二手房交易“阴阳合同”有效么？

“阴阳合同”是当事人就同一事项签订的两份内容不同的合同，一份是内部合同，一份是外部合同。 为了规避二手房交易中产生的税费、逃避监管，“阴阳合同”应运而生。 二手房交易的买卖双方在签订首份房屋买卖合同后，在办理过户时与房产登记部门签订了高价合同。 低合约。 那么，“阴阳契约”有效吗？

案件简介

2022年8月16日，原告杨某（买方）与被告王某（卖方）在银行签订了《房产买卖合同》：王某同意向杨某出售位于某小区的一套花园洋房。 成交价格为180万元。 王某同意杨某通过首付和银行贷款两种方式一次性支付房款。 合同签订后，他提交了36万元首付款和144万元贷款。 双方同意支付房款。 合同签订后，杨某向银行申请二手房贷款，并签订了《个人购房贷款/担保合同》。

2022年8月25日，原告杨某与被告王某在房地产交易中心签订了一份标准的《房屋买卖合同》：杨某同意购买王某的房产，上述房产售价为75万元。 当日，双方办理了房屋过户手续，杨某将首付36万元汇至王某账户。 银行根据杨某的申请，向王某的账户发放了144万元贷款。

现杨某以王某获取不当得利为由起诉法院，要求王某退还多收的购房款105万元。

法院审理

为了交易涉案房屋，原告与被告签订了两份标的相同但价格不同的合同。 本案争议的焦点是两份合同的效力问题。 法院认为，《房产买卖合同》中约定的房屋总价为180万元。 该合同系原告与被告签订的向银行申请住房贷款的合同，原告在银行签订的《个人购房贷款/担保合同》中对此有明确说明。 房子的价格是180万元。 银行按照贷款合同发放贷款，并将贷款支付至被告账户。 原告按照《房产买卖合同》规定的价款实际履行了付款义务。 该房屋也已过户至原告名下。 因此，《房地产买卖合同》《房地产买卖合同》必须合法有效。 至于原告与被告在房地产交易中心签订的《房屋买卖合同》，其签订的目的是为了缴纳交易转让税费。 在实际履行过程中，双方并未按照销售合同规定的价格成交，且经调查，涉案房屋面积为157平方米，为平房。 按房屋出售时的整体市场单价计算，75万元的总付款额远低于正常市场成交价。 法院不认可该合同的真实性。 双方签订合同是为了节省转让税费。 该行为损害了国家利益，该合同应当无效。 原告的诉讼请求不成立，法院依法驳回。

一审判决后，杨某提出上诉，二审判决维持原判。

法官陈述

在房屋买卖交易中，我们发现，签订类似的“阴阳合同”表面上看起来可能是避税，但实际上却潜藏着巨大的法律风险：（1）从卖方角度来看，用于办理转让的合同所有权以法律形式存在，比双方私下约定的合同具有更大的外在效力，给不诚实的人以可乘之机。 本案中，出卖人将房屋产权转让给买受人后，买受人以低价合同作为交易证据，拒绝按照事先议定的高价支付房款或者事后要求返还。支付。 现实中，当法院因某种原因无法认定合同效力时，存在出卖人利用在产权交易部门登记备案的低价合同败诉的情况。 （2）从购房者的角度来看，虽然少缴了一些税款，但如果房屋再次交易，由于登记的购房价格远低于实际交易价格，在计算营业税和个人所得税时，按税额计算的增值额远大于实际增值额，“阴阳合同”“省钱”变成了“费钱”。 （三）因房屋管理部门以买卖双方签订指定的标准合同为依据办理过户手续，因阴阳合同被认定无效，导致买卖行为很可能无效；最终转让行为将被取消。 。 （四）根据《税收征收管理法》规定，纳税人偷税漏税的，由税务机关追究，并处未缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款将被强加。 另外，根据我国《刑法》，偷税数额占应纳税额10%以上，且偷税数额超过1万元的，构成偷税罪。 因此，签订“阴阳合同”不仅会被罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。

法律链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人、相对人有虚假意思实施的民事法律行为无效。 以虚假意图掩盖民事法律行为效力的，依照法律有关规定处理。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制性规定并不使民事法律行为无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。

违反公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人恶意串通相对人，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国税收征管法》第六十三条：纳税人擅自伪造、变造、隐匿、毁损账簿、会计凭证，或者在会计科目中多列支出、少列、少列收入的。经主管机关通知后拒绝申报或作虚假纳税申报，或未缴纳或少缴应缴税款的，均属于逃税行为。 纳税人偷税漏税的，税务机关应当追缴其未缴、少缴的税款和滞纳金，并处纳税额百分之五十以上五倍以下的罚款。他或她未缴纳或少缴的税款； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。 刑事责任。

扣缴义务人采取前款所列方式已代扣、代收的税款，扣缴义务人未缴或者少缴的，税务机关应当追缴扣缴义务人未缴或者少缴的税款以及滞纳金。 ，并对未缴税款或少缴税款进行处罚。 处50%以上5倍以下的罚款； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国刑法》第二百零一条 【偷税罪】纳税人采用欺骗、隐瞒等手段，虚报或者不报税，逃缴数额较大的税款的占应纳税额10%以上的税款。 ，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金； 数额巨大，占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。