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QE4即将离去中国现大量抛售房一套房直降70万

www.eastmoney.com 2014年01月21日 14:11

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　　房价上涨空间有限 哪些人该到时间抛房了

　　房产：持有还是抛

　　持有还是抛，对房产持有者来说，这是个问题。之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”，而如今却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境，降低“仓位”，持有优质物业，可能是投资者的最佳选择。

　　房产投资出现变化

　　近日，又有媒体爆出消息，李嘉诚旗下的“长和系”再次在上海战略性抛售核心物业—浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市，并且御翠园首期“四季雅苑”在“长和系”持有收租十多年后也被计划改造出售。

　　这已经是李嘉诚近期第五次出售手中持有的物业。就在2013 年年底的最后一天，李嘉诚卖出位于南京的国际金融大厦物业，售价超过20 亿元。而在此之前，李嘉诚还出售了包括广州、上海等地物业，短短半年内，回笼资金超过127亿元。

　　对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示，精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业，这是一个信号，小心了！内地“房产大佬”的回应，可谓意味深长。

　　而李嘉诚自己对中国房地产市场的判断，同样也不是很乐观。他本人在接受广州媒体采访时表示：“是的，价格涨太高，一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策。我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’。”

　　那么，对于手中持有投资型房产的投资者来说，现阶段该如何选择？是否真的到了“赚最后一个铜板”的时候了吗？其实这样的判断并非全无道理。无论是从房产投资本身，还是从其所处的外部环境来看，均有迹象表明，与两年前相比，房产投资已经发生了很大的变化。

　　内在问题逐渐显露

　　国内楼市出现分化，房价告别普涨时代，而租金回报过低，且低过稳健型银行理财产品，说明投资房产会带来巨额财富的时代，离我们已渐行渐远。

　　房地产市场已由之前的普涨状态，出现了分化。中国指数研究院数据表明，在刚刚过去的2013 年，一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上；武汉、重庆、成都等多数二、三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内。但大连、沈阳、唐山等部分二、三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅已经低于6%，处于相对较低水平；而包括温州、海口、聊城等少数二、三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅最大为13.91%。

　　房价出现滞涨甚至回落迹象，投资风险已然显现。在房价和成交量都创新的情况下，房价出现分化已经成为不争的事实。国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1 月至11 月，商品房销售面积累计达到110806.80 万平方米，同比增幅为20.8%；商品房销售金额累计达69946.00 亿元，同比增幅30.7%。整体形势向好，但无法掩盖部分三、四线城市因为供需失衡，导致房价出现回落的情形，比如温州等。此外，包括大连、天津等城市，房价也表现出上涨乏力迹象(参见“国内部分城市近年房价走势图”).

　　行业巨擘的说法也证实了这种现象的存在。近日王健林在接受采访时表示，中国目前房地产市场，除了“北上广深”和杭州、南京等城市外，房子已经非常难卖，两年后已经无需调控，消化存量房产就需要很长时间。

　　更让投资者感到尴尬的是，房产投资的租金收益水平极低，与目前市场上常见的银行理财产品相比，已毫无优势。以上海一套位于徐家汇总价在500 万元的公寓来说，租金水平大约10 万元/年左右，其年化收益率为2%。但记者了解到，目前银行推出的理财产品，收益率普遍超过5%，一般在6%~8%之间，最高甚至超过10%。与之相比，住宅租金回报率明显偏低。如果单纯从现有的投资回报角度来看，持有房产显然不合算。

　　对于房产投资来说，租金回报早就不在他们考虑的范围内，而是追求房价上涨之后出售房产所带来的资本利得。但问题恰恰在于，房价一旦上涨乏力，这对投资者而言则意味着投资失败。

　　外来因素带来困扰

　　未来楼市会受到诸多利空影响，内忧外患，2014年的房价极有可能会反转。而这对房产投资来说，也会造成不利。

　　国内外货币市场环境的变化，让房地产市场将会受到不小的影响。我国将会实施稳健货币政策，导致市场流动性减小，由货币增发引起的房价上涨动力将大大减弱。另外，市场需求缺乏银行贷款的支持，也会在一定程度上造成购买力的下降，因而对房价形成利空。

　　另外一个不可忽略的因素是美国QE 逐渐退出，对房地产市场将会产生间接影响。美联储在去年12 月中旬宣布，自2014 年1 月开始将每月850 亿美元的资产购买计划削减掉100 亿美元。从此，美国持续了5 年的量化宽松政策(QE)终于实质性迈出了逐渐退出的步伐。此举虽然与中国房地产并无直接的关系，但美国QE 逐渐退出，有两个方面的影响不可忽略，其一是将会导致全球流动性告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”；其二是会改变全球流动性的方向，新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。在这种情况下，资产的价格包括房价，会随之面临诸多变数。专家已经给出了美国QE 对中国楼市影响的路径，香港市场将首当其冲，再往后是内地。而香港楼市已经出现下跌趋势，中原城市领先指数显示，香港指数从最高的125 下跌至最近的119，市场成交量萎缩。内地楼市能否独善其身，目前尚难以下结论。

　　根据国家统计局网站公布的数据显示，2013 年1~11月份，房地产开发企业到位资金共109475 亿元，其中纳入统计口径的外资只有475 亿元，表面上占比很小，但专家表示，QE 扭转的是房地产行业的资金面。一旦资金推动的房地产投资没有了后续力量的持续跟进，行业的扩张会戛然而止。所以有专家预测，QE 退出引发的房地产企业资金面的紧张会在2014 年上半年到来。

　　调整仓位择机出手

　　投资房产成为“技术活”，这已成为不争的事实。虽然中国的房地产市场并未达到崩盘的地步，但鉴于市场形势已经产生变化，所以建议投资者应该采取更为灵活的策略来应对。

　　首先是可以考虑收益更高的投资方式。记者的一位熟人张先生已选择挂牌出售手中的房产，他有着自己的判断，与其忍受仅2%左右的低租金收益，不如选择抛出房产，选择收益更高的投资方式，比如稳健性的投资理财产品等等。

　　当然，应该出售哪些类型的住宅，也是有讲究的。由于住宅市场属于区域性市场，因此价格的区域性特征也非常明显。对于资源配置优渥的一线城市以及中心城市来说，市场发展空间还是不小，所以对于一些能够带来较高租金收益以及未来还有升值空间的物业，可以考虑持有。比如靠近地铁站、CBD 附近的公寓，以及名校附近的学区房，另外包括租金收益不错的商铺等等。而对于部分依靠区域内仅有的自住需求所支撑的三、四线城市而言，购买力有限，所以未来的成长空间必然也不会很大，那么这类物业必然属于抛出对象。

　　此外，对于抛售物业时机的把握，其实也很有讲究。需要留意的是，不要指望“赚到最后一个铜板”，所以应在楼市还处于缓步上升将接近高点的过程中出手。因为不动产有个特性是变现能力弱，所以很难及时出手。而一旦市场达到高点并出现反转，想要及时出手，因为买气的下降，已很难实现。

　　中国社会科学院在去年底发布报告称，2014 年一季度房价将短线见顶，此后二、三季度将保持稳定，而四季度全国尤其是一、二线城市将稳中有降。对于住宅市场来说，可能会告别之前的快速上涨时期。按照当前的市场走势来看，今年上半年走势相对比较平稳，在这过程中作出调整，应该比较合适。

　　专家篇

　　灵活调整房产投资策略

　　买房之后坐等房产升值或者空关不管租金收益，这种“懒人式”房产投资方式已与当前形势格格不入。当前投资者要做的，就是要去芜存菁，保留有升值潜力的物业，而抛掉其他没有投资价值的房产。

　　房价上涨空间有限

　　未来楼市出现大幅上涨的可能性已经很小，至少在2014 年难以出现20%以上的上涨。

　　对于2014 年的房价走势，任志强对本刊表示：“我认为2014 年楼市总体趋势是看涨的，但是增幅放缓。如果要给出具体答案，则有可能从两位数降到一位数。”

　　2012 年下半年，任志强曾预测2013 年3 月份房价将会出现大幅上涨情形，因该预测居然与市场行情出现了惊人的巧合，从而受到网友追捧。而他对房价的预判，也被网友称之为“神预判”。但任志强坦陈，他对市场的判断，是基于对诸多繁复数据的分析之后得出的结论，所以“神准”。“其实我在2011 年中发现房地产投资开发出现了低潮，而这必将影响到2013 年初的供应，在供不应求的情况下，房价怎会不涨？”他说。

　　至于房价为何要涨，任志强指出，因为房地产行业上下关联行业超过50 个，比如建材、家电等等，所以它的变化可谓是牵一发而动全身。他直言：“房价肯定会继续涨，如果房价不涨，中国的经济就完了。”

　　而对于房价涨幅之所以会放缓，任志强表示这主要是受到供求关系的制约。他说：“2013 年11 月份全国土地供应增速开始由负转正，结束了连续两年的土地供应负增长之后，2014 年住宅市场的供应量会增加，市场开始有能力调节供需关系。”

　　另外还有一个不可忽略的因素是，目前市场消化能力已经趋于市场峰值，因而可能会盛极而衰。任志强表示，在2013 年，全国商品住宅销售面积已经达到了12 亿平方米，这与10 年前相比，整整增加了4 倍。而该数值，也已经接近我国房地产市场消费峰值14 亿~17 亿平方米的水平。因此在市场消费能力逐渐趋于饱和的时候，也有可能导致房价涨幅趋缓。

　　专家认为，房地产市场保持小幅上涨态势，将会成为常态。中国社会科学院研究员牛凤瑞对本刊表示，由于建材、人力、土地成本一直在提高，加之人们的收入水平也在相应提高，购买力不断上升，所以房价保持相应的上涨趋势是一种正常的市场走势。他说：“从多方面的因素来判断，房价上涨的基本动力不会发生根本性的变化。我国还处于初级阶段，房地产市场供不应求，这是一种常态。”

　　持有房产风险聚集

　　虽然目前房价尚未出现大幅下滑迹象，但专家认为，当前楼市犹如2007 年“站在”6000 点的股市，风险极高。

　　经济学家、著名财经评论员马光远在接受本刊采访时直接指出，目前的楼市跟2007 年股市6000 点的时候一样，风险已经相当大。“投资房产的好日子已经结束了。”他给出了这样的结论。

　　还有更为悲观的判断。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，虽然2014 年上半年房价还会因为惯性作用而上涨，但这种态势有望在四季度逆转，一、二线城市房价出现回落。其判断依据有四点：第一，房价大幅上涨使住房支付能力下降；第二，2013 年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗；第三，2012 年底和2013 年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加；第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。

　　马光远从国内外的货币环境变化也给出了自己的判断。国内货币市场环境的变化，已经使得货币驱动引擎熄火，从而使得由需求导致的房价上涨的力量显得势单力薄。他表示，当前央行采取的稳健货币政策，表明未来市场上的流动性不会再像以前那么充裕。在这种情况下，由于货币增发而对房价的推动力会大大减弱，从而在一定程度上降低了房价上涨的冲动。另外一方面，国际金融市场环境的变化，也会影响到国内楼市，如美国QE的退出，相当于流动性被动收紧。

　　而从房地产市场的基本面来看，已经出现了变化。国家统计局网站公布的数据显示，2013 年前11 个月，全国房地产施工面积达到64.6亿平方米，增幅长时间保持在15%以上；同期，房地产投资额达到77412.16 亿元，增幅也达到了19.5%。这种现象在马光远看来，是不具有可持续性的。他分析指出，未来的需求包括来自城镇化、自住、改善以及旧城改造等，增速约5%。施工面积和投资额的增幅大大高于市场需求的增长，如果这种态势延续下去的话，意味着未来住宅市场将会产生过剩现象。

　　目前市场已经出现分化，部分三、四线城市因为供大于求而出现房价滞涨或者下跌的现象。牛凤瑞表示，此前很长一段时间内，由于一线城市和中心城市受到更为严厉的调控，使得房企进入三、四线城市并大量开发，而当地购买力有限，因此目前出现这种情况，在情理之中。

　　区别对待灵活调整

　　在目前市场环境中，房产是该抛出还是继续持有？专家建议不该搞“一刀切”，而是根据实际情况来区别对待。

　　两岸知名不动产评论家蔡为民表示，首先要对持有的住宅做“健康检查”。先看持有住宅处在什么位置，如果在一线城市的地铁、CBD 周边，则不要抛；而如果位于郊区，则应该考虑抛出。另外，如果在三、四线城市拥有纯粹以投资为目的的住宅，而且无法出租，则应该尽快抛出。

　　考虑到持有成本的上升，专家建议应该注重住宅投资的“仓位”。蔡为民表示，虽然从目前来看，尚无法判断房地产税会否扩围至存量。但随着调控常态化的成型，存量住宅极有可能会成为征收对象，因而这会导致持有成本的上升。而这对于此前拥有大量房屋的投资者来说，比如超过5套以上的情形，则应该考虑减仓。蔡为民表示，如果手中持有多套无法产生租金收益的住宅，房产税所形成的开支，无疑会侵蚀投资所得。

　　虽然城镇化的进程对三、四线城市是个巨大利好，但专家对这些区域的房产投资前景并不看好。牛凤瑞表示，就目前情形来看，之前由于房企大量涌入、投资性需求旺盛的三、四线城市，后劲不足。而对于空置率较高的三、四线城市来说，前景更为不妙。所以专家不建议继续持有三、四线城市的住宅。