2022年湖南省房地产估价师（案例与分析）练习题及答案

 

多选题

1、 县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门在履行监督检查职责时,有权采取下列措施(ABD)。

A.要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料

B.进入被检查单位的施工现场进行检查

C.可以简化某些基本建设程序

D.发现有影响工程质量的问题时,责令改正

E.不能简化基本建设程序

2、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(ACE)等。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

3、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(ACE)。

A.有效市场大于服务市场

B.服务市场大于潜在市场

C.潜在市场大于有效市场

D.渗透市场大于有效市场

E.服务市场大于渗透市场

4、影响人际关系建立和发展的因素有(ACDE)。

A.距离的远近

B.年龄的大小

C.交往的频率

D.兴趣等方面的一致性

E.需要的互补

5、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是(ABC)。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

主观题

张某于2004年3月10日，在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为220万元人民币，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元，2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用?

答：1．评估目的不同估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据：评估时点不同市场可能发生变化别墅的周围景观也可能发生变化。

   2．考虑到抵押对象为别墅价值量大而需求市场相对少变现能力差若贷款不能如期偿还银行存在着很大的变现风险因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异故需重新评估。1．评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据：评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。

   2．考虑到抵押对象为别墅价值量大，而需求市场相对少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。

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