摘 要
物业管理系统是一个公共服务平台，面向广大小区业主和用户，因此，该系统应该易于用户操作，方便用户使用。此套系统应根据用户权限进行相应的新增、删除、修改、查询等一系列操作，这样不仅能够保证数据的安全性，同时也能令用户在自己的权限内高效快捷的完成操作应用。做到更好的管理小区物业收费业务，是非常有实现意义的。
鉴于此，采用浏览器/服务器的架构，使用 MVC 的模式及 Struts 框架，使用 Java编程语言实现了基于 J2EE 的物业管理系统，系统采用 JDBC 的数据库访问方式，以 SQL2008 关系数据库为后台数据库软件。在系统分析与设计阶段，采用了面向对象的方法，同时采用了统一的工具进行建模。其中需求阶段采用角色用例图，设计阶段采用了数据流图、时序图。
本文主要完成了以下几项工作：构建物业管理系统的总体架构；通过对小区管理的主要业务流程进行调研分析确定系统的功能需求及非功能需求。通过对系统总体架构的设计及详细设计，对系统进行编码实现。小区收费管理系统划为为五大模块：系统管理、住户信息管理、收费管理、保修信息管理、投诉管理。目前系统运行稳定。通过软件系统的应用，实现小区的多种业务的共同处理，实现小区物业管理业务与财务管理业务的紧密结合。整个软件的界面较为统一，方便用户使用，在功能、性能、性能、可用性等方面表现良好，满足了小区管理的需要。
关键词：小区物业管理；B/S；JDBC；住户管理
Abstract
Property management system is a public service platform for the majority of community owners and users, therefore, the system should be easy for users to operate, convenient for users to use. This system should be based on the user rights for the corresponding new, delete, modify, query and other operations, so that not only to ensure the security of the data, but also to enable users in their own rights to complete the operation of the application efficiently and quickly. It is very meaningful to achieve better management of residential property charging business.
In view of this, using browser/server architecture, MVC model and Struts framework, using Java programming language to realize the property management system based on J2EE, the system uses JDBC database access, SQL2008 relational database as the background database software. In the stage of system analysis and design, object-oriented method is adopted, and unified tools are used for modeling. The role use case diagram is used in the demand phase, and the data flow diagram and time sequence diagram are used in the design phase.
This paper mainly completed the following work: building the overall structure of the property management system; Through the investigation and analysis of the main business process of the cell management, the functional requirements and non-functional requirements of the system are determined. Through the design of the overall architecture and detailed design of the system, the system is implemented by coding. The community charge management system is divided into five modules: system management, household information management, charge management, warranty information management, complaint management. At present, the system runs stably. Through the application of the software system, it can realize the common processing of various businesses in the community, and realize the close combination of property management business and financial management business in the community. The interface of the whole software is more unified, convenient for users to use, in the function, performance, performance, availability and other aspects of good performance, to meet the needs of cell management.
Key words: residential property management; B/S; JDBC; Household management
目 录
第1章 绪论
1.1论文研究背景及意义
随着我国的地产行业的快速发展，聚集式的住宅小区也越来越成为人们居住的主流，对小区物业的管理成为了一项非常重要的任务。人们都很在意自己有一个良好的居住环的同时对小区的物业管理和服务的水平也有了一定的要求，维修维护小区内的公共设施、住户对小区存在的疑问可以进行投诉、查阅小区内的公告、住户对是否完成缴费情况可以进行查询以及实现用户交流平台等等，这些都要求小区内的物业管理单位在工作时做细、做好。对现今物业管理这个行业来看，由于涉及的信息众多，如住户信息、投诉信息、维修信息等，同时涉及到住户与物业管理人员之间的互动，如果仅凭人工处理不仅浪费人力，而且导致一些事务无法及时得到处理，降低住户对小区物业管理的满意度。
物业管理作为一个新兴行业，在最近几年已经呈现了行业性亏损的局面。但是，为了给居民提供更加安全、高效、便捷的生活环境，小区的物业管理也必然需要向着数字化、高效化、便捷化的趋势发展。因计算机技术的广泛应用及高速发展，计算机对信息数据处理的能力也随之提高，采用计算机系统来完成小区物业管理这成为当今最佳的管理方式。采用计算机系统进行物业管理时，与手工管理相比较其有明显的优点，如：便于快速的查询、保密性好、可靠性高、存储量大、成本低、使用寿命长等。以上的优点可以帮助管理者大幅度提高其的工作效率，同时这也让企业管理进行正规化、科学化管理追上世界先进管理步伐的基础条件,计算机网络及数据库的构建，这给计算机由原来管理某个单一系统发展成为现今全面的管理系统提供了条件，并且具有很高程度的智能化决策的效用。
当今，在我国很多地区的住宅小区已实现了应用现代的计算机技术、通信与控制技术及智能信息技术。但是在这些信息化住宅小区有很多只是表面建立了应用平台实际应用上并没有安装可用的信息管理软件，在这种情况社区物业管理系统随之诞生，这就是现今企业能高效地降低管理成本及提高企业管理效率的核心并给其提供了原动力。借用自动化现代管理方式，不但能推出全新的服务、强化已有的服务及高效管理水平，同时能够降低管理成本，这也可以给用户提供了更高要求或更加贴心的服务。
1.2研究现状
本课题所指住区是居住区或者居住小区，国内外住区的特征主要有三点：一是在住区的全生命周期内，最大限度地节省能源；二是为人们提供健康、舒适和高效的使用空间；三是实现人与自然的友好相处。我国住区现存在既有住区的改造以及新建住区的建设两个方向，优化物业管理与提升物业服务是住区改造与建设的主要目标。
1.2.1国内住宅物业管理现状
完善物业中的不足，服务于住区物业管理工作，是我国一些企业正在追求的目标。2015 年国务院颁布《“互联网+”行动指导意见》，2018 年国家研究进一步推进“互联网+”行动的政策措施。利用这个机遇，各相关产业大力拓展物业管理的价值，致力于开启全新的商业模式与管理模式，系统的开发从减少人工操作为目标过渡到了对系统进行全面的分析和更深入的挖掘，将关注点放在如何实现系统的性能和服务的最优化，为企业提供高效化管理。
据相关数据显示，我国物业管理行业容量巨大，2019 年收入规模达 3500 亿元，预计到 2021 年市场规模将突破 8000 亿元。在国内，最早的信息化物业管理开始于上世纪 90 年代，以广州城建集团为代表，根据住区物业业务的发展需求与发展情况开发了物业管理系统，随后以精诺物业管理软件、七腾物业管理软件等为代表的部分大型物业管理公司经过二十多年来的发展也取得了不菲的成就，定制性的物业管理系统逐渐进入人们的生活。从物业管理系统的开发与投入使用的情况看，B/S 结构以及 C/S 结构的使用进一步的提升了系统的功能以及管理性能。
随着智能化水平的不断提高，充分利用日渐成熟的移动通信和互联、物联技术，解决业主长期存在的报修难、追溯难的问题，简化物业管理流程，提高物业服务品质，助力智慧住区已经是大势所趋。随着这一趋势，学术界对于物业管理系统也展开了大量的研究。
1.2.2 国外住区物业管理现状
智能化小区的概念起源于欧美国家，于上世纪 80 年代开始，网络与计算机技术已经使用在了物业管理中。欧美等国家重视物业管理的信息化程度，在物业管理领域的信息化已经有标准化的制度和规范，物业管理系统的开发技术已经比较成熟。
美国、日本等发达国家都将智慧社区的建设作为智慧城市发展的起点。上世纪90年代，以美国 Reflexf 公司为代表的互联网技术公司研发出了基于 By.pass 技术的智能小区物业管理系统，该系统基于业务-数据模型进行设计与实现。在日本，智慧社区服务在其政府的引导下，由各个机构组织共同配合进行管理，建立实施智慧社区管理方案，系统的职能由各机构的网络服务平台、移动应用软件来实现。目前已实现在社区物业等领域提供全面的社区服务。
其次，专业化是欧美国家住区物业管理的典型特征。物业管理的原型来自于英国学者 Octavia Hill 在 19 世纪末编写的租户行为管理规定。目前，英国的住区物业管理行业已经十分成熟有效，英国大部分住区的物业管理除了对住户房子进行安全管控、卫生保洁、房屋维修和保养等基本操作外，还进行了物业功能的扩展，包括住户局域分割、销售相关物业产品、物业工程的咨询和监测、沟通及全方位服务等。以英国皇家物业管理协会为代表的物业管理协会不仅对物业进行了监管，还加深了对物业行业的理解和探究，保证了物业行业的整体服务质量和服务水平。
另外，以卫生整洁，绿植茂盛，景色优美而闻名的新加坡是亚洲十分著名的智慧花园城市，该国的智能交通系统、通信基础设施、电子政务系统等平台的建设充分体现了新加坡打造智慧国家的决心。新加坡的城市文明得益于该国家严谨与高效的物业管理，其物业管理方式主要是以政府为主导，发挥社团与公民的主人翁意识，是非常典型的政府主导和社区自治相结合的管理模式[38]。智慧社区的服务对象是社区居民，主要提供物业、商业、家庭、教育、公益以及医疗等服务，来满足社区居民的日常生活需求。为了提高住区物业管理能力和物业服务水准，物业管理有关部门结合所处范围内住户的实际情具体问题具体分析，并设立监督处用来受理住户的投诉，解决客户的诉求。再次，在一些发达国家的房地产公司中，物业管理软件已普遍使用在小区建设中， 德国柏林大部分物业管理公司[39]采用不同模式以及管理方式进行物业管理，实现智能化的管理。在法国，以 HABITT400 公司[40]为物业管理系统研发的典型代表，其利用 C、 QBasic 等编程语言进行物业管理的网站设计。智能化的物业管理系统提高了小区居民的生活体验。
综上所述，人们在选购房屋的时候，除了考虑房屋结构、周边交通、绿化环境等硬性条件外，也开始关心住区物业的管理与服务质量。在未来的发展中，高效、便捷、安全的智慧化物业管理信息系统是物业公司发展的迫切需要。本课题基于物联网技术、云平台技术,通过人员行为预测指导系统控制策略，采用MVC开发模式MySQL 数据库和 JSP 语言方案设计了一种体现高效、便捷、“以人为本”理念的物业管理系统，提高物业公司的物业管理效率，节能环保的同时给业主 提供更好的用户体验。
1.3论文研究内容
论文的主要研究内容有以下几个方面：
1、根据小区住户的常用服务项目和现在小区管理中存在的一些问题，做出本系统的需求分析。小区在物业管理的日常工作过程中，小区的住户和小区的物业管理人员均有其各自需求。对于小区住户而言，他们需要交纳小区物业人员为他们提供的服务的费用或者是每个月需要交纳的水电费、煤气费等，甚至是一些上门维修的费用，当他们缴费或者查询缴费情况时如果是需要去物业中心进行手工查询的话可想而知那效率是非常低的。对于小区物业管理工作人员来说，他们需要管理业主的各种多项服务项目，工作量非常大。根据使用者的工作业务流程，对系统的需求进行分析，在分析时采用了统一建模工具中的用例图。
2、从用户的需求出发，对系统拟采用的关键技术进行分析，提出完成的技术解决方案，包括系统的开发工具、开发架构、后台数据库技术等。
3、论述了社区物业管理系统的系统架构，对系统的实现进行了详细的设计。
4、阐述了社区物业管理系统间各个子系统的设计与实现。对系统的用例、数据库选型、数据库的 ER 关系图等进行详细设计，对子系统进行全方位的描述，也给出各个子系统的具体的实现方法和步骤，通过实际结果，对系统的需求分析和详细设计进行了验证。
1.4论文组织结构
论文的组织结构安排如下：
第一章，阐述了社区物业管理系统的选题背景及研究意义，从国内外住区物业管理现状入手，将信息化社区物业与传统住区的物业管理系统相比较，提出本课题的研究内容与方向。
第二章，关键技术概述，本章主要介绍了B/S架构，JavaScript等相关技术
第三章，社区物业系统方案。对社区物业管理系统进行了需求分析，针对传统住区物业管理局限性，提出了本系统组成，系统的总体架构设计，以此为基础进行系统的开发。
第四章，社区物业系统设计。给出社区物业管理系统的整体设计方案及硬件组成方案、软件协议等，阐述了物业主要子系统的功能需求，对子系统的方案结构、软件结构等进行系统设计，实现功能的细化；根据物业业务的数据类型和数据结构，对系统关系数据库进行开发与设计。
第五章，社区物业系统软件测试。对软件各个操作功能进行测试，对各功能界面相应时间进行统计。
第六章，对本课题的研究工作进行总结，分析了研究中存在的一些问题，指出了有待改进和优化的工作，并对未来的研究内容进行了展望。
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