openid无效什么意思_卖房不是儿戏——出卖农村房屋又反悔，买卖合同无效，但应当驳回原告要求返还房屋的诉讼请求...

案情

1990年，左某自建四间平房。

2015年6月16日，左某与于某签订《协议书》，左某将该自建房转让与于某，于某支付购房款35000元，左某将房屋及村镇建房用地申请书交付于某。

于某对该房屋进行了翻修和扩建。

2017年春节后，得知某公司要占用该地块建设加气站，基于拆迁利益等原因，左某反悔，同年7月左某将于某诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效，并要求于某返还房屋。

于某抗辩称其虽非同村村民，但亦是农户，买卖合同有效，如左某坚持要房，应当赔偿损失。

法院委托评估公司对诉争房屋及附属设施进行了评估鉴定，房屋价值为145141元，附属价值为45429元，附属物占地未经批准。

裁判

法院经审理认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。原被告所签《买卖房屋协议》的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。

于某非该村村民，不享有对该宅基地的使用权，故《协议书》违反法律强制性规定，属无效合同。

左某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求应予支持。

合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，因于某曾对该房屋进行翻新扩建，左某应依据房产评估价值对于某进行补偿。

附属建筑占地未经批准，应当由于某自行拆走。

法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：

一、双方所签协议无效；

二、左某补偿于某145141元；

三、于某返还左某四间平房。

一审判后，于某不服，提出上诉，二审法院维持了原判。

二审判决生效后，在一审法院主持下，双方完成了交付。

评析

卖掉房子再要回来，在儿童世界没有障碍，但成人世界自有规则，规则是相关民法的规定。近代私法的三大原则之一是契约自由，双方当事人一旦自愿签下合同后，即不能随便反悔是契约自由的核心要义。

农村房屋买卖在我国有特别规定，即农村房屋买卖交易只能针对本村村民，本集体经济组织成员，非同村村民和城镇居民都要受到限制。

虽然《物权法》对此没有明文规定，但该法第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》62条规定：农村村民只能拥有一处宅基地……，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，该条目前是审理农村宅基地使用权转让合同纠纷案件中涉及合同效力最基本的依据。

据此可知，宅基地使用权转让是受法律限制的，根据“房随地走”原则，农村房屋不能卖给除本村村民以外的人。

左某将其房屋转让于外村村民于某，违反了法律的禁止性规定，应属无效。

合同无效后，买卖双方应当互相返还，有过错一方还应当赔偿给对方造成的损失。根据《合同法》该规定，左某应当将35000元购房款归还于某，于某应当将房屋归还于左某，但问题不那么简单，也不能简单化处理，否则有失公平，也会无形中助长社会上故意毁约行为的发生。

当年轰动全国的“北京宋庄画家村系列纠纷案件”即与本案雷同。艺术家当初低价购买农民房屋，随着房价飙升，农民又要夺回自己的房屋，正好上述法律的禁止性规定为这些毁约行为撑了腰，所以，当地农民也算是“依法毁约”。

２０１９年底，晋城金村新区拆迁工作启动，也引发了相当数量类似的民事纠纷案件，恰是当年“宋庄画家村”系列案件的翻版。

拆迁区域内有相当数量的村民将自建房屋或祖屋出卖给了城镇居民或外村村民，因为系自愿买卖，多年来双方相安无事，再由于法律意识淡薄，当事人之间，甚至公众和当地基层组织并没有意识到交易行为的不合法。

大规模拆迁开始后，原本不值钱的农村房屋大幅升值，许多出卖方受利益驱动，纷纷提出毁约，作为原告向法院起诉，主张合同无效，要求返还房屋。

假如法院简单支持这些“毁约者”的诉求，无疑是在助长故意毁约行为，有违契约自由、有违“诚实信用”的基本原则。基于法律对农村土地产权制度的特殊规定，法院又不能认可这样的交易行为，处理起来难度很大。

“宋庄画家村”系列案件的处理过程中，北京市高级人民法院下发《关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要》，指导辖区法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民赔偿买方者评估总价的７０％，即尊重了历史，又照顾了现实，体现了北京法院的司法智慧。

本案例中，法院在确认左某与于某买卖协议无效的前提下，考虑到房屋即将被拆迁而产生的增值，考虑到于某翻修房屋的投入，考虑到于某同意在获得补偿的情况下愿意返还房屋的意思表示，通过由左某根据评估价格对于某进行适当补偿，支持了左某要求返回房屋的诉讼请求，参照了北京法院处理类似案件的经验，平衡了双方的利益。

涉及金村拆迁的类似案例，对于房屋在交易后，卖房人对原房屋拆除后又重建的，因为原物已不存在，法院一律判决驳回原告诉讼请求；对于原房存在，也参照北京法院的做法，将大部分补偿利益归与买方，将少部分补偿利益归于卖方，也较好平衡了当事人的利益。

10多年过去了，为什么农村房屋买卖“毁约”没有减少，反而越来越多，愈演愈烈。这不能不让我们反思，还能不能按照北京法院对类似纠纷案件的思路处理案件，因为即使按照那样的处理方式，仍然不能避免农村大量私下交易房屋，仍然不能避免卖方在利益驱动情况下通过毁约获得一定利益。

问题的根源在于，法院这样处理案件，无疑是在告诉当事人：你需要钱的时候可以把农村的房子卖掉，一旦房价上涨或者面临拆迁利益，你还可以通过法院要回房子，即使付出一定补偿，但仍然可以通过毁约获取一定利益。这样的案例引导效应自然会鼓励越来越多的“毁约”者，案件越来越多也就不奇怪了。

司法的本质是“定纷止争”，假如通过案例不能引导类似问题越来越少，而是越来越多，我们就要检讨我们的判决是否适当。

根据法理分析，出卖人作为原宅基地使用人，出售房屋行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，随着房屋的交付，出卖人的行为也发生了法律效力，根据“房地一致”原则，出卖人因为放弃宅基地而丧失了房屋使用权，无权再向买受人要求返还房屋。因为宅基地属于村集体所有，村集体因宅基地取得房屋所有权，村集体才可以起诉买房人返还房屋。

当前，越来越多的法院依据这样的裁判思路解决类似纠纷，一是判决房屋买卖合同无效，二是驳回原告要求返还房屋的诉讼请求。

这样的案例引导，则是向社会公众提醒：不要随便卖掉自己的农村房屋，一旦出卖，就要不回来，并且也不可能因为反悔而获利。

这样的裁判思路，在判例中体现出一条规则和价值：既坚持农村宅基地不得非法转让的法律规定，又不能让毁约方在合同无效中获利。

这应当成为法院今后处理类似案件的正确指引。