因是受疫情影响城市未完全复工有些房子租不出去,还是平台扩张登记了更多的新房源,这个有待我们进一步探究。作为租房一族来说,我们更加关心的是各城市各区域的租房价格跟去年的对比如何。

二、城市各区域的租金分布

因此,我们根据各房源的租金和出租面积,计算了每个房源每平米每月的平均租金,并且根据这个指标绘制了热力地图。

由北京市每平米租金热力图可以看到,五环内租房的每平米租金几乎都超过50元,东城、西城的城中心每平米租金均大于100元,有些区域每平米租金甚至大于250元。

跟去年相比,各区域的每平米租金并没有太大差异。我们经过统计发现,2019年每平米租金最贵的30个商圈中,有9个平均租金上升了,有21个平均租金下降了。

有上海市每平米租金热力图可见,上海市区的每平米租金都超过50元,其中中心市区每平米租金超过100元,中心区域每平米租金甚至超过300元。

跟去年相比,热力图的颜色呈现由中心向外拓展的趋势,也就是说上海市的每平米租金有了肉眼可见的上升。经过统计,上海市2019年每平米租金最贵的30个商圈中,有20个平均租金上升,10个下降,支持了这一观察。

从广州每平米租金热力图可见,广州市的每平米租金明显比北京、上海两个城市友好,市区的每平米租金大于50元,而每平米租金大于100元的区域仅分布于市中心周围,数量较少。

与去年相比,2019年每平米最贵的20个商圈中有3个商圈每平米租金上升,有17个商圈每平米租金下降,因此,我们可以看到今年广州的每平米租金热力图颜色相比去年来说较浅。

从深圳市每平米租金热力图可见,深圳地铁网内的待租房源每平米租金价格几乎都超过50元,而南山、福田、罗湖等关内地区的大部分房源每平米租金要大于100元。

跟去年对比,2019年每平米租金最贵的20个商圈中,只有5个商圈每平米租金价格上升,有15个商圈每平米租金价格下降。因此,深圳的每平米租金热力图跟去年对比也呈现了肉眼可见的颜色变浅。

三、疫情对于北上广深租房市场的影响

对于整体的租房市场来说,我们已经知道北京、广州和深圳的待租房源总量都比去年有明显增加。是否受疫情影响而导致待租房源数量上上升,这点还有待进一步研究。

从上面的图表可以看出,2020年相比于2019年,北京、广州、深圳的高端租房市场价格趋于下降,特别是广州和深圳,而上海趋于上升。而从整体租房市场来看,租金是否受到了疫情的影响呢?

我们分别计算了各城市各行政区2019年和2020年的每平米平均租金。

北京各区的2019年与2020年每平米租金变化并不大,除了房山、顺义、通州、亦庄和海淀之外,其它区的每平米平均租金都比2019年上升了,说明北京市租房市场的租金价格并没有受疫情影响出现明显的下跌。

上海市各区2020年的每平米租金线明显在2019年之上,也就是说,上海市除了金山、虹口、静安区每平米租金出现下降之外,其他区每平米租金价格都上升了其中浦东上升了6元,徐汇上升了18元,黄浦上升了13.8元,静安下降了9.4元。

广州市各区2020年的每平米租金也几乎在2019年之上,也即是说,除了南沙和越秀两个区之外,其它区每平米租金价格都有上涨。其中番禺、白云、荔湾、海珠和天河价格每平米租金平均上涨2至4元。

深圳市2020年除了宝安、盐田、龙岗和坪山每平米租金稍有上升之外,其它各区的每平米租金都出现了下降特别是南山和福田,分别下降了12.8元和10.5元。

综合上面来看,上海、北京、广州租房市场的总体平均租金并没有受疫情后续的太多影响,而深圳租房市场的总体平均租金受疫情影响稍大。

四、北上广深整租一室已是轻奢消费

按照以上各城市的租金变化,在深圳福田或南山整租一套30平米的一室一厅,平均可以省315到384元。而在上海的黄浦或徐汇租一套30平米的一室一厅,平均要多掏414元到540元。对于租房一族来说,在北上广深租房有多难呢?

在这里,我们以整租一套一室一厅的房子带大家感受一下。

对于独自在北上广深打拼的年轻人来说,如果考虑到自己的安全、自由和隐私不想要跟别人合租的话,那么整租一个一室一厅的小房子便是最理想的选择。那么北上广深可选择的一室一厅待租房源数量多吗?

可见北京上海的整租房源都是以二室为主,广州的一室、二室、三室的整租房源分布比较均匀,而只有深圳的整租房源以一室为主。

由上图可以看见,北京和上海的一室一厅平均每套房源面积比较大,为53平方米和45平方米,而广州和深圳一室一厅平均每套房源面积比较小,为别为40平方米和32平方米。

北京一室一厅平均每套租金为5800元,相当于人均工资的46.5%;上海一室一厅平均每套租金为4800元,相当于人均每月工资的40%,占了相当大的比例。相对来说,广州和深圳一室一厅每套的平均为2500元和2800元,相对较低,其所占人均每月工资的比例也相对较低,为26.8%和30%。总体来说,在北上广深这几个一线城市先要租一房一厅的话,租金是很高的,租金所占工资比例也相当高。

因此,能在北上广深租上一房一厅,已经相当于轻奢消费。这也是为什么年轻人普遍选择合租的原因。经过我们统计,北上广深合租平均每间房分别只需要2295、2147、1551和1783元,相比整租一室一厅来说省了一半左右。所以说,合租并不是年轻人崇尚的生活方式,而是在隐私和房租方面选择了为房租妥协而已。

那么,如果不想合租只想要整租,又想要价格便宜的话怎么办呢?这时候只好放弃一室一厅一卫中可以放弃的东西,比如说客厅。

经过我们统计,北上广深整租中放弃客厅平均分别可以省下100、600、200和645元。如果你觉得这个价格下降得并没有太明显的话,那么再放弃掉卫生间呢?

数据显示,在广州整租一室零厅零卫的房源,每套平均价格为1250元,可以省掉一千多元。可是一室零厅零卫的整租房源,跟合租又有什么差别呢?

说到这里,为什么每年都要来看一次租房数据呢?因为身处城市当中的我们,总是逃不开“租房”这个话题,工作变化、情感变化、不可抗力……总有一种理由让我们换房子,总会在换房子的过程中跟数据来回打交道。一年一次的租房数据观察,让我们一同来看见北上广深这些大城市的租房市场变化,同时也仿佛在这些数据里看见我们在城市中移动的身影。

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