房产抵押不良资产如何处置？

        近来，不良资产的规模逐渐增加，而在金融机构中最常见的不良资产主要是房产抵押或者车辆抵押的不良贷款，房产抵押占有相当的比重，当面对形成的不良资产时，银行一般是出售给四大国有资产管理公司，当然也会有其他第三方之类，房产抵押类也是这样，下面我们具体来介绍房产抵押不良资产的处置的相关内容。

        总的来说，房产抵押不良资产主要有资产流动性程序差异较大、房产属性多和处置过程中变数较多等特点。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处置方式不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，从这也可以看出房产抵押不良资产极其不标准化。正是由于极度的不标准，不良资产处置起来非常的不容易，所以处置房产抵押不良资产一般有优先选择城市中的商品房作为处置标。

        下面我们以商品房为例来介绍房产抵押不良资产的一般处置流程，这里我们假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人，第一，处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后向债务人发送《诉讼文书》；第二，借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间，开审后，一般情况下都能胜诉；第三，胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格的看法有所不同），会花费一定的时间；第四，在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理的出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖也需要一定的时间；最后，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其他费用，剩余部分退回给借款人。

        这就是最顺利的处置流程，但即使最顺利的流程中，也会存在法院开庭时间、司法拍卖时间等不可控的时间。在处置过程中，通常有这些变数，首先，在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路，因为规定中如果跑路就要等待60日，才能开庭审理，这样的话，就要浪费60天的时间。

        其次，申诉虽然胜的概率较大，但不排除败诉的可能性，如果败诉就要上诉，这样就要花费更多的时间，而且如果超过追诉期，不良资产的也不也能产生任何价值了。

        最后，在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。

        一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。

        上述就是房产抵押不良资产一般情况下的流程，这是合理合法的处置方式，但相对处置效率较慢，所以我们也需要探索更多方式来更好的处置不良资产。