2022年北京购房攻略一 (常识篇)_北京买房攻略-CSDN博客

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第1章购房首先的要则

1.1 看房

一定要多看，先定个目标，例如看20套房子。要真正了解什么样的房子是好房子，什么价位是贵和便宜时，不要入手。否则在购房后再认识到这些问题，会对自己生活造成很大的困扰。
比较是要在其中生活很多年的空间。

1.2 不要相信中介

中介只是协助你购房的信息源，他的目的是达成交易，本质上不是帮你买到你心满意足的房子。当然，如果交好运遇到人品好的中介，另当别论。所以不要把自己完全交给中介，因为他巴不得你看一次房就入手。

我接触的中介是销售经理，所以很多情况在他身上体现的非常明显。所以在沟通交往中一定要擦亮眼睛，才能做出比较正确的决策。这里对常用的销售技巧做一些概述。

1.2.1 上门三板斧

带看刚开始看房的小白，会带看三个价位的房子，第一个价位是老破小型的，让客户产生抵触心理。之后第二价位带看能够得着，总体匹配最佳的，客户会在这里表现出会心满意的态度。最后再带看超出客户预算承受价位的房源。这样客户会觉得刚才的价位可以承受，相对也不是最差的。
之后晚些时间，中介会突然发信息，说因为最近交易太火爆了，客户感觉不错的房子，有人已经预定成交了。客户听了会感觉失之交臂，后悔自己没有立马订下来。
之后过了两天，中介会又来信息，说那个买家因为自己的工资证明，不够开到房贷需要的额度。(夫妻月工资之和，需要是月供的2倍)，这时候客户感觉失而复得。有可能会很快成交。

不过作为在大城市打拼的智力正常的成年人，一定会感觉其中有猫腻。事实就是，那个买家其实根本就不存在，这是销售套路。

1.2.2 不断说市场火爆

有些话，中介不停的重复。谎言重复一百遍，就成了事实。所以有些对促成交易的信息中介在不断重复，
客户问为什么挂着的都是底层和顶层？
答案是最近市场太火爆了，其他楼层出房率本来就低。暗示那种房源本来就少，不用等那种房子。
问为什么似乎没怎么上新房？
答案是最近市场太火爆了，年后有一大波交易。暗示你再不出手这样的都买不到了。

其实每年的确都在有房屋交易。春节之后是一个交易的小高峰。一些中层户型好的房子，在经过一年的看房和论价后，基本上都可以达成交易。所以网上剩下的，多都是这样一楼和顶楼，户型奇怪无人问津的房子。如果你入手，下次你出手时，也是这样无人问津。即使它的价格相对其他楼层便宜，也是会被嫌弃的对象。

1.3 所以，一定要做攻略

这是这篇文章和攻略出现的原因，大家在看房过程中不断学习，整理。欢迎留言讨论。

第2章贷款规则

2.1 基本规则

贷款基本条件

首先要看自己是否能够从银行获取足够贷款。要保证自己的征信正常。

是否是首套

北京执行认房认贷政策。
所谓“认房认贷”，其中“认房”指的是客户申请贷款买房的时候，银行通过在当地房屋登记系统中查询相关登记信息，如果发现客户名下已经有一套房了，那此次买房就会被认定为二套房。
“认贷”指的是客户申请买房贷款时，银行通过查询客户的征信发现其曾经办理过一次买房贷款，那就会将此次买房定位为二套房，不考虑该客户之前的房贷是否已还清，此次房贷都将按二套房贷款利率执行贷款政策。
若是“认房又认贷”，那就是会同时查询征信和房屋登记系统，只要客户名下有一套房或办过一次房贷，就会将此次买房看作二套房。
而“认房不认贷”的话，则是只看客户名下是否有房，若有，则按二套房来执行贷款政策，若没有或者曾经有过但已经卖出，就认定为首套房，不管客户名下是否曾有过买房贷款记录。
“认贷不认房”重点就在“贷”上，主要看客户的征信里是否有过房贷记录，只要有贷款未还清，再次购房都将按二套房或以上来认定。若没有过房贷记录，那无论客户名下是否有房，此次买房贷款都会按首套房贷款利率来执行。

贷款还贷年限即比率

还贷年限

首先买房贷款最高年限：25年

其次根据房龄组合贷最高贷款年限：
砖混结构是47-楼龄，即假设是1995年的房子，到今年2022年楼龄是27年，最高贷款年限为47-27=20年
钢混结构是57-楼龄，即假设是1995年的房子，到今年2022年楼龄是27年，最高贷款年限为47-27=20年

两者取最小值，这也是为什么一定程度房龄久的房子价格便宜的缘故。后面章节有对旧房和新房的综合对比分析。对于首付金较少，计划选择楼龄相对老些的同学，需要认真阅读。

贷款利率

北京买房贷款利率：LPR，首套+55个基点，二套+105基点，即5.2%和5.7%
参考：何为LPR

首付比率

首房首贷买普宅，首付35%以上
首房首贷买非普，首付40%以上
首房+有房贷记录买普宅，首付60%以上
首房+有房贷记录买非普，首付80%以上
二套房买普宅，60%+
二套房买非普，80%+
离婚：不满一年买房算二套，60%-80%

3.2 贷款组成

常规大家购房时，会采用住房公积金加商贷。住房公积金利率较低，但不足以覆盖除首付外的剩余资金。因此剩余资金采用商业贷款补充。
其中的基点增加即为关于商业贷款的计算方法。

公积金贷款

公积金贷款利率

住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。
购买家庭首套住房的，住房公积金贷款利率为：1-5年（含）贷款年利率为2.75%，6-30年贷款年利率为3.25%；
购买家庭第二套住房的，住房公积金贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍，即：1-5年（含）年利率3.025％；6-30年年利率3.575％。

公积金贷款额度

核心条款如下，对于户口在城区核心位置，在核心外购房有贷款上浮优惠。具体参考提供链接信息。
（3）目前每缴存一年可贷10万元，不足一年的按一年计算；
所以一般非北京户口，通过社保年限满足购房资格的，可以贷款50W+。
参考：住房公积金个人住房贷款

商业贷款

商业贷款利率
定义：1个基点 = 0.01%
也即一个百分点的一百分之一，可以用算术符号 ‱ 表示。
拿北京房贷利率举例，北京五年期以上 LPR 为 4.65%，则对应的：
商贷首套利率
4.65% + 上浮55个基点（0.55%） = 5.2%
商贷二套利率
4.65% + 上浮105个基点（1.05%） = 5.7%

贷款额度

贷款额度，首套五环到六环可以贷款243万，五环内可贷款303万。
所以这也是我们选择房屋的基本标准，也就是用自己手头准备的现金，也就是首付款。加上上面的贷款额，就可以得到自己当前可以承担的起的房屋的价位了。

这个公式可以作为最初选择房屋的准则，慢慢看多了，也就了解自己当前可以买的起的房屋的价位了。

参考：为什么五环到六环可以贷款243万，五环内可以贷款303万

第4章常识汇总

4.1 房子分类

小产权房

小产权只有乡政府颁发的不动产权证，并没有国家所颁发的不动产权证，因此小产权房又俗称为“乡产权房”。正因为小产权房没有真正意义上的不动产权证。不要购买小产权房。

违规建造的房子

对于那些违规建造的房子，随时都可能面临被强制拆除。尤其是对于很多房子的底层向外扩展了一些公共空间作为底层的优势，建议大家一定不要被这假象眯眼。
在北京这种城市，相信是最需要讲法律和规矩的地方。如果违建的结构与室内是打通的，想象下违建拆除时你的房子会不会被破坏的不像样子。

法拍房

有经商将房屋抵押，无力还款，被法院执行拍卖的房源，一般会低于市场价。普通人不要碰。因为可能会有其债主上门索债，甚至不法分子索债等情况。你是买房子安心居住的，不要给自己找麻烦。
社会有机构，利用这种房源低于市场价入手，再高价卖出赚取利润，普通人不要买卖则这样的房源。

4.2 普通住宅和非普通住宅指什么

按照北京市现行的认定标准，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，或者单套建筑面积在140平方米（含）以下，或者实际成交价格低于所在区域住房指导价，满足三个条件之一的，就视为普通住宅。相反的，就视为非普通住宅。

公房和商品房有什么不同

公立学校、医院等名下的房子作为福利低价给员工入住。在首次交易时，需要补足一部分差价。
不过公房进行过一次交易之后，就属于商品房性质了。

4.3 老房与新房对比

在北京在2000年前，多为6层板楼，2000年后为电梯房。
板楼缺点比较明显，高楼层无电梯。但是真正影响其价格的是房龄导致的贷款年限的降低。

老楼缺点

直接影响其板楼比电梯房价格的因素，其实就是楼龄，导致的其贷款年限会比新楼房端，具体贷款规则在前面章节已经有过介绍。这对于第一套刚需的人来说，是个硬伤。
无电梯，四五层需要爬楼，不方便。
板房在90年代，以经济适用房为主。其在建筑设计布局上多不符合现代人的生活习惯。卧室比较大，或者多，客厅公共空间很小。现在建筑设计更加强调公共空间的利用。
板楼的采光及通透性上，多设计相对有缺陷；
板房作为砖混接口，其墙体需要负责主要的承重作用，墙体较厚，最终的室内有效空间在同等建筑面积下比新房更小；
板楼墙体承重，空间布局固定。新楼作为梁柱城中，可以再进行方便的布局调整；
其中1、5、6是不可改变的硬伤，一定要在购房时关注好。其他几点在看房时都是可以规避开的。