元宇宙与地产之间的关系概述

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元宇宙与房地产是否有关系？

有朋友问到，元宇宙同孪生之间构建的数字城市模型与实际的地产之间的关系是什么样的，虽然不是一个具体的技术问题，但也是整体设计中的一个认知环节。

不太想站在技术的角度看待这个问题。

与其说是元宇宙衍生的新空间的地产形态，不如说是房地产服务在向元宇宙迁移。或者说是元宇宙的不断发展和地产平台生长条件的成熟促进了地产行业向元宇宙的迁移。

在元宇宙中，项目用地的获取、建筑方案设计、筹措资金、工程招标、开发实施不仅都能以非常轻量级的形式去完成，而且能够解决现实地产行业的诸多问题。

首先，土地的稀缺性问题。这种稀缺性既包括总量上的稀缺性，也包括地块用途的限制和供需不匹配而延展出的稀缺性。在现实中，地球上的土地资源不仅是有限的，而且不同用途地块数量也存在限制，这个限制也会制约地产行业的发展。所以在标准的地产开发流程中，土地的用地申请、征地及拆迁安置都是非常重要但异常繁复的环节。并不是所有用地都可以用于全部类型的地产业开发的。耕地、草地、林地这些因自然条件天然形成的土地资源都十分宝贵，一般都会存在用途限制。有时候并非缺乏土地而是缺乏可以被用于指定开发目的的地块，所以会存在土地资源类型供需不匹配而产生的土地资源稀缺问题。

但在元宇宙的世界当中，项目方不但可以设置地皮的总供给，还可以设置每个地皮的用途，比如有的地皮可以用于虚拟世界展馆的建设，有的土地可以用于景观建设等，甚至可以事先在智能合约中设定好影响供求的通证经济模型，来解决现实中地产业开发时面临的土地资源问题。

其次，地产行业开发阶段需要大量的现金投入，往往会大举借债，而这种负债情况在中国的地产业当中尤其凸显，很多地产业的公司资产负债率高达80%以上。而地产行业因为建设周期长，盖好才能回款，也带来了整体账期长的问题。所以，很多地产开发商缓解现金流压力的策略就是边盖边卖，用折扣价格吸引大众去购买还未盖好的期房，然后用这部分的回款继续去支持建造。但如果期房卖到一部分卖不动了，资不抵债也借不到款而无法建造下去，整个项目就算暴雷了，早年很多的烂尾楼项目可能都是这个原因。然而在虚拟世界当中，前期的建设投入可能除了买地就是建模和设计，投入资金较少，这个问题也就自然得以解决。此外在元宇宙中，地产的投资价值和使用价值都是由项目方写入智能合约的规则所赋予的，从机制设计上可以一定程度缓解这种矛盾，从需求的刚需程度来说，无论多么极端的机制，现实中没有房住一定是比元宇宙中没有地皮用严重得多的问题。当然，现实中进行地产开发，可能各环节都存在风险性，如工人的安全保障问题，客观地形条件的限制影响了现有方案的规划，建设原材料的供应出现了问题等。

由此，从各个元宇宙地产细分行业的模式上，与现实的地产业有一点重大的区别。现实地产当中占比非常之大的一块是住宅地产，但元宇宙地产主要以商业地产的模式为主，并不存在传统意义上的住宅地产。即使是供虚拟形象居住使用的土地和房屋，本质上也是商业地产的一种，因为虚拟形象的居住并不是为了满足居住的刚需，而是为了满足与商业价值绑定的一种体验。在探究地产业迁移元宇宙的过程，其实也是探究如何利用元宇宙地产进行元宇宙商业布局的过程。更多的业务形态也是在追求商业化服务如何变现的问题。在元宇宙空间中，针对地产权属更多的则是用NFT的形态进行确定，区别于现实生活中的土地证，更多的价值似乎是一种沉浸式的体验感知。

当然，我们的分析讨论以客户认证和反洗钱审查的完备性为基础，不讨论用户钱包账户、地产NFT的资金流转的合规审查问题。