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继消费贷、首付贷之外，楼市经历了新一轮的发酵最终又酝酿出一款新型金融衍生品，而房奴们又可以为此狂欢了。

今年以来楼市经历过山车，新一轮放量增长正在凶猛到来，然而在地王、调控之外，还有重要的楼市变量潜伏在我们的视线盲区中，那就是房抵贷产品。

何谓房抵贷？

是指借款人以房产抵押作为担保，向银行申请的流动资金贷款，各家银行的产品名称不同。贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。

房抵贷其实是二次抵押业务，即有的银行规定名下仍有贷款未结清的房屋，只要还款一年以上就可以二次抵押房产，即二次抵押贷款。

至于贷款的用途，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管，所以带来的钱投资买房还是可以的。

目前至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行推出了房抵贷产品，额度大多在300万，有的银行甚至没有设限！

房奴们炸锅了！

对房奴来说，这无疑是个振奋人心的消息。按照这样的操作手法，还在按揭房贷的房奴可以继续加杠杆去投资了。

据银行工作人员介绍，银行直接按照市场价的6成减去剩余贷款额，就能申请到相应贷款。还款利率是基准的1.1倍，申请时只要不写买房，就不会出现合规性问题。

简单来说，就是只要买了一套房并还了一部分贷款，就可以去申请房抵贷，申请来的资金还可以继续投资买房。这简直就是赤裸裸地空手套白狼，用银行的钱买你的房，没有比这个更能振奋房奴的事了！

房奴们总算发现，自己竟然还是银行眼中的天鹅肉。

看到这个消息，房奴族们都炸开了锅！

房抵贷是个大地雷？

不过分析师认为，房抵贷是个雷，房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。

房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。这意味着，你可以拿自己还没还清贷款的房产，做二次抵押，向银行贷款再去买房子。假如一套房涨到1000万元，银行就能给出700万元的贷款。而楼市在这样的情况下不断加杠杆，很危险的。

据悉，现在至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行都推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。对此，有银行工作人员称，客户不需要结清贷款，直接按照市场价的六成减去剩余贷款数，就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍，申请后并非必须用于经营，拿来再投资买房也是可以。只是，申请时不写买房就行。

银行在打什么如意算盘？

但是银行这么做承受的风险也是巨大的，这一切都建立在房价上涨的前提下，一旦房地产崩盘，房奴破产，一切都如空中楼阁瞬间崩塌。

那么，部分银行为啥迄今还乐衷于给房地产投资“加杠杆”呢？

银行之所以敢打房抵贷的赌还是在于中国实体经济的萎靡。

实体经济萎靡导致企业贷款不好做，小企业银行不愿放贷风险太高，大企业呢又不愿贷。而银行自身被政府和国企拖得一身坏账，可是银行总的想办法赚钱吧？所以这么一盘算，房贷还算是优质资产，再加上个人买房意愿还很强烈，所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上。

那么，暗藏起来的“房抵贷”果真不会给银行带来潜在的风险吗？显然不是这样的。

首先，房抵贷就是允许客人拿一套尚未还清贷款的房子作为抵押物，二次向银行申请抵押贷款，然后再去购买房产，这肯定要远比按揭贷款的风险要高得多，因为按揭贷款都是付了一定房子的首付比例后贷款，杠杆率肯定较低。

而房抵贷是拿未付清贷款的房子作二次抵押，这不仅对于购房者来说风险巨大，杠杆过高，而且对于银行工作人员来说在申核时给予轻易通过，也是存在着严重风控隐患。又鉴于当前银行职员与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行方面难以对该类二次抵押的贷款去向进行监管，所以潜在风险巨大。

再者，信贷政策第四季度将存在收紧风险。7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，信贷驱动的楼市泡沫风险进一步加剧。信贷政策收紧或是第四季度或明年初，房地产市场出现拐点的最大风险。

而一旦信贷收紧、个人房贷杠杆回抽，房价上涨预期就会降温，本轮一二线热点城市的投资浪潮马上会消退，而银行的“房抵贷”产品就会经受严峻考验。

最后，受到政策调控的影响，八九月份的各地房地产成交量正在回落，说明投资性购房群体正退场，而鉴于现在部分热点居民购买力透支、需求透支，在今年最后几个月的成交量也会呈现大幅回落的状态。

笔者预计本轮楼市行情将退出，逐步进入一个较长的调整期。这意味着，靠“房抵贷”来投资房地产的人会被套住，即使房价泡沫逐步破裂，但是银行的坏账风险已经摆在眼前了。

中国房奴还款负担已超美国次贷危机

刚办完离婚手续的夫妻手牵着手去售楼处，更多的人还在离婚登记处排队拿号，还有更多的人排队抢购房子。

这样的故事在这个年代，荒诞而又真实地上演着。他们“幸福”地成为房奴，在北上广深这样的大都市，背负着数百万的房贷，憧憬着更高的房价带来的富足。

最新数据显示，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。中国房奴的还款负担已超越了次贷危机时期的美国人。

数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。

而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。

 在北京四环之内单价5万／平方米的房子都很难寻觅了。若想位置好一点，房间大一点，岂是200万的贷款能满足的？

房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增，一听到还贷，房奴就心痛到无法呼吸了。

备受关注的中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。（听上去有些晕菜，下面小编就说人话）

1、交易杠杆率

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。

2、还款负担率

还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

房贷缘何激增？

1、货币超发

中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后，买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的，过去20年的经验似乎也印证了这一观点。

2、房奴为国接盘

数据显示，2015年年底地方政府债务余额16万亿元，2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。

经济形势的下滑必然会传导至金融系统，而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发？其实，大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。

于是，货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现，购房杠杆提升、门槛降低，各地掀起又一轮买房潮，房价大涨、地王频现，土地价格自然水涨船高。

在这个循环里，房奴肩挑大任。

3、银行更爱贷款给房奴

当前经济下行，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为了经济发展的主要任务，矛头都集中在了采矿业、煤炭钢铁业及建筑业为代表的第二产业，占产业机构比重43%的第二产业发展势头向下，对未来经济前景预期悲观，不肯再加大杠杆申请贷款。

银行等金融部门不敢也不想对某些企业继续放杠杆。但是对于个人房贷则不同，由于在中国有企业破产制度而无个人破产制度，再加上有三成首付的安全垫，所以对于银行而言，个人贷款自然是比企业贷款要来的优质，也更倾向于向个人发放房贷。

北上深卖掉可以买半个美国？

根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？

但，这显然是荒谬的。

货币超发导致房价暴涨会有两种结果：

一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。

结语：从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。

投资者在狂背债的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。

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